Когда вышел закон о банкротстве с ипотекой

С начала марта 2023 года в Государственной Думе РФ рассматривались поправки в закон о банкротстве с ипотекой. Они предусматривали появление новой схемы, позволявшей защитить заложенное жилье от продажи. За время рассмотрения депутаты серьезно изменили первоначальную версию законопроекта. В июле 2024 года состоялось третье чтение, где он был утвержден в окончательном виде. В статье расскажем, вышел ли закон о банкротстве с ипотекой, а также кто и когда им может воспользоваться.

Нормы закона о банкротстве с ипотекой

Правоотношения касательно судьбы ипотечного жилья в процедуре банкротства физических лиц регулируются двумя разными нормативными актами: законами № 102-ФЗ «Об ипотеке» и № 127-ФЗ «О несостоятельности» соответственно. В первом из них описаны условия оформления ипотечных договоров, исполнения обязательств и обращения взыскания на заложенную квартиру. В законе же о банкротстве мы можем найти правила и этапы всех процедур, которые предстоит пройти должнику. В частности, к ним относится и реализация активов, в ходе которой ипотечную квартиру раньше всегда продавали на торгах.

Для кредиторов жилье должника представляет особый интерес. За счет продажи недвижимости можно закрыть денежные требования даже на очень большие суммы. Но государству важно не только удовлетворение кредиторских требований (пускай и справедливых), но и поддержка граждан, оказавшихся неплатежеспособными и подавших на банкротство.

Раньше квартира или дом, взятые в ипотеку, которую еще выплачивать и выплачивать, неизбежно уходили с молотка. И не имело значения, что другой жилплощади у семьи нет, прописаться некуда, а в квартире вместе с банкротом живут его маленькие дети, дедушка-ветеран ВОВ и кот Барсик.

Именно для защиты такой уязвимой группы должников был разработан и внесен в 2023 году на рассмотрение Думы новый законопроект.

Сразу отметим: ждать, когда выйдет закон о банкротстве с ипотекой, больше не нужно. Все процедуры по принятию проекта поправок были завершены летом 2024 года. С 8 сентября 2024 года нормативный акт вступил в силу и применяется в банкротных делах с участием граждан. Это значит, что у должника теперь есть хороший шанс сохранить единственную квартиру в ипотеке. Впрочем, многое зависит от желания банка продолжить финансовые отношения с банкротом, а также от позиции суда, который будет рассматривать обращения заемщика.

Как менялся законопроект о банкротстве с ипотекой

В окончательной версии документа предусмотрена только одна новая статья закона о банкротстве — ст. 213.10-1. Но исходный проект предлагал изменить еще несколько действующих норм. В частности, банк и заемщик могли бы заключить между собой не только мировое соглашение, но и локальный план реструктуризации. Более того, должника предполагалось снабдить правом заявить об утверждении этого документа даже без одобрения «сделки» залоговым кредитором.

В итоговом варианте закона таких положений не оказалось. Но судя по судебной практике, при отказе банка от заключения соглашения этот документ могут приравнять к локальному плану реструктуризации, как это произошло в деле № А32-52036/2022.

В ходе рассмотрения законопроекта были подготовлены изменения в статью 213.10 закона № 127-ФЗ. Они дают еще одну возможность защитить ипотечное жилье. Для этого третье лицо (им вполне может быть член семьи или иной родственник) вправе за свой счет рассчитаться с банком-залогодержателем.

Средства, направленные на погашение ипотеки, признаются беспроцентным займом на срок от трех лет. Если ипотечные обязательства кто-то из близких закроет указанным способом, тогда квартира справедливо не попадет под реализацию.

Этот вариант сможет выручить разве что тех банкротов, у кого есть обеспеченная и щедрая родня, но и здесь не все так «просто»: есть еще одно, дополнительное, условие для применения схемы. Если конкурсной массы недостаточно для расчета по требованиям кредиторов из первой и второй очередей, то для их погашения третье лицо обязано внести на спецсчет еще одну сумму: до 10% от стоимости недвижимости. Этими деньгами будут закрывать долги банкрота по алиментам, компенсациям и по зарплате перед его бывшими работниками, если гражданин до разорения вел бизнес.

Порядок применения закона о банкротстве с ипотекой

Сам новый закон о банкротстве с ипотекой (№ 298-ФЗ) достаточно небольшой. В нем всего две статьи:

1. Поправки, вносимые в основной закон о несостоятельности: полностью новая статья 213.10-1 и измененная ст. 213.10.
2. Особенности применения нормативного акта к банкротствам, открытым до 8 сентября 2024 года, то есть, до вступления закона в силу.

Немного подробнее о втором пункте. Новыми нормами можно воспользоваться и в банкротном деле, открытом до 8 сентября 2024 года, при условии, что заложенную квартиру продать пока не успели. Если же недвижимость купили на торгах, то отменять сделку не будут. На транспортные средства и иные ценные активы, которые могут находиться в залоге у банков, поправки тоже не распространяются.

Таким образом, закон не актуален для банкротных процедур, где у должника вообще нет имущества, либо его недвижимость не находится в ипотечном залоге. Собственную квартиру можно сохранить, если она отвечает признакам единственного жилья, и банкрот фактически проживает в ней.

Но из этого правила тоже возможны исключения. Единственную квартиру, соответствующую признакам роскошности, могут и продать. Правда, для этого кредиторам нужно заявить о том, что, по их мнению, жилье чересчур шикарно для человека, которому нечем платить долги. Если суд сочтет доводы обоснованными, а кредиторы приобретут и предоставят должнику более скромный объект недвижимости, то единственная квартира действительно отправится на торги. На практике такие случаи были, но они крайне редки.

При каких условиях можно воспользоваться новым законом

Введенная в банкротное законодательство статья 213.10-1 достаточно лояльна к заемщикам. Теперь у граждан есть возможность заключить соглашение даже при наличии просроченной задолженности. Первая версия законопроекта подобного не допускала.

Пойти на мировую с банком-залогодержателем можно при следующих условиях:

• Кредитор, чьи обязательства обеспечены ипотекой, готов подписать соглашение.
• В конкурсной массе достаточно денег для погашения долгов первой и второй очередей — но не более 10% от рыночной цены квартиры. При отсутствии средств на спецсчете нужная сумма должна быть внесена кем-то из сочувствующих и располагающих деньгами близких. Разумеется, если банкрот не имеет алиментных обязательств, не должен никому выплачивать компенсации или погашать долги по зарплате, то этот пункт можно смело пропустить.
• Соглашение утвердит арбитражный суд.

По стоимости квартиры, сумме задолженности и остатка по ипотеке никаких ограничений нет. Также на возможность заключения соглашения не влияет размер требований остальных кредиторов (но с учетом обязанности закрыть долги перед взыскателями из первой и второй очередей, о чем было упомянуто выше). Их возражения вообще не повлияют на процесс заключения и утверждения соглашения.

Условия мирового соглашения и порядок его утверждения

И в прежней редакции закона № 127-ФЗ были нормы о мировом соглашении. Но должник мог заключить его только со всеми кредиторами разом, а не с одним из них. Такая схема использовалась очень редко.

По новым правилам есть возможность заключить отдельное соглашение только с залогодержателем. Да, если смотреть строго по закону, согласие банка обязательно. Но приведенный выше пример из судебной практики демонстрирует, что отказ банка можно и преодолеть.

Условия документа стороны определяют на свое усмотрение. Однако есть ряд обязательных положений:

• В соглашении нужно указать о порядке погашения просроченной задолженности, если таковая имеется.
• Если права и обязательства возникают у третьего лица, то его нужно привлечь к участию в соглашении (пример — тот же родственник, который закроет долг по ипотеке).
• Процентная ставка и иные положения ипотечного договора не меняются. Это можно подтвердить в тексте соглашения.

К работе с документом привлекают финансового управляющего. В теории он может быть не согласен с заключением соглашения или какими-либо его условиями, но это не станет препятствием для утверждения.

Окончательное решение касательно судьбы ипотечного жилья примет арбитраж. Если соглашение соответствует закону, то суд утвердит его, издав соответствующее определение. С этого момента заемщик будет обязан исполнять обязательства, предусмотренные документом.

Последствия мирового соглашения по ипотеке для банкротного процесса

Главным положительным последствием для должника станет сохранение ипотечной квартиры. Хотя после утверждения соглашения банкротство продолжится, единственное жилье будет защищено от продажи. Аналогичным путем решается вопрос с земельным участком, если ипотека оформлена на частный дом, признанный единственным жильем. В отношении остального имущества в конкурсной массе реализация пройдет по общим правилам.

Требования банка-залогодержателя исключат из реестра. Учитывая, что до завершения банкротного дела у должника не очень много возможностей для исполнения обязательств, может возникнуть проблема с внесением ипотечных платежей.

Однако есть несколько вариантов, которые помогут ее решить:

• В соглашении можно прописать условие об отсрочке, чтобы заемщик вернулся к графику платежей после окончания банкротства.
• Просрочку и текущие платежи можно гасить за счет прожиточного минимума, выделенного управляющим или судом (если у должника есть какие-либо доходы).
• До завершения банкротного дела выплаты по ипотеке может делать третье лицо на условиях беспроцентного частного займа с должником.

Что будет с ипотекой после завершения банкротства

По итогам процедуры многие требования кредиторов остаются без удовлетворения — об этом говорит и статистика. В отношении ипотеки, на которую утверждено мировое соглашение, ничего не изменится. Заемщик будет платить по кредиту за счет своих средств. После завершения банкротного дела это будет проще, ведь все ограничения на распоряжение доходами снимут, а остальные долги спишут.

Если в рамках соглашения деньги вносило третье лицо, то заемщику предстоит вернуть и их. Эти вопросы придется решать с родственниками напрямую, но если банкрот — человек порядочный, дело вряд ли дойдет до суда.

Так как соглашение заключено по действующему ипотечному договору, сведения о нем попадут в кредитную историю — как и о самом факте банкротства. После погашения ипотеки и снятия залога квартира станет полноценной собственностью заемщика. Кредиторы, которые ранее участвовали в банкротстве, не смогут предъявить какие-либо претензии.

Статьи по теме

Популярные статьи

Рассчитать примерную стоимость банкротстваРассчитать стоимость