Если нечем гасить ипотеку: варианты выйти из кризиса

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 01 августа 2024

Время на прочтение 11 минут

Просмотров 1 112

Итак, все этапы квеста под названием «взять ипотеку» пройдены. Завершены утомительные процедуры со сбором справок, поиском жилья, регистрацией права собственности, получением документов и переездом. Человек облегченно выдыхает, предвкушая счастливую жизнь в собственной квартире. Неважно, что она в залоге у банка, зато своя.

Но увы, время сейчас неспокойное. Благополучие может одномоментно смениться финансовыми неурядицами, и заемщику окажется нечем гасить ипотеку. Конечно, помощи можно попросить у родственников, друзей и знакомых. Но, во-первых, не каждый согласится ссудить нужную сумму, во-вторых, ситуация может затянуться, и долги будут накапливаться.

Если заемщик чувствует, что в видимых временных перспективах его финансовое состояние не улучшится, придется обратиться к банку-кредитору. Кредитная организация может предоставить ипотечные каникулы, провести реструктуризацию долга или рефинансирование кредита.

Программы, предлагаемые банком для облегчения финансовой нагрузки

Многие покупатели, несмотря на повышение Центробанком процента по ключевой ставке (сейчас она держится на уровне 21% годовых), не отказываются от планов по приобретению квартир или домов с привлечением ипотечного кредита. Этому способствуют предложение банками заемных средств по льготным ипотечным программам: приобретение жилья в новостройках, недвижимости в сельской местности, помощь молодым семьям, использование материнского капитала для оплаты части кредита.

Покупатели стараются взять ипотеку на максимально возможный срок, чтобы оплата ежемесячных платежей была посильной для семейного бюджета. Хорошо, если доход заемщика стабилен, и кредитные обязательства вписываются в бюджет семьи. Но порой происходит и ухудшение финансового положения.

Причины неплатежеспособности бывают разные:

• увольнение;
• снижение уровня дохода;
• прибавление в семействе;
• потеря трудоспособности.

Результат один — клиент начинает допускать просрочки по платежам, копятся проценты и сумма основного долга. На горизонте появляется нешуточная угроза лишиться жилья.

Рекомендуем не доводить до последнего и не скрываться от кредиторов. В противном случае они могут применить жесткие меры по возврату образовавшейся задолженности. А учитывая, что квадратные метры находятся в залоге у банка, выводы о последствиях сделать не затруднительно.

До применения крайней меры — реализации заложенного имущества с торгов — кредитор может предложить такие пути, как ипотечные каникулы, реструктуризация долга и рефинансирование жилищного кредита. Рассмотрим эти реабилитационные меры подробнее.

Ипотечные каникулы

Их регулирует Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ — «О потребительском кредите (займе)». В течение льготного периода сроком от 1 до 6 месяцев клиент может сделать приостановку по платежам или сократить их размер. Банк за это время не будет накладывать штрафы в виде пеней и неустоек и начислять дополнительные проценты.

Ипотечные каникулы: как заемщику получить отсрочку по кредиту в 2024 годуСтатья по теме

Воспользоваться ими можно только единожды в рамках ипотечного договора. Но те клиенты, ипотека у которых была оформлена в Сбербанке, могут воспользоваться ипотечными каникулами дважды — при соответствии определенным условиям, поскольку отсрочка по внесению платежей доступна только владельцам единственного жилья и только один раз за период жизни кредита ^{(1) (2)}.

При этом для оформления ипотечного «тайм-аута» должны выполняться следующие условия:

• Квартира, купленная в ипотеку — это единственное имущество, принадлежащее заемщику. Другого жилья у заявителя нет.
• Совокупный доход залогодателя-покупателя уменьшился более чем на треть от прежнего.
• Размер кредитных средств по договору ипотеки — не более 15 миллионов рублей.

В течение каникул дебитор может платить меньшую сумму или вовсе быть освобожден от уплаты. Но важно помнить, что на этот период увеличится общий срок кредитования, а отложенные платежи и начисленные проценты все равно придется заплатить, когда каникулы закончатся.

Рефинансирование кредита

При рефинансировании заключается новый договор на ипотеку с более выгодными процентными ставками и на новый срок. Это не обязательно тот же банк, обслуживающий первый кредит. Чаще всего — другая финансовая организация.

При этом не стоит забывать, что сумма страховки будет рассчитываться заново, а срок ипотеки может быть продлен. Соответственно, переплата за пользование кредитными средствами увеличится еще больше. Прежде чем рефинансировать свою ипотеку, нужно внимательно просчитать все преимущества, чтобы не сесть в финансовую лужу.

Реструктуризация долга

Займодавец в рамках договоренности по реструктуризации может предложить клиенту несколько вариантов для облегчения нагрузки и повышения платежеспособности залогодателя:

1. Рассчитать новый график платежей.
2. Продлить срок, на который был заключен договор, за счет чего ежемесячные платежи будут снижены.
3. На определенный период времени позволить заемщику оплачивать только начисленные проценты. При этом нужно помнить, что платежи по основному кредиту сохраняются, и потом эта сумма будет подлежать оплате.

Снижение финансовой нагрузки посредством реализации этих программ возможно при подтверждении веских причин наступления неплатежеспособности. Банк примет решение только после рассмотрения документов, подтверждающих события, повлиявшие на ухудшение материального положения просителя.

Последствия невнесения ипотечных платежей

В том случае, если договор был заключен только на заемщика, без привлечения созаемщиков или поручителей, бремя финансовой ответственности ложится на него одного. Впрочем, это и без того очевидно. Если же человек взял ипотеку с поручительством третьих лиц, взыскание будет наложено и на них в солидарном порядке.

В отношении ипотечных помещений, будь то комната, квартира, индивидуальный или блокированный дом, не действует правило иммунитета единственной недвижимости в собственности должника при взыскании. Не будет исключением и прохождение процедуры банкротства для сохранения единственного жилья, находящегося в залоге у финансовой организации.

Что будет с единственным жильем при банкротстве физических лиц?Статья по теме

Даже если среди собственников объекта есть ребенок или дети, залоговый кредитор имеет право обращать взыскание на недвижимость — в этом случае кредитор направляет требование о возврате задолженности родителям. В судебном иске среди ответчиков указывается несовершеннолетний, но выступать в суде будут отец и/или мать, как представители.

Кредитору не всегда выгодно наложение взыскания на имущество заемщика, потому что процедура реализации жилья непростая, она требует привлечения третьих лиц, а также временных и денежных затрат.

Банк не преследует цель выселить заемщика и его семью из квартиры. Ему нужно, чтобы клиент платил вовремя и долго — а в первые годы покупатель выплачивает в основном проценты. В первоначальных ежемесячных платежах сумма основного кредита очень небольшая, а проценты составляют львиную долю. Лишь через нескольких лет соотношение меняется в обратную сторону. В противном случае выдача ипотеки была бы нелогичной и невыгодной для залогодержателя.

Как действует банк при просрочках по ипотеке

Обычно сотрудники банка начинают звонить через пару-тройку дней после даты несостоявшегося платежа. Они объявляют о возникновении просрочки, интересуются причинами и предлагают оплатить образовавшуюся задолженность в течение нескольких дней без ухудшения кредитной истории.

Если оплата не поступает, менеджеры звонят еще. И так до тех пор, пока должник не погасит требуемую сумму. Но оплачивать он будет уже с учетом неустойки за каждый просроченный день, если такое условие предусмотрено договором (а как правило, предусмотрено). В случае неплатежей в течение нескольких дней это не повлияет негативно на кредитную историю и не повлечет за собой огромных штрафов от банка.

Но уже со второго месяца от даты просрочки (т.е., когда к одному невнесенному платежу прибавится второй) кредитная организация может начать действовать жестко:

• Применить штрафные санкции с начислением пеней и неустоек за каждый день просрочки.
• Обратиться в суд для истребования долга, если размер задолженности позволяет подать исковое заявление (в случае с ипотекой это всегда будет именно иск).

При удовлетворении банковских требований выносится судебное решение. После этого у заемщика есть 30 дней, чтобы подать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию и оспорить судебный акт.

В случае, если жалоба не будет удовлетворена, или залогодатель не воспользуется правом на ее подачу, решение вступает в законную силу. После этого объект недвижимости будет выставлен на торги. Но если выручка от него не покроет банковские требования, взыскание не ограничится потерей квадратных метров — должник будет выплачивать остаток за счет собственных средств. В том же случае, если полученная сумма покроет весь долг с избытком, разницу бывшему владельцу вернут.

Действия ФССП по реализации ипотечного жилья

Закон об ипотеке гласит, что кредитор имеет право требовать реализации заложенного жилья для возврата долга через суд при сумме задолженности выше 5% от размера ссуды и периода неуплаты свыше трех месяцев. Но, как показывает сложившаяся судебная практика, иногда залогодержатели подают иски и при суммах, меньших, чем 5% от ипотечного кредита. Тогда заемщику необходимо опротестовать иск — поскольку требования в заявлении противоречат нормам закона, судья встанет на сторону плательщика ипотеки.

Здесь важно не позволить залоговому кредитору нарушить закон и ваши права. Впрочем, чаще всего размер долга по ипотеке превышает эти цифры.

Взыскание происходит по следующей схеме:

1. Банк обращается в суд общей юрисдикции с иском об истребовании долга с заемщика.
2. По результатам суда на основании решения выдается исполнительный лист. Имея его на руках, судебные приставы будут предпринимать действия по взысканию долга.
3. Согласно закону № 229-ФЗ, ФССП возбуждает исполнительное производство, в рамках которого имущество продается с торгов.
4. После объявления о проведении реализации залоговое имущество оценивается и выставляется на аукцион, который организует пристав. Он же назначает первоначальную цену согласно исполнительному листу. При этом вовсе не обязательно, что стоимость объекта будет совпадать с рыночной.
5. При признании первичных торгов несостоявшимися начальная цена взыскания снижается на 15%. В случае объявления несостоявшимся и второго этапа тоже, приставами снижается цена еще на 25%.
6. Покупатель может найтись на любом из этапов аукциона. Он вносит аванс в величине, указанной приставом, и в течение определенного времени обязан будет зарегистрировать на себя право собственности с уплатой полной суммы за купленную им недвижимость.

Необходимо помнить о том, что самостоятельно продать заложенное имущество нельзя, если в отношении него действует обеспечительная мера в виде запрета на регистрационные действия. Другими словами, если приставы наложили арест на имущество, заемщик сам реализовать его не может.

Но пока ФССП не арестовала имущество, можно попытаться найти покупателя самому. Тогда жилье можно будет оценить и продать по рыночной стоимости. А убытки, которые возможны при реализации жилья с торгов, будут минимальными.

Списание долгов при признании гражданина банкротом

По Федеральному закону № 127-ФЗ, банкротство физлица — это неспособность гражданина погасить в полном объеме долги перед кредиторами или внести обязательные платежи. В этом случае процедура позволяет избавить человека от обязательств, списав их.

Списание основного долга по ипотеке: неужели придется принести в жертву квартиру?Статья по теме

После инициирования процедуры банкротства кредиторам законодательно запрещено требовать с заемщика уплаты новых процентов и основного долга.

Условия для признания гражданина банкротом, согласно закону, требуют задолженности от 500 тысяч рублей, и ипотечный долг зачастую превышает эту сумму.

Но судебная практика сводится к тому, что если человек докажет в арбитраже, что не может далее обслуживать платежи по кредиту (например, полностью утратил трудоспособность), то и при меньшей сумме долга его могут признать банкротом. Даже если просрочки еще не начались.

Заявление о признании гражданина банкротом можно подавать по большинству типов обязательств:

• долг по ипотечным кредитам;
• задолженность и неплатежи по кредиткам, потребительским кредитам и займам;
• долги по коммуналке;
• штрафы ГИБДД;
• непогашенные налоговые недоимки и т.д.

Как отмечалось выше, находящееся в залоге у кредитора имущество, которое является единственным для должника, не сохраняется при процедуре банкротства. И это важно понимать владельцам ипотечных квартир. Судебная практика знает лишь один случай, когда ипотечное жилье не было реализовано в банкротстве.

Для многих граждан банкротство — единственный легальный способ избавиться от долгов. Данный процесс не быстрый и требует скрупулезного подхода в сборе документов, анализе материального положения и перспективы успешного списания задолженностей без лишних потерь и ненужных рисков.

Самостоятельно обычным гражданам крайне сложно приступить к банкротству во всеоружии из-за отсутствия знаний и опыта. Поэтому целесообразно будет доверить ведение процедуры профессионалам, специализирующимся на юридической помощи должникам.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 856

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи