Единственное жилье должника: как не лишиться квартиры в 2022?

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 01 ноября 2021

Время на прочтение 17 минут

Просмотров 1 037

По закону жильем признаются дом, квартира, комната или даже часть помещения. Единственное жилье должника имеет важный статус — его нельзя продать за долги. Ни приставы, ни суд при банкротстве не лишат гражданина крыши над головой. Но есть ряд исключений. Не защищено от реализации только жилье, на которое зарегистрированы залог или ипотека. Также с 2021 года появился риск лишиться элитной квартиры за мошеннические действия при банкротстве. Итак, что могут сделать приставы и суд?

Что такое единственное жилье должника

К жилью относятся объекты недвижимости, которые используются для постоянного проживания граждан. Владеть жилой недвижимостью можно на праве собственности или по социальному найму. К жилью относится:

• частный дом;
• квартира;
• отдельная и изолированная комната, зарегистрированная как объект недвижимости;
• часть жилого помещения.

Человек может владеть сразу несколькими объектами жилой и нежилой недвижимости: приобрести их за свой счет или в ипотеку, получить в дар или наследство. Что продадут?

Единственным признается жилье, в котором должник постоянно проживает и зарегистрирован. Это важно для исполнительного производства. Если человек задолжает по кредиту, микрозайму или, например, алиментам, долг взыскивают за счет движимого и недвижимого имущества.

На единственное жилье, где фактически проживает должник, действует исполнительный иммунитет. Исполнительский иммунитет — это запрет на продажу определенных вещей, предметов и объектов при взыскании долгов. Пристав не продаст жилье и не запретит пользование.

Статус единственного жилья

Перечень видов имущества, которые не могут отобрать у должника, указан в ст. 446 ГПК РФ. Помимо прочего, в этот перечень входит:

• единственное жилье, где постоянно проживают должник и члены его семьи;
• земельный участок под домом, который относится к единственному жилью.

В ст. 446 ГПК РФ указано еще одно важное условие. Жилье признается единственным, если у должника и членов его семьи нет других домов и помещений, пригодных для проживания. Эту пригодность определяет статус объекта (жилое) и соответствие минимальному уровню благоустройства. Жилые помещения могут признаваться непригодными для проживания ввиду ветхости или аварийности. Такие решения принимают органы местной власти.

В исполнительном производстве

Что сделает пристав, когда обнаружит квартиру или комнату должника:

• предложит неплательщику добровольно рассчитаться в течение 5 дней;
• проверит, какая жилая недвижимость принадлежит должнику на праве собственности;
• при неоплате долга вынесет постановление об аресте имущества, запрете на регистрационные действия с недвижимостью (арест допускается даже в отношении единственного жилья);
• если у должника одно жилье, то объект на реализацию не выставляется, если несколько — то все объекты кроме объекта, где зарегистрирован и живет должник, приставы могут отправить на торги;
• при отсутствии у должника имущества под реализацию пристав вынесет постановление об окончании дела, если долг невозможно погасить за счет доходов. Тогда можно подать на бесплатное банкротство в МФЦ, если сумма долга меньше 500 тысяч.

Если у должника несколько квартир, комнат или домов в собственности, начнется реализация через торги. При условии, что задолженность соразмерна стоимости объекта. За долг в 100 тысяч рублей квартиру и даже комнату продавать не будут. А вот за миллионные кредиты на торги выставят все объекты, кроме единственной квартиры, где фактически проживает должник и его семья.

Определить, в какой именно квартире живет должник, можно по факту регистрации (прописки), по опросу соседей, по другим признакам. Например, если одна или несколько квартир сдаются в аренду, то сам должник там явно не проживает. Все эти моменты будут проверять приставы.

Могут ли отобрать квартиру за долги по кредиту, если на нее зарегистрирован залог по ипотеке?

Могут, но только за долг по ипотеке, за счет которой куплена квартира, и если зарегистрирован залог. Это проверяется быстро и просто, сведения о залоге есть в выписке из ЕГРН. Но если взыскиваются долги, никак не связанные с ипотекой, то обращение взыскания на единственное жилье должника не допускается. Это является гарантией защиты интересов банка-залогодержателя.

При банкротстве физ.лица

В рамках судебного банкротства тоже продается имущество должника. Хотя порядок торгов отличается, правила исполнительного иммунитета будут теми же. Не могут забрать и выставить на торги единственное жилье, где фактически проживает банкрот.

В банкротстве квартиру с ипотекой тоже отправят на торги, даже если здесь просрочки нет, но банк участвует в банкротстве. Выручка с продажи залога достанется банку-залогодержателю. А если останутся деньги после закрытия ипотеки — их выплатят должнику, чтобы он купил другое жилье.

Если квартира не в залоге, то ее не продадут, даже если это дорогой и очень ценный актив — например, многокомнатная квартира в центре или в элитном пригороде.

Риск есть только в случае намеренного мошенничества банкрота. В 2021 году судебная практика признала законной продажу единственной квартиры при следующих условиях:

• в действиях должника усматривается злоупотребление правом (квартира приобретена после того, как заемщик брал займы и кредиты, особенно, когда объект куплен на заемные деньги);
• единственное жилье признается роскошным, если площадь квартиры существенно превышает социальную норму в 20 кв.м. на человека;
• кредиторы приобретут банкроту иное жилье в том же поселении взамен роскошной квартиры;
• реализация объекта существенно скажется на погашении долгов кредиторам.

Судебная практика по продаже единственного жилья пока распространяется только на банкротство, но не на исполнительное производство. В 2022 ожидается внесение поправок в ГПК РФ и другие нормативные акты, тогда жилье смогут продавать и приставы.

При банкротстве жилье продают в редких делах, где должник пытается уйти от расчетов с кредиторами, вложив деньги в недвижимость. Чтобы избежать рисков, обращайтесь к юристам. Наши специалисты рассмотрят все варианты защиты должника, помогут сохранить более ценный объект при прохождении банкротства или исполнительного производства.

Может ли банк забрать единственное жилье за долги по кредиту

• При обращении взыскания за долги по ипотеке банк без проблем продаст заложенную квартиру. Ему достаточно подтвердить наличие зарегистрированного залога. Если после реализации квартиру и погашения долга будет остаток, деньги передадут должнику. Сохранить квартиру при взыскании долга по ипотеке практически невозможно.
• Если ипотеки нет, то единственное жилье за кредит не продадут, даже если суммы многомиллионные. Работает иммунитет — на торги пойдут гараж, дача, акции, машина, телевизор и фотоаппарат, но не жилье.
• Не могут забрать за долги квартиру по социальному найму. Такое жилье не принадлежит должнику, так как возникает только право пользования. Распоряжаться квартирой по социальному найму может только наймодатель (например, муниципалитет).

Случаи, когда забрали квартиру за долги по кредиту — это обычная практика для банкротства и исполнительного производства в отношении объектов кроме места проживания должника. Например, в одной квартире он живет, а вторую сдает. Вторая пойдет на торги через приставов или финуправляющего. Деньги выплатят кредиторам.

Могут ли наложить арест на квартиру за неуплату кредита

Да, могут, но после суда. При этом не важно, является ли квартира единственным жильем. Арест является обеспечительной мерой, которую вправе применить приставы. Арест повлечет следующие последствия:

• запрет на регистрационные действия и на любые сделки по распоряжению объектом (продажа, дарение, мена);
• ограничение права пользования (например, пристав вправе запретить сдачу квартиры в аренду);
• административная или уголовная ответственность за нарушение режима ареста, правил пользования жильем.

Арест с единственного жилья снимается после полного погашения долга, либо при начале реализации (торгов). Также пристав снимает арест, если в отношении должника возбуждено банкротство. Однако в этом случае автоматически возникнут ограничения на распоряжение квартирой в рамках банкротного дела.

Константин Милантьев

Основатель компании

Маргарита Холостова

Финансовый управляющий

Александр Раменский

Старший юрист по банкротству физ. лиц

Дмитрий Комаров

Юрист по банкротству физических лиц

Димитриев Евгений

Юрист по банкротству физических лиц

Ирина Боровская

Консультант по банкротству

Александр Макаров

Юрист по банкротству

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 327

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи