Банкротство при ипотеке: как не потерять жилье?

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 08 декабря 2021

Время на прочтение 7 минут

Просмотров 18 015

«Можно ли пройти банкротство так, чтобы оно не затронуло ипотеку?» — этот вопрос часто звучит на консультациях у наших юристов. Люди хотят списать кредиты, но никто не горит желанием потерять квартиру, которая выступает единственным жильем для семьи. Банкротство и ипотека — это болезненная тема.

Предлагаем разобраться, что будет с ипотечной квартирой в суде, как сохранить жилье, и можно ли договориться с банком.

Просрочки, кредиты и ипотека: в каких ситуациях требуется банкротство?

По статистике, по ипотекам просрочки бывают значительно реже, чем при выплате автокредитов и потребительских кредитов. Для заемщика с ипотекой признание банкротства — это крайний шаг, ведь тогда залоговое жилье отправят а торги.

Помните следующие вещи:

• даже если платить ипотеку вовремя, это не спасет от включения квартиры в конкурсную массу при банкротстве;
• если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, это не спасет от изъятия жилья для продажи при банкротстве;
• даже если ипотечное жилье для вас выступает единственным, оно не защищено исполнительным иммунитетом по ст. 446 ГПК РФ. Объект залога продадут.

Банкротство требуется в ситуациях, когда все плохо: у вас недостаточно дохода, чтобы погасить все кредиты, вы пропускаете платежи, растут проценты, вас преследуют коллекторы или приставы. Это психологически тяжело. Но ситуация становится серьезнее, если у клиента еще и ипотека.

Банкротство физического лица при ипотеке возможно, если:

• сумма других долговых обязательств превышает 300 тыс. рублей (здесь кредиты, микрозаймы, ЖКХ, налоги и другие недоимки со всеми процентами и штрафами);
• дохода не хватит, чтобы закрыть хотя бы 10% долгов;


Зарплата при банкротстве: как получить деньги у финансового управляющего?Статья по теме

• у вас нет имущества, продажа которого спасла бы положение;
• в ближайшее время улучшения финансовых обстоятельств не предвидится.

«Денег хватает только на оплату по ипотеке, другие кредиты мы не погашаем» — с такими обстоятельствами к нам тоже часто обращаются. Люди надеются, что это позволит им спасти ипотеку от процедуры банкротства, но списать другие долговые обязательства. К сожалению, нет. Поскольку списываются все долги, то и участвовать в процессе могут все, перед кем у вас есть долг — даже банки, которым вы исправно платите.

И конечно, банкротство необходимо признавать, когда платить реально нечем. Если вы перестанете вносить платежи по ипотеке, банк сам обратится в суд и инициирует изъятие жилья. Но при этом задолженность часто остается: например, долгов вместе с ипотекой у вас на 3,5 млн. рублей, квартиру продали за 2,5 млн. Закрыли ипотеку, но остается 1 млн. рублей разных кредитов. Банкротство избавит от всех обязательств.

Досудебные мероприятия: можно ли еще спасти залоговое жилье?

За банкротством люди обращаются в последний момент. До этого они пытаются спасти ситуацию, не лишиться жилья. Рассмотрим, что можно сделать, чтобы избежать банкротства с ипотекой.

Обратиться за ипотечными каникулами

Каникулы по ипотеке регулируются в ст. 6.1-1 № 353-ФЗ.

Получить эту отсрочку можно при соблюдении следующих условий:

• Сумма займа составляет до 15 млн. рублей.
• Ипотечная квартира является единственным жильем.
• Ухудшилась жизненная ситуация, что привело к затруднениям в выплате ипотеки.

Что считается уважительной причиной для ипотечных каникул? Получить законную отсрочку можно в следующих ситуациях:

• вы потеряли работу, что подтверждается справкой из центра занятости и трудовой книжкой;
• вы получили инвалидность 1-2 группы, что подтверждается справкой об инвалидности и заключением МСЭ;
• вы были нетрудоспособным на срок больше 2 месяцев, что подтверждается листком нетрудоспособности;
• доход с созаемщиком снизился на 30% и больше, а обслуживание ипотеки обходится в 50% и более от среднемесячного бюджета. Это подтверждается справкой 2-НДФЛ;


Ипотечные каникулы: как заемщику получить отсрочку по кредиту в 2021 годуСтатья по теме

• у вас появились новые иждивенцы: родственники с инвалидностью 1-2 группы, дети, родственники под опекой. Ваши доходы при этом упали на 20% и ниже, а по кредиту приходится платить не менее чем 40% от дохода.

  Эти обстоятельства подтверждаются свидетельством об усыновлении или о рождении, актом органа опеки и попечительства об опекунстве, 2-НДФЛ, справкой об инвалидности. Для самозанятых придется показать справку о состоянии доходов по НПД, для предпринимателей: книгу учета доходов и расходов.

Ипотечные каникулы позволят вам получить отсрочку на полгода. В течение этого времени не придется платить по ипотеке. Вы также не уплачиваете комиссий и других сборов, срок кредитования лишь будет перенесен на полгода.

Договориться с банком о продаже квартиры

Избежать ипотечного банкротства поможет продажа квартиры. Это способ мирно разойтись с банком в обход банкротства, если платить по кредиту стало невыносимо, а ипотечные каникулы не спасают.

Отметим сразу, что квартиру при залоге продать без разрешения банка не получится. Поэтому продажу необходимо сначала согласовать с ним.

Банкротство созаемщика: квартирный вопрос и последствияСтатья по теме

• Продать недвижимость, чтобы досрочно погасить ипотеку. Покупатель вносит задаток как окончательный платеж по ипотеке либо размещает деньги на аккредитиве для продавца и банка. И потом уже оформляются документы и регистрируется сделка в Росреестре. Вы рассчитались с банком, залог снимается. Остальные деньги по сделке вы получаете для себя. Способ подойдет, когда долг по займу меньше стоимости жилья.
• Продажа жилья, обремененного ипотекой. По сути, происходит замена заемщика по ипотеке, теперь покупатель будет выплачивать остаток по ипотеке. В некоторых случаях даже банк готов рефинансировать остаток по ипотеке на нового заемщика.

Эти способы помогут избежать банкротства по ипотеке. Но если есть другие долги, это будет подготовкой к процедуре.

Закрыть ипотеку

Если платить осталось уже сравнительно немного, нужно постараться закрыть долг по ипотеке. Например, родственники внесут остаток долга. Если ипотеку будет закрывать супруг / супруга банкрота, важно, чтобы он вносил платежи из своих личных денег (не из семейных накоплений). Залоговое обременение снимут, и жилье удастся сохранить как единственное. Квартиру оставят в вашей собственности.

Реструктуризация долгов через процедуру банкротства

У вас есть возможность подать заявление о признании банкротства, но не лишиться ипотечного жилья. По сути, вы подаете заявление на реструктуризацию долгов, которая проходит в судебном порядке.

О процедуре нужно знать следующее:

• она проходит в судебном порядке, через арбитражный суд;
• назначается финансовый управляющий;
• составляется план-график погашения задолженности, который позволяет реструктуризировать задолженность;
• максимальный срок погашения составляет 3 года;
• у вас должен быть официальный доход, которого будет достаточно на проведение расчетов;
• ставка по реструктуризации минимальная, она коррелирует с ключевой ставкой ЦБ. Сейчас она составляет 7,5% годовых.

При этом банкротом вас не признают, квартиру вы не потеряете. Реструктуризация через арбитражный суд подойдет заемщикам, имеющих стабильный и достаточный доход.

Как будет проходить банкротство физических лиц, если есть ипотека?

Процедура банкротства будет проходить через арбитражный суд. Судебные мероприятия — сложный процесс, который по времени занимает не меньше 10-12 месяцев. Отметим, что банкротство — платная процедура. Для старта вам потребуется:

• 25 тыс. рублей — вознаграждение для финансового управляющего;
• 300 рублей — госпошлина.

Далее в процедуре тоже будут возникать расходы: придется оплачивать публикации в ЕФРСБ и в Коммерсантъ. Но с чего, собственно, начать?

1. Найдите финансового управляющего или компанию, которая поможет пройти процедуру под ключ. Сейчас наблюдается дефицит управляющих, поэтому необходимо озадачиться поиском заранее. Или можно выбрать альтернативный вариант — обратиться к юристам, которые сотрудничают с управляющим, знают грамотных и порядочных специалистов.
2. Подготовьте документы. Потребуется паспорт, СНИЛС, ИНН, кредитные договоры, документы о семейном положении и о размере доходов. Нужно составить заявление в арбитражный суд, чтобы объявить себя банкротом. Если вы воспользуетесь юридической поддержкой, заявление вам составят специалисты.

   Важно указать в документе, что вы ходатайствуете сразу о переходе к реализации имущества (чтобы не платить за банкротство 2 раза). К заявлению прилагается и список кредиторов — здесь необходимо перечислить все банки, МФО и организации, которым вы должны.

3. Далее деньги размещаются на депозит суда, уплачивается госпошлина. Вместе с квитанциями пакет подается в арбитражный суд.
4. Суд рассматривает ваши документы и назначает дату первого заседания. Если вы воспользуетесь юридическим сопровождением, то ваши интересы будет представлять юрист. На первом заседании вводится процедура реализации имущества и назначается финансовый управляющий.
5. Сразу после заседания необходимо передать финансовому управляющему все банковские карты и доступ к счетам. С этого момента процедуру будет вести управляющий. Карты блокируются, открывается специальный счет для управления доходами и конкурсной массой. Также управляющий формирует реестр кредиторов: туда включаются лица, которые заявили в дело о банкротстве о своих финансовых требованиях к должнику.

В процедуре при наличии ипотеки финансовый управляющий подает публикации, проводит собрания кредиторов, делает отчеты для суда по итогам проверки состояния должника. Параллельно конкурсная масса оценивается и выставляется на продажу.

В реальности банкротства с ипотекой длятся 1-1,5 года. Если есть оспаривания и претензии со стороны должника или кредиторов, дело затягивается. Все это время должник проживает в ипотечной квартире, но не платит взносы по ипотеке. Ему придется выселиться, когда жилье продадут. Это случится примерно через год после начала процедуры.

Нужно знать следующее:

• залоговый кредитор (то есть банк, выдавший ипотеку) получает особый статус в процедуре банкротства. После продажи ипотечного жилья ему положено 80% от вырученной суммы (но не больше долга по ипотеке, конечно). Остальные деньги распределяются на судебные расходы, вознаграждение финансовому управляющему 7%. Если останутся деньги, их выплатят банкроту;
• стартовую цену залоговой квартиры определяет залоговый кредитор. Банк заинтересован в продаже жилья, поэтому стоимость не будут завышать;
• торги проводятся в три этапа, по времени только эта процедура занимает от 2 до 6 месяцев;
• остаток задолженности по ипотеке после продажи спишут.

Что будет с квартирой в банкротстве? Ее продадут, а вас выселят после заключения сделки. К этому нужно быть готовым.

Как сохранить жилье, если банкротство неизбежно?

Процедура банкротства с ипотекой займет в год-полтора. За это время можно придумать выход. В любом случае платить по ипотеке с начала банкротства уже не придется.

Как обанкротиться и сохранить квартиру ипотечному банкроту? Ниже представлены несколько вариантов. Они применяются в процедуре банкротства:

1. Заключить с кредиторами мировое соглашение. Можно найти альтернативу и заключить соглашение. Например, составить график выплаты кредитов сроком на 5 лет. При этом должны учитываться интересы всех кредиторов. Нельзя, например, заключить соглашение только с залоговым кредитором.

   План должны утвердить на заседании кредиторов, также его должен одобрить суд. После утверждения процедура прекращается. Таким образом, ипотечная квартира при банкротстве физического лица остается за должником.

   Но вам нельзя нарушать условия соглашения. Если вы начнете нарушать график выплат, кредиторы снова поднимут вопрос о банкротстве и вы потеряете жилье.

2. Выплатить ипотеку в процедуре банкротства. Конечно, вы не вправе делать оплату, поскольку вы являетесь должником, а ваши счета и доходы полностью подконтрольны финансовому управляющему.

   Но оплату волен внести созаемщик. В судебной практике недавно снова наблюдался такой прецедент. И на этот раз дело дошло до Верховного суда: дело № А32-41264/2017. Жена банкрота внесла 126 тыс. рублей и тем самым погасила ипотеку. Кредиторы не согласились с выводом ипотечного жилья и начали оспаривать эту сделку.

   Но Верховный суд не нашел в этом деле нарушений. Если женщина оплатила ипотечный кредит за счет подаренных ей средств, то претензий быть не может.

   Отметим, что подобные дела встречались и раньше, только до Верховного суда они не доходили. Например, дело № А40-17268/2018 и № А50-16438/2017, где жены банкротов покрывали задолженность по ипотеке за счет собственных средств.

   Внести оплату в банкротстве и тем самым добиться прекращения ипотеки вправе и другой родственник. Не обязательно это должна быть жена банкрота.

   Но квартира при этом не включается в конкурсную массу. Она получает статус единственного жилья и подлежит исключению на основании ст. 446 ГПК РФ. Разумеется, это возможно только в случае, если жилье для вас действительно является единственным. В остальных случаях квартира включается в конкурсную массу и спасать ее не имеет смысла.

3. Купить квартиру c торгов. В торгах цена квартиры будет ниже рынка. Учитывая, что торги будут примерно через год после начала процедуры, есть время подготовиться и собрать деньги.

   Для выкупа лучше привлечь грамотных и опытных юристов. Дело в том, что проводить такие сделки уполномочены только покупатели, которые соответствуют определенным требованиям, и которые допущены к торгам на нужной площадке.

Можно ли обанкротиться с ипотекой, и не потерять жилье? Да, это работает при юридической поддержке.

Маргарита Холостова

Финансовый управляющий

Александр Макаров

Старший юрист по банкротству физ. лиц

Константин Миланьтев

Финансовый управляющий

Дмитрий Комаров

Юрист по банкротству физических лиц

Евгений Димитриев

Юрист по банкротству физлиц

Александр Раменский

Старший юрист по банкротству физ. лиц

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 300

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи