Банкротство при ипотеке: каковы шансы сохранить ипотечное жилье

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 26 ноября 2023

Время на прочтение 7 минут

Просмотров 22 523

У заемщика с действующей ипотекой всегда есть ценное имущество — объект недвижимости, заложенный по договору с банком. И это может стать проблемой, если у человека появятся большие долги: взыскание просроченных задолженностей может быть обращено на недвижимость. Данное правило применимо и к банкротству. Единственное жилье, обремененное ипотечным залогом, банкроту на сегодняшний момент не оставляют.

Исключением является только участие в процедуре реструктуризации долгов, если соответствующий график утвердит суд. План Б: мировое соглашение с кредиторами. И то, и другое осуществимо, только если долг по ипотечному кредиту вкупе с остальными денежными обязательствами не очень большой, и доходов для его погашения у банкрота хватит. В иных случаях банкротство при ипотеке с сохранением квартиры невозможно. Но есть вероятность, что очень скоро все изменится.

Можно ли пройти банкротство физических лиц с ипотекой

Ключевая особенность автокредитов и ипотеки заключается в том, что банк получает права залогодержателя на приобретенное владельцем имущество (недвижимость или автомобиль). Оно является гарантией на случай возникновения просрочки. Если заемщик перестанет платить, тогда на предмет залога обратят взыскание. В зависимости от ситуации, это возможно в досудебных процедурах, в процессе взыскательных мероприятий судебных приставов либо уже в ходе банкротства.

За счет денег от реализации ипотечного объекта (или машины в автокредите) может погашаться долг перед залогодержателем, а иногда — и перед иными взыскателями тоже.

Наличие ипотечных обязательств не влечет запрета на прохождение судебного банкротства.

Такое дело может быть возбуждено:

  • по инициативе основного заемщика;
  • по заявлению созаемщика, у которого также есть аналогичные права и обязанности по договору ипотеки;
  • по инициативе кредитора, перед которым есть долги от полумиллиона рублей с задержкой их погашения свыше 90 дней.

Скрыть или продать залоговое жилье тайком не получится. Пока не закрыта ипотека, распоряжение недвижимостью невозможно без согласия банка. А после возбуждения банкротного дела на любые сделки требуется разрешение финансового управляющего. По указанным причинам сохранение ипотечного жилья при банкротстве нереально.

При банкротстве ипотечное жилье реализуют через торги, даже если по этому обязательству нет долгов
Сохранить квартиру реально, только если удастся добиться утверждения плана реструктуризации долгов или при заключении мирового соглашения с кредиторами. В остальном ипотечную жилплощадь банкрот потеряет. Есть и хорошие новости: Госдума рассматривает законопроект, который допускает заключение соглашения с залоговым банком, если по ипотеке отсутствуют просрочки. В этом случае жилье оставят заемщику, а прочие долги — спишут. Но пока идея существует только на бумаге и активно дорабатывается.

Так как квартира по ипотеке является ценным имуществом, этот факт не позволит обанкротиться упрощенно через многофункциональный центр. Дело в том, что одним из общих условий для возбуждения внесудебной процедуры является окончание приставом производства по причине отсутствия у должника активов, коим является залоговое жилье (на него не распространяется защита по ст. 446 ГПК РФ). А значит, сотрудник ФССП не закроет должнику с ипотекой дело по нужной статье — по п. 4 ч. 1 ст. 46 № 229-ФЗ. Соответственно, единственным вариантом для ипотечного заемщика остается обращение в арбитраж.

Новый законопроект о сохранении ипотечной квартиры

Выше описаны правила банкротства с ипотекой в 2023 году. Но в ближайшей перспективе ситуация может измениться. Государство планирует дать ипотечникам новую льготу, которая позволит сохранить заложенное жилье при банкротстве: Госдума РФ рассматривает законопроект, дающий возможность оформить соглашение с банком в банкротном деле (1).

Важные условия:

  • Документ можно будет оформить, если по ипотеке отсутствуют просрочки.
  • Ипотека у банкрота является единственной пригодной для постоянного проживания его и его семьи недвижимостью.
  • При соблюдении указанных условий остальные кредиторы не смогут повлиять на подписание соглашения или требовать реализации заложенной квартиры.

После утверждения соглашения судом ипотечные обязательства сохранятся на прежних условиях. Квартира останется у должника и не будет реализована. В отношении остальных долгов банкротство пройдет по стандартным правилам.

Судя по карточке законопроекта, на ноябрь 2023 года документ принят Думой в первом чтении. Окончательное утверждение и внесение изменений в закон, скорее всего, состоится уже в 2024 году — и это даст шанс множеству человек, не справляющихся со своими денежными обязательствами, сохранить единственное жилье, продолжив выплачивать за него ипотечный кредит.

Значение залога по ипотеке для процедуры банкротства

Залог является обременением. Как указывалось выше, он ограничивает права заемщика на распоряжение имуществом. Также наличие ипотечного залога не позволит защитить от продажи единственное жилье — нормы ГПК РФ указывают, что это правило не применимо для недвижимости, заложенной по ипотеке.

Сведения об ипотечном залоге очень легко проверяются. При банкротстве это возможно:

  • по документам заявителя-должника, так как тот обязан предоставить информацию обо всех своих активах и имущественных правах;
  • по документам из банка, с которым оформлен ипотечный договор — он обязательно заявит о своих требованиях в реестр;
  • по выписке ЕГРН, которую запросит управляющий после открытия банкротства.

Снять залог до подачи на банкротство можно только в одном случае: если полностью закрыть ипотеку. Это вполне рабочий вариант для должника, чтобы защитить единственное жилье от реализации. Но и в данном случае возникает риск, что другие кредиторы заявят о нарушении своих прав, так как банкрот отдал приоритет одному обязательству, проигнорировав остальные долги. Сделки с предпочтением, как правило, подвергаются оспариванию, а средства по ним возвращаются в конкурсную массу.

Интересный случай произошел в Краснодарском крае (2):

Супруга банкрота, являясь его созаемщицей по ипотеке, уже после начала процедуры погасила обязательство перед Сбербанком на сумму чуть более 125 тысяч рублей, тем самым закрыв ипотечный долг и добившись защиты недвижимости от реализации, как единственного жилья. Кредиторы из реестра пытались оспорить погашение ипотеки и вернуть полученные Сбером деньги в конкурсную массу, однако ВС РФ установил, что выплата была совершена на средства, подаренные женщине ее родителями, из-за чего они не являются совместно нажитым имуществом, а значит, на процедуру банкротства никак не влияют и ущерб кредиторам не наносят. Квартиру по итогу сохранили за супругами.

Что будет с квартирой банкрота, если она в ипотеке

Это та самая горькая пилюля. Подавая на банкротство, нужно быть готовым расстаться с жильем, обремененным ипотечным залогом. При этом кредиторы не вправе забрать недвижимость в свою пользу, так как ее продают на торгах, проводимых под бдительным контролем финуправляющего, который позже будет отчитываться перед арбитражным судьей.

В рамках этой процедуры квартира проходит оценку. Деньги от продажи пойдут на погашение требований залогового кредитора — по закону, ему отходит 80% выручки в пределах суммы задолженности. Остальное идет финуправляющему (7%) и на погашение текущих расходов. Всем прочим взыскателям с этой продажи, за редкими исключениями, ничего не достается.

Не получится избавиться от долгов и сохранить ипотечную жилплощадь, даже если там проживают и зарегистрированы дети. Их выселят вместе с родителями после завершения торгов. Семья с детьми вправе лишь получить отсрочку по выселению, если на это согласится суд. Например, такую льготу могут дать на время подбора нового жилья. При этом период отсрочки вряд ли будет слишком большим, поскольку это нарушает интересы покупателя с торгов.

Банкротство с долгами по ипотеке

Ипотека выдается на значительную сумму, что связано с высокой стоимостью недвижимости. Поэтому задолженность по ипотечному договору может являться самостоятельным основанием для возбуждения банкротства (если сумма превышает 500 тысяч рублей с периодом просрочки от 3 месяцев).

Если банкротиться с просрочками по ипотеке, должника ожидают следующие последствия:

  1. Банк, с которым был заключен ипотечный договор, заявит требования в реестр и получит приоритет при распределении средств после торгов.
  2. Остальные кредиторы, перед которыми тоже есть долги, также подадут аналогичные заявления, но смогут рассчитывать на выплаты по принципу очередности. Например, МФО получит деньги только после завершения расчетов по алиментам с бывшей женой банкрота.

Отметим, что при возникновении существенного долга по ипотеке банк вряд ли будет ждать, пока заемщик инициирует банкротство. У залогодержателя есть право обратиться в суд, потребовав досрочного расторжения договора. Это повлечет обращение взыскания на заложенное имущество. Продажей ипотечной квартиры займутся приставы, когда банк направит в ФССП исполнительный документ.

Заявление на банкротство может подать и созаемщик по ипотеке. Так как его обязательства обеспечены залогом, то квартира будет выставлена на торги. Соответственно, основному заемщику также не получится сохранить жилье.

Примером можно назвать любую ситуацию, когда ипотеку брала жена, а созаемщик-муж подал на банкротство. У лиц, которые вместе подписали договор и приобрели объект в совместную собственность, возникают равные обязательства. Договориться с банком о замене стороны по ипотечному договору (т.е. предложить кандидатуру для замены созаемщика) не всегда удается.

    Ваши долги более 250 000 ₽?

    Руководствуясь законом № 127-ФЗ
    от 8 460 ₽/мес.
    спишем ваши долги через банкротство физических лиц
    Оставьте свой телефон, мы перезвоним через 2 минуты и ответим на все вопросы
    Оставьте свой телефон, мы перезвоним через 2 минуты и ответим на все вопросы
    • Суд закроет ваши долги по кредитам и микрозаймам, ЖКХ, распискам, штрафам, налогам и поручительству
    • Коллекторы, МФО и банки не будут вас беспокоить
    • Приставы прекратят дела, отменят аресты имущества и откроют выезд за границу

    Если у должника нет просрочек по ипотеке

    Это достаточно интересный вопрос. Если гражданин вовремя вносит платежи по ипотеке, у него могут возникнуть иные основания для подачи на банкротство. Чаще всего таковыми являются большие долги по потребительским кредитам и займам.

    Банкротство при отсутствии просрочек по ипотеке будет проводиться с учетом следующих нюансов:

    • Если заявление в арбитраж подал сам должник, то требования заявят все кредиторы, в том числе банк-залогодержатель. На это закон отводит 2 месяца. В противном случае залоговый кредитор не сможет претендовать на деньги от реализации.
    • И снова обратимся к судебной практике. Залоговый кредитор всегда включается в реестр. История знает лишь один случай, когда банк, выдавший будущему банкроту ипотеку, остался за бортом процедуры по собственной вине. В 2016–2017 гг. рассматривалось дело, в котором залоговый кредитор пропустил срок включения в реестр, в результате чего банкроту удалось сохранить ипотечное жилье за собой (3). Но с тех пор подобных случаев больше не фиксировалось.

    • Если инициатором банкротства стал какой-либо другой кредитор, банк, выдавший ипотеку, также вступит в дело, подав заявление со своими требованиями.

    В обоих случаях жилое помещение подлежит реализации, даже если долги по самой ипотеке отсутствуют.

    Естественно, как только должник успешно пройдет банкротство, с него спишутся все обязательства, в том числе ипотечные.

    А вот еще момент, на который стоит обратить внимание. Тот факт, что по ипотеке нет долгов, но они есть по всем остальным кредитам, тоже может представлять проблему. Кредиторы поставят вопрос перед судом и управляющим: на каком основании банкрот отдал предпочтение только платежам по ипотеке, если у него есть и иные значительные задолженности?

    Подобные финты зачастую рассматриваются как недобросовестные действия при исполнении обязательств, а погашение ипотеки в обход остальных долгов — предпочтением одного кредитора всем прочим. Итогом указанных претензий может стать судебное решение о возврате уплаченных ипотечному кредитору денег в собственность банкрота и далее в конкурсную массу (мы об этом уже рассказали чуть выше), а в худшем случае и вовсе — отказ в списании долгов при банкротстве.

    Сложно представить, что, зная об указанных последствиях и при отсутствии просрочек по ипотеке, заемщик добровольно подаст заявление в арбитраж. Чтобы сохранить квартиру, ему придется искать иные варианты решения долговых проблем. К примеру, это может быть рефинансирование ипотеки, оформление ипотечных каникул или реструктуризация обязательств перед всеми кредиторами в рамках банкротства.

    Как списать долги, оставив ипотеку

    Сейчас это практически невозможно, что подтверждается и судебной практикой — в п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 48 указано, что ипотечная квартира подлежит реализации, даже если залогодержатель не заявит требования либо пропустит срок на включение в реестр. Напомним: описанное нами в предыдущем разделе дело о сохранении ипотечной квартиры из-за невключения залогового банка в реестр рассматривалось задолго до принятия Верховным судом означенного постановления.

    Как вариант, должник вправе рассчитывать на сохранение ипотеки, если вместо реализации имущества будет введена другая процедура: реструктуризация долгов.

    1. План реструктуризации может подготовить как сам банкрот (совместно с управляющим), так и реестровые кредиторы.
    2. В документе описываются правила и сроки погашения обязательств, при этом основную часть долгов не спишут — ее необходимо погасить на льготных, согласованных судом и сторонами, условиях.
    3. Если исполнить все требования плана, ипотечная квартира останется в собственности заемщика.

    Контролировать прохождение реструктуризации будут финансовый управляющий и, разумеется, кредиторы. Согласно последним изменениям в законе № 127-ФЗ, общий срок реструктуризации составляет до 5 лет. Если за это время должник не в состоянии или не сумеет рассчитаться по всем своим обязательствам, банкротство возобновят. Будет введена реализация имущества, и тогда ипотечное жилье неизбежно продадут.

    Для банкрота с небольшим доходом выплата остатка по ипотеке наравне со всеми остальными долгами и всего за 5 лет может представлять серьезную проблему. Такое спасение квартиры доступно только тем должникам, которые располагают для этого достаточно высоким доходом, при том, что бóльшая часть ипотечного долга к началу процедуры уже погашена.

    Делаем выводы

    С учетом изложенных выше нюансов, после завершения банкротства с обязательствами по ипотеке могут наступать следующие последствия:

    • заложенное жилье продадут, семью банкрота выселят, а ипотечные обязательства аннулируют;
    • квартира останется в собственности гражданина, если он справится с введенным в действие планом реструктуризации долгов или утвержденным судьей мировым соглашением с кредиторами.

    Теоретически после окончания дела можно подать заявку на новую ипотеку, но в ней необходимо указывать о статусе банкрота (до истечения 5-летия с момента завершения процедуры). Правда, шанс на одобрение будет, мягко скажем, невелик — несмотря на то, что банкротство напрямую не влечет запретов на получение новой ипотеки или потребительских кредитов. Прежде придется восстанавливать платежеспособность и улучшать кредитную историю. Дело это долгое и непростое. Но не безнадежное.

    Вступление в банкротство с ипотечным обязательством — решение неоднозначное. Если в относительно «легких» процедурах, без имущества для реализации, можно попытаться обанкротиться самому (и то мы не рекомендуем, потому что в процессе могут всплыть неприятные моменты, вроде сделки, совершенной пару лет назад и подпадающей под критерии подозрительности), то в непростых делах с участием залогового имущества не обойтись без квалифицированной юридической помощи.

    Именно такое консультирование, основанное на многолетнем успешном опыте, и предоставляют наши юристы. Даже если вы еще только задумываетесь о списании долгов, но пока не готовы вступить в процедуру — запишитесь к нам на бесплатную консультацию. Мы подробно проанализируем ваш случай и поможем принять наиболее выгодное для себя решение.

      Мы решим вашу проблему с долгами.
      Бесплатная консультация юриста

      Консультация — бесплатно!

      Автор статьи Константин Милантьев

      Публикаций 741

      Больше информации

      Об авторе

      Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

      Статьи по теме

      Популярные статьи

      Рассчитать примерную стоимость банкротстваРассчитать стоимость
      Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

      Спишем долги или вернем деньги

      Перезвоним в
      течение 30 секунд
      Расскажем, как избавиться от
      долгов в вашей ситуации
      Гарантируем
      конфи­денциаль­ность

        Получить бесплатную консультацию по списанию долгов

        Завершенные дела

        Все судебные дела размещены с согласия должников

        Посмотреть все