Банкротство при ипотеке: каковы шансы сохранить ипотечное жилье

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 09 октября 2024

Время на прочтение 7 минут

Просмотров 23 095

У заемщика с действующей ипотекой всегда есть ценное имущество — объект недвижимости, заложенный по договору с банком. И это может стать проблемой, если у человека появятся большие долги: взыскание просроченных задолженностей может быть обращено на недвижимость. Данное правило применимо и к банкротству. Единственное жилье, обремененное ипотечным залогом, банкроту могут оставить только на основании мирового соглашения. Для этого нужно, чтобы по ипотеке отсутствовали просрочки.

Можно ли пройти банкротство физических лиц с ипотекой

Ключевая особенность автокредитов и ипотеки заключается в том, что банк получает права залогодержателя на приобретенное владельцем имущество (недвижимость или автомобиль). Оно является гарантией на случай возникновения просрочки. Если заемщик перестанет платить, тогда на предмет залога обратят взыскание. В зависимости от ситуации, это возможно в досудебных процедурах, в процессе взыскательных мероприятий судебных приставов либо уже в ходе банкротства.

За счет денег от реализации ипотечного объекта (или машины в автокредите) может погашаться долг перед залогодержателем, а иногда — и перед иными взыскателями тоже.

Такое дело может быть возбуждено:

• по инициативе основного заемщика;
• по заявлению созаемщика, у которого также есть аналогичные права и обязанности по договору ипотеки;
• по инициативе кредитора, перед которым есть долги от полумиллиона рублей с задержкой их погашения свыше 90 дней.

Скрыть или продать залоговое жилье тайком не получится. Пока не закрыта ипотека, распоряжение недвижимостью невозможно без согласия банка. А после возбуждения банкротного дела на любые сделки требуется разрешение финансового управляющего. По указанным причинам сохранение ипотечного жилья при банкротстве становится затруднительным, а до недавнего времени было и вовсе невозможным.

Так как квартира по ипотеке является ценным имуществом, этот факт не позволит обанкротиться упрощенно через многофункциональный центр. Дело в том, что одним из общих условий для возбуждения внесудебной процедуры является окончание приставом производства по причине отсутствия у должника активов, коим является залоговое жилье (на него не распространяется защита по ст. 446 ГПК РФ). А значит, сотрудник ФССП не закроет должнику с ипотекой дело по нужной статье — по п. 4 ч. 1 ст. 46 № 229-ФЗ. Соответственно, единственным вариантом для ипотечного заемщика остается обращение в арбитраж.

Новый закон о сохранении ипотечной квартиры

Выше описаны правила банкротства с ипотекой, которые действовали вплоть до начала сентября 2024 года, когда по итогам утверждения законопроекта ⁽¹⁾ вступила в силу новая статья 213.10-1 закона № 127-ФЗ о банкротстве. Она дает ипотечникам льготу, которая позволяет сохранить заложенное жилье при банкротстве. Для этого нужно заключить мировое соглашение с банком в ходе банкротного дела.

Новые правила во всей полноте действуют только в процедурах, возбужденных после 8 сентября 2024 года. К ранее открытым делам они применяются, если в них еще не реализована ипотечная квартира.

Схема действует так:

• Мировое соглашение можно оформить, если по ипотеке отсутствуют просрочки.
• Ипотека у банкрота должна быть единственной пригодной для постоянного проживания его и его семьи недвижимостью.
• При соблюдении указанных условий остальные кредиторы не могут повлиять на подписание соглашения или требовать реализации заложенной квартиры.

После утверждения соглашения судом ипотечные обязательства сохраняются на прежних условиях. Квартира останется у должника и не будет реализована. В отношении остальных долгов банкротство пройдет по стандартным правилам.

После изменения законодательства сразу появилась и судебная практика. В деле № А32-52036/2022-14/296-Б-2УТ суд согласился утвердить мировое соглашение между должником и банком, так как по ипотеке не было просрочек. В итоге жилье остается банкроту, а остальные кредиторы не смогут требовать его продажи. После завершения банкротства плательщику нужно будет вносить ипотечные платежи по обычному графику.

Также отметим, что до возбуждения банкротства должник по ипотеке теперь может сам продать квартиру, чтобы рассчитаться с банком. Такие поправки в закон № 102-ФЗ вступили в силу с 12 июня 2024 года (статья 37.1). Для самостоятельной реализации недвижимости необходимо направить уведомление в банк — кредитор, выдавший ипотеку, должен дать добро на продажу. Деньги от состоявшейся сделки будут зачислены на специальный счет, открытый залогодержателем. После погашения обязательств по ипотеке и возмещения расходов банка гражданин сможет получить остаток средств (если он будет, конечно).

Значение залога по ипотеке для процедуры банкротства

Залог является обременением. Как указывалось выше, он ограничивает права заемщика на распоряжение имуществом. Также наличие ипотечного долгое время не позволяло защитить от продажи единственное жилье в ипотеке — нормы ГПК РФ прямо указывали, что иммунитет единственной квартиры не применялся в отношении недвижимости в залоге.

Банкротство созаемщика: квартирный вопрос и последствияСтатья по теме

Сведения об ипотечном залоге очень легко проверяются. При банкротстве это возможно:

• по документам заявителя-должника, так как тот обязан предоставить информацию обо всех своих активах и имущественных правах;
• по документам из банка, с которым оформлен ипотечный договор — он обязательно заявит о своих требованиях в реестр;
• по выписке ЕГРН, которую запросит управляющий после открытия банкротства.

Снять залог до подачи на банкротство можно только в одном случае: если полностью закрыть ипотеку. Это вполне рабочий вариант для должника, чтобы защитить единственное жилье от реализации. Но и в данном случае возникает риск, что другие кредиторы заявят о нарушении своих прав, так как банкрот отдал приоритет одному обязательству, проигнорировав остальные долги. Сделки с предпочтением, как правило, подвергаются оспариванию, а средства по ним возвращаются в конкурсную массу.

Интересный случай произошел в Краснодарском крае ⁽²⁾:

Что будет с ипотечной квартирой банкрота, если она не подпадает под действие нового закона

Это та самая горькая пилюля. Подавая на банкротство, нужно быть готовым расстаться с жильем, обремененным ипотечным залогом, если по нему есть просроченные платежи, или квартира не признана единственной для должника. При этом остальные кредиторы не вправе забрать недвижимость в свою пользу, так как ее продают на торгах, проводимых под бдительным контролем финуправляющего, который позже будет отчитываться перед арбитражным судьей.

В рамках этой процедуры квартира проходит оценку. Деньги от продажи пойдут на погашение требований залогового кредитора — по закону, ему отходит 80% выручки в пределах суммы задолженности. Остальное идет финуправляющему (7%) и на погашение текущих расходов. Всем прочим взыскателям с этой продажи, за редкими исключениями, ничего не достается.

Не получится избавиться от долгов и сохранить ипотечную жилплощадь, не защищенную законом, даже если там проживают и зарегистрированы дети. Их выселят вместе с родителями после завершения торгов. Семья с детьми вправе лишь получить отсрочку по выселению, если на это согласится суд. Например, такую льготу могут дать на время подбора нового жилья. При этом период отсрочки вряд ли будет слишком большим, поскольку это нарушает интересы покупателя с торгов.

Банкротство с долгами по ипотеке

Ипотека выдается на значительную сумму, что связано с высокой стоимостью недвижимости. Поэтому задолженность по ипотечному договору может являться самостоятельным основанием для возбуждения банкротства (если сумма превышает 500 тысяч рублей с периодом просрочки от 3 месяцев).

Если банкротиться с просрочками по ипотеке, должника ожидают следующие последствия:

1. Банк, с которым был заключен ипотечный договор, заявит требования в реестр и получит приоритет при распределении средств после торгов.
2. Остальные кредиторы, перед которыми тоже есть долги, также подадут аналогичные заявления, но смогут рассчитывать на выплаты по принципу очередности. Например, МФО получит деньги только после завершения расчетов по алиментам с бывшей женой банкрота.

Отметим, что при возникновении существенного долга по ипотеке банк вряд ли будет ждать, пока заемщик инициирует банкротство. У залогодержателя есть право обратиться в суд, потребовав досрочного расторжения договора. Это повлечет обращение взыскания на заложенное имущество. Продажей ипотечной квартиры займутся приставы, когда банк направит в ФССП исполнительный документ.

Заявление на банкротство может подать и созаемщик по ипотеке. Так как его обязательства обеспечены залогом, то квартира будет выставлена на торги. Соответственно, основному заемщику также не получится сохранить жилье.

Примером можно назвать любую ситуацию, когда ипотеку брала жена, а созаемщик-муж подал на банкротство. У лиц, которые вместе подписали договор и приобрели объект в совместную собственность, возникают равные обязательства. Договориться с банком о замене стороны по ипотечному договору (т.е. предложить кандидатуру для замены созаемщика) не всегда удается.

Надеяться, что ипотечный банк совершит ошибку и не будет участвовать в банкротстве своего клиента — наивно. Залоговый кредитор всегда включается в реестр. История знает лишь один случай, когда банк, выдавший будущему банкроту ипотеку, остался за бортом процедуры по собственной вине. В 2016–2017 годах рассматривалось дело, в котором залоговый кредитор пропустил срок включения в реестр, в результате чего банкроту удалось сохранить ипотечное жилье за собой ⁽³⁾. Но с тех пор подобных случаев больше не фиксировалось.

Как еще списать долги, оставив ипотеку

Если по жилищной ссуде есть текущие просрочки, сейчас это практически невозможно, что подтверждается и судебной практикой — в п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 48 указано, что ипотечная квартира подлежит реализации, даже если залогодержатель не заявит требования либо пропустит срок на включение в реестр. Напомним: описанное нами в предыдущем разделе дело о сохранении ипотечной квартиры из-за невключения залогового банка в реестр рассматривалось задолго до принятия Верховным судом означенного постановления.

Кредитов много, но плачу только ипотеку: мифы и реальное положение делСтатья по теме

Как вариант, должник вправе рассчитывать на сохранение ипотеки, если вместо реализации имущества будет введена другая процедура: реструктуризация долгов.

1. План реструктуризации может подготовить как сам банкрот (совместно с управляющим), так и реестровые кредиторы.
2. В документе описываются правила и сроки погашения обязательств, при этом основную часть долгов не спишут — ее необходимо погасить на льготных, согласованных судом и сторонами, условиях.
3. Если исполнить все требования плана, ипотечная квартира останется в собственности заемщика.

Контролировать прохождение реструктуризации будут финансовый управляющий и, разумеется, кредиторы. Согласно последним изменениям в законе № 127-ФЗ, общий срок реструктуризации составляет до 5 лет. Если за это время должник не в состоянии или не сумеет рассчитаться по всем своим обязательствам, банкротство возобновят. Будет введена реализация имущества, и тогда ипотечное жилье неизбежно продадут.

Для банкрота с небольшим доходом выплата остатка по ипотеке наравне со всеми остальными долгами и всего за 5 лет может представлять серьезную проблему. Такое спасение квартиры доступно только тем должникам, которые располагают для этого достаточно высоким доходом, при том, что бóльшая часть ипотечного долга к началу процедуры уже погашена.

Делаем выводы

С учетом изложенных выше нюансов, после завершения банкротства с обязательствами по ипотеке могут наступать следующие последствия:

• Ипотечная квартира останется в собственности гражданина, если она является для должника единственным жильем, а по ипотеке нет просрочек. В этом случае заключается мировое соглашение с кредитором. Другой способ — успешное прохождение плана реструктуризации долгов.

• Во всех остальных случаях заложенное жилье продадут, семью банкрота выселят, а ипотечные обязательства аннулируют.

Теоретически после окончания дела можно подать заявку на новую ипотеку, но в ней необходимо указывать о статусе банкрота (до истечения 5-летия с момента завершения процедуры). Правда, шанс на одобрение будет, мягко скажем, невелик — несмотря на то, что банкротство напрямую не влечет запретов на получение новой ипотеки или потребительских кредитов. Прежде придется восстанавливать платежеспособность и улучшать кредитную историю. Дело это долгое и непростое. Но не безнадежное.

Вступление в банкротство с ипотечным обязательством — решение неоднозначное. Если в относительно «легких» процедурах, без имущества для реализации, можно попытаться обанкротиться самому (и то мы не рекомендуем, потому что в процессе могут всплыть неприятные моменты, вроде сделки, совершенной пару лет назад и подпадающей под критерии подозрительности), то в непростых делах с участием залогового имущества не обойтись без квалифицированной юридической помощи.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 884

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи