Списание основного долга по ипотеке: неужели придется принести в жертву квартиру?

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 03 февраля 2024

Время на прочтение 10 минут

Просмотров 7 801

Единственный способ, позволяющий полностью списать долг по ипотеке, заключается в прохождении судебного банкротства. Все, точка. Больше никаких других «лазеек» не существует. Все остальное сводится к частичному списанию, к реструктуризации (пролонгации срока договора), к временным каникулам (отсрочка по платежам).

Можно ли списать долг по ипотеке через мировое соглашение или по решению кредитора? Конечно! Но это уже совет из области фантастики: вы можете себе представить, чтобы банк добровольно простил вам задолженность и фактически подарил квартиру? Мы — нет. Не стоит путать кредитную организацию с богатым троюродным дедушкой, жаждущим осчастливить вас наследством. Поэтому давайте все же поговорим о реальных вещах.

Как списать долги по ипотеке законно?

Здесь мы представим способы полноценного и частичного списания задолженности, чтобы рассмотреть вопрос со всех сторон: у кого-то денег совершенно нет; у кого-то есть, но не хватает полной суммы, чтобы закрыть ипотечные долги, и так далее.

Итак, начнем по порядку.

Признание банкротства физических лиц

Процедура будет происходить в арбитражном суде. Она проводится по нормам № 127-ФЗ и занимает в среднем около 10-12 месяцев. Но это не точно: сроки могут сдвигаться, все зависит от бюрократических моментов, поведения участников дела и от загруженности суда. Можно списать долги и за 7 месяцев, но если у банкрота в наличии жилье с обременением, такая скорость маловероятна.

Банкротство — это социальный механизм, призванный освободить граждан от непосильных долгов, по которым те не могут рассчитываться дальше. Как правило, ипотечные заемщики обращаются за процедурой, когда у них помимо ипотеки накапливаются и другие просроченные кредиты. Долг становится настолько большим, что пожертвовать квартирой, за которую еще платить полтора-два десятка лет, уже не кажется чем-то запредельным.

Да, в банкротстве обязательно формируется конкурсная масса, куда включается все имущество должника, за исключением объектов из ст. 446 ГПК РФ. Туда же, под реализацию, идет и залоговое имущество — в данном случае, ипотечное жилье. Оно должно быть продано в рамках процедуры банкротства.

Вот как выглядит стандартная реализация имущества:

1. Человек обращается в арбитражный суд с перечнем кредиторов, оплачивает госпошлину и вносит на депозит вознаграждение для финансового управляющего.
2. Суд вводит реализацию имущества (могут сначала ввести и реструктуризацию долгов, если не ходатайствовать в заявлении о реализации), назначает управляющего.
3. Управляющий берет на себя финансовые дела должника, проводит сборы кредиторов, разыскивает имущество, формирует конкурсную массу, составляет порядок реализации собственности банкрота через торги.
4. Ипотечное жилье тоже включается в конкурсную массу и подлежит реализации. Средства от продажи квартиры делятся: 80% достается залоговому кредитору, остальное идет на судебные расходы и на удовлетворение требований других кредиторов.
5. Далее, по окончании всех формальностей, судебное дело закрывается, банкрота освобождают от долгов.

Увы, квартиру под залогом нельзя исключить из конкурсной массы, как некоторое другое имущество, поскольку она все еще не принадлежит должнику. Нельзя сослаться на то, что это ваше единственное жилье и что там проживают ваши малолетние дети.

Пока на практике был только один случай, когда ипотечную квартиру оставили за должником. В деле № А41-25058/2016 Сбербанк попросту пропустил сроки для включения в реестр кредиторов, поэтому суд в конечном итоге оставил квартиру за банкротом, списав тому все долги ⁽¹⁾. Это дело рассматривалось еще в 2016 году.

Банкротство при ипотеке: как не потерять жилье?Статья по теме

С тех пор в судебной практике не повторялось ничего похожего. Банки ревностно следят за сроком на включение в реестр кредиторов (он составляет 2 месяца), поэтому надеяться на забывчивость кредитора все же не стоит.

Впрочем, в настоящий момент Госдума рассматривает законопроект, включающий в себя перспективу сохранения банкротами единственного ипотечного жилья. Вероятность его принятия невелика, но плательщики ипотеки скрестили пальцы. Подробнее об инициативе чуть ниже.

Можно ли списать долг в рамках исполнительного производства?

Не забывайте, что кредиторы всегда могут обратиться за принудительным взысканием долгов и потом через судебных приставов взыскать деньги или имущество с должника.

В принципе долги, которые уже дошли до исполнительного производства, тоже можно «списать», если кредитор в течение 3 лет не будет возобновлять исполнительное производство после суда или после очередного прекращения взыскания (если у должника нечего взыскать, производство закрывается с правом возобновления через полгода или в отдельных случаях — ранее).

По сути, это не списание в чистом виде, но «просроченный» исполнительный лист или судебный приказ ФССП уже не примет к производству.

Правда к ипотечным кредитам это не имеет отношения. Если должник не платит, банк будет в первую очередь взыскивать ипотечное жилье. Далее судебные приставы накладывают арест и выставляют недвижимость на продажу. То есть здесь закрытия производства не будет, потому что у должника «есть, что взыскать» — жилье.

Списание через реструктуризацию долгов

В нашей стране практикуют два вида реструктуризации: внесудебную и судебную.

Внесудебная реструктуризация — это когда вы, не справляясь с ежемесячными платежами, обращаетесь к кредитору (в банк) и просите об изменении условий кредитования.

Как правило, предложенные варианты одновременно предполагают:

• продление кредитного договора на несколько лет;
• уменьшение ежемесячного платежа;
• увеличение конечной переплаты по кредиту, поскольку за счет пролонгации договора увеличивается итоговый размер процентов.

Судебная реструктуризация — это процедура, которая проводится в рамках банкротства физических лиц. Имуществом вы при этом не рискуете. Реструктуризация предполагает составление плана по погашению долгов на 3 года (или меньше, но мы ведь с вами говорим об ипотеке!). При этом задолженности человека фиксируются, и к ним будет применяться в дальнейшем ставка рефинансирования ЦБ. На данный момент она составляет 16% годовых ⁽²⁾.

Фактически, если заморозить на каком-то этапе ипотеку и применить к оставшемуся долгу ключевую ставку Центробанка, можно немного выиграть. Это и будет завуалированным «списанием». Но прежде чем подавать заявление, мы рекомендуем просчитать все риски: учесть вознаграждение для управляющего, затраты на процедуру и другие, не столь очевидные на первый взгляд, моменты. Решаясь на реструктуризацию, предварительно побеседуйте с юристом.

Что касается внесудебной реструктуризации — она почти всегда будет невыгодной для должника в плане переплаты. В конечном итоге вы заплатите больше. Вряд ли банк просто так подарит вам часть задолженности — на практике мы такого не видели.

Мировое соглашение: могут ли списать долги по договоренности?

На любой стадии взаимоотношений с кредитором должник всегда может заключить мировое соглашение с ним. Правда, если дело дошло до банкротства, то соглашение уже придется заключать со всеми кредиторами, иначе суд его попросту не утвердит.

Мировое соглашение — это индивидуальные условия, к которым прибегают стороны в своих интересах. Теоретически в такой сделке можно выторговать любые условия — например, списание 20% кредитной задолженности, снижение процентной ставки и так далее.

По сути, вы действительно можете договориться с банком, выдавшим ипотеку, через мировое соглашение. Например, поднять ежемесячный платеж в 1,5 раза при условии, что банк спишет вам 30% задолженности.

Законодатели могут разрешить в банкротстве сохранять ипотеку: новости 2023 года

Пока не существует ни одной государственной программы, которая бы предусматривала списание основной задолженности по ипотеке с сохранением жилья за должником. Но надежда есть!

Весной 2023 года законодатели внесли на рассмотрение Госдумы проект, который позволяет должникам заключать с банками соглашения ⁽³⁾. Предполагается, что банкроты будут договариваться с залоговыми кредиторами посредством заключения соглашений отдельно, без учета интересов других кредиторов.

То есть людям планируют предоставить шанс сохранять квартиру при списании остальных долговых обязательств по просроченным кредитам и микрозаймам. Разумеется, эксперты уже обеспокоены: по их мнению, должники начнут злоупотреблять доверием других кредиторов, чтобы провернуть банкротство в своих интересах.

Что будет с единственным жильем при банкротстве физических лиц?Статья по теме

Могут возникать следующие ситуации. Смоделируем одну из них: заемщик Иванов берет ипотеку, а потом оформляет несколько кредитных карт. С долгами в какой-то момент он перестает справляться и набирает еще 5 микрозаймов, чтобы выплачивать кредит по ипотеке (о картах уже речи не идет). Получается, у него по ипотеке долгов нет, но остальные все обязательства просрочены.

И тогда Иванов обращается за признанием банкротства, договаривается с залоговым кредитором о погашении ипотеки на прежних условиях и платит себе ежемесячные платежи с зарплаты. Остальные кредиты и микрозаймы идут под списание. Даже несмотря на то, что они брались с целью внести очередной платеж по ипотеке, что свидетельствует о злоупотреблении правом и о причинении вреда интересам других кредиторов.

Представили? А теперь честно ответьте на вопрос: насколько велик шанс, что прочие взыскатели смирятся с подобным раскладом?

Законодатели предложили предоставить такую возможность при долгах от 500 тысяч рублей и при просрочках от 3 месяцев (то есть при наступлении общепризнанных признаков неплатежеспособности). Сам проект был зарегистрирован депутатами от партии «Единая Россия». Предполагается, что жилье, ранее включенное в конкурсную массу, суды будут исключать, как единственное. При этом дальнейшую выплату ипотеки будут осуществлять родственники или поручители банкрота, поскольку доходы последнего войдут в конкурсную массу.

Отметим, что представленный законопроект нашел свою поддержку у деятелей Центробанка и Минфина. Но чиновники комментируют, что некоторые моменты нужно доработать. Например, добавить последствия, которые ждут должника в случае, если он не выполнит свои обязательства по соглашению с залоговым кредитором. Также проблемой остаются интересы остальных кредиторов. Свою позицию по данному вопросу высказал и Сбербанк — он считает, что она вполне достойная и имеет право на реализацию.

Другие эксперты предлагают добавить свои поправки. Например, обязать должников отчитываться, за счет чего они гасили ипотечный кредит, имея просрочки по остальным обязательствам. Если выяснится, что с остальных кредитов, то ипотечное жилье должно быть включено в конкурсную массу и продано. Если нет (ипотека погашалась с зарплаты), то у банкрота появляется возможность заключения соглашения с ипотечным банком.

Пока не можем сказать, когда эти нововведения начнут работать в России (и будут ли они вообще приняты и введены в действие). Идея еще находится на обсуждении, в проект планируется внести доработки. Это займет некоторое время.

Можно ли все-таки спасти ипотечную квартиру в банкротстве от реализации?

Сложный вопрос. Но мы попробуем на него ответить. Важно понимать, что если ваше имущество в конкурсной массе, оно будет реализовано. Вопрос, кто его купит. Сейчас юристами нередко практикуется одна схема. Она заключается в том, что вы обращаетесь за процедурой банкротства, доходите до этапа торгов. А дальше в торговле участвует «ваш» покупатель, который и покупает жилье.

А вот здесь внимание. По закону, покупка объектов, которые принадлежат банкроту, не может осуществляться аффилированными лицами. То есть нельзя, к примеру, чтобы в торгах участвовали ближайшие члены семьи банкрота — это быстро вскроется, и суд примет решение об неосвобождении от долгов.

Константин Милантьев

Основатель компании

Александр Раменский

Руководитель отдела подготовки и клиентского сервиса

Дмитрий Семенов

Ведущий юрист компании

Марк Харюзов

Ведущий юрист по банкротству

Анжела Кувакина

Старший юрист по банкротству

Инна Чиркова

Ведущий юрист по банкротству

Евгения Гальчинская

Ведущий юрист компании

Филякин Алексей

Ведущий юрист по банкротству

Серебров Сергей

Старший юрист по банкротству

Гаврилова Анастасия

Ведущий юрист по банкротству

Пшеничных Светлана

Ведущий юрист по банкротству

Бухтоярова Виктория

Ведущий юрист по банкротству

Новолодская Оксана

Старший юрист компании

Есть еще одна интересная схема — кто-то из родственников должника вносит остаток суммы по ипотеке и закрывает таким образом кредит. Это способ спасти квартиру, если она является для банкрота еще и единственным жильем.

В судебной практике уже был подобный процесс ⁽⁴⁾, который из-за споров заинтересованных лиц дошел ни много ни мало до Верховного суда РФ. В деле жена банкрота внесла по ипотеке остаток в размере 126 тысяч рублей и тем самым погасила залоговый кредит. Разумеется, остальные кредиторы не согласились и начали оспаривать. В итоге ВС постановил выяснить, на какие средства женщина рассчиталась по ипотеке — оказалось, на личные (подаренные родителями).

Тут кроется одна серьезная тонкость: супруги, являясь созаемщиками по ипотеке, имеют совместно нажитое имущество. Если созаемщик закрывал ипотечный кредит не на общие семейные средства, а на свои личные, у судьи не возникнет претензий, поскольку ничьи интересы при таком раскладе не затрагиваются.

Ну и наконец, стоит помнить: банк не простит никакой долг — он не благотворительная организация. Ни слезы детей, ни мольбы пенсионеров на иждивении должника не заставят его передумать.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 706

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи