Допустимо ли повторно рефинансировать ипотеку

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 09 апреля 2024

Время на прочтение 10 минут

Просмотров 125

Рефинансирование — программа, позволяющая не только облегчить финансовую нагрузку на заемщика, но и сэкономить за счет перекредитования на более выгодных условиях. И если по обычным кредитам в большинстве случаев актуальнее первое, то ипотека, как продукт долгосрочный, чаще переоформляется именно для получения выгоды. Однако и общая экономическая обстановка, и платежеспособность держателя ссуды на протяжении всего периода действия договора могут меняться неоднократно. Отсюда возникает вопрос: сколько раз можно делать рефинансирование кредита вообще и ипотеки в частности?

Повторное рефинансирование ипотеки: можно или нельзя

Технически рефинансирование подразумевает закрытие текущего кредита за счет оформления нового. Подобные программы есть у каждого банка, и они позволяют перекрыть как обычные ссуды наличными, так и целевые программы, в том числе и ипотеки.

Так как по своей сути оформляется новый кредит, то и критерии одобрения здесь те же: платежеспособность, адекватная финансовая нагрузка и хорошая кредитная история. Поэтому банкам это выгодно, ведь они приобретают в свой портфель нового качественного клиента, который будет приносить им прибыль.

Заемщик тоже, в свою очередь, получает дополнительные плюсы:

• Можно переоформить ипотечный кредит на более выгодных условиях: с меньшей ставкой, если проценты снизились, или по льготной программе.
• Можно снизить размер платежа, а следовательно, и свою финансовую нагрузку.
• Можно уменьшить общую переплату, значительно сэкономив.

При этом ипотека, как правило, оформляется на длительный срок. И в процессе ее погашения желание пройти рефинансирование может возникать не один раз. Например, изначально снизилась ставка и захотелось сэкономить, а спустя несколько лет родился ребенок, и появилась возможность использовать государственную программу.

Рефинансирование ипотеки — что это такое, как его получить и когда оно действительно выгодноСтатья по теме

При этом законодательство ничего не говорит о том, сколько раз можно делать рефинансирование кредита. Получается, что ограничений на это нет. Но по каждой подобной операции в кредитной истории заемщика остается соответствующая отметка: как о ссуде с конкретной целью.

С одной стороны, подобные записи финансовое досье заемщика не портят. С другой — принимая решение о рефинансировании во второй раз, банк всю информацию видит. И может засомневаться, действительно ли финансовое положение заемщика стабильно, раз он снова и снова вынужден обращаться за перекредитованием.

Подобные опасения кредитной организации не всегда беспочвенны, и зачастую банку проще не рисковать и просто не принимать на рефинансирование кредиты, по которым ранее уже менялся кредитор. Особенно если острой потребности в новых клиентах нет, а общая экономическая ситуация нестабильна.

Получается, что закон разрешает неоднократное рефинансирование, но оставляет право за каждой кредитной организацией самостоятельно принимать решение, перекредитовывать заемщиков повторно или нет, и на каких условиях. Так, ряд банков в целом не готов работать с ранее переоформленными кредитами. Другие же ставят ограничение: по суммам или количествам внесенных до этого платежей.

Единого списка, в каких банках возможно повторное рефинансирование кредита, а в каких нет, не существует. К тому же, условия могут постоянно меняться. Поэтому, перед тем как подавать заявку, стоит заранее предупредить банк и уточнить, подходит ли действующий ипотечный договор под конкретную программу.

Как работает перекредитование

Рефинансирование в глобальном смысле является погашением старого кредита за счет средств, полученных при оформлении нового. Осуществляется это так: заемщик выбирает выгодные условия в подходящей кредитной организации и подает туда заявку на получение новой ссуды. При этом обратиться можно как к действующему кредитору, так и в сторонний банк — ограничений в этом в большинстве случаев нет. Если же банк принципиально не рефинансирует собственные ссуды, он заявляет об этом сразу, на странице с условиями.

Заявка на рефинансирование рассматривается ровно так же, как и обычная. В первую очередь, понадобится доказать свою платежеспособность. Поэтому, если запрос подается не в свой банк, придется снова собирать полный пакет документов на условиях другой кредитной организации: паспорт, справки о доходах, копии трудовой книжки и так далее.

Требования к заемщику каждый банк может устанавливать разные, но есть ряд основных:

1. Гражданство РФ и постоянная прописка.
2. Наличие дохода и способность его подтвердить. Для этого подойдут справки 2-НДФЛ, выписки об отчислениях в Социальный фонд, из приложения «Мой налог» для самозанятых и другие.
3. Качественная кредитная история. Отсутствие длительных просрочек обычно требуется по всем ранее закрытым ссудам, также банк обратит внимание на частоту возникновения задержек с погашением плановых платежей.
4. Финансовая нагрузка. Нередко кредитов у заемщика несколько — банку важно понимать, что по итогу перекредитования общий размер ежемесячных обязательств снизится, а не наоборот.

В отличие от обычного потребительского кредита, рефинансирование относится к целевым и предназначено оно именно для погашения действующего долга. И в этом случае соответствовать условиям банка должен не только заемщик, но и ссуда, которую он хочет перекредитовать.

Чаще к таким условиями относятся:

• Качество погашения: по действующему кредиту не должны были допускаться просрочки. Наличие текущей задолженности тем более недопустимо.
• Сумма: все кредитные организации имеют ограничения в части размера средств, которые они готовы предоставить в рамках программы.
• Срок: некоторые банки готовы принять кредиты, действующие всего 3 месяца. Другие же требуют выждать подольше.

К критериям в части действующего кредита относится и наличие рефинансирования ранее. Например, Сбербанк прямо в условиях указывает, что количество проведенных процедур перекредитования на решение не влияет ⁽¹⁾. А «ВТБ», наоборот, уведомляет, что ипотеку, оформленную в период с марта по июль 2022 года этот банк готов рефинансировать только первично ⁽²⁾.

Процедура рефинансирования очень похожа на выдачу обычного кредита. Подается заявка (онлайн с заполнением анкеты или непосредственно в офисе), а банк принимает по ней решение. Если оно положительное, подписывается кредитный договор. Деньги, в зависимости от условий кредитной организации, могут быть перечислены в счет погашения старой ссуды по реквизитам, либо выданы заемщику на руки. Во втором случае новый кредитор, как правило, требует подтверждения закрытия ссуды, например, предоставления справки или платежного поручения. Далее заемщик платит новый кредит на одобренных условиях. 

У рефинансирования есть ряд неоспоримых преимуществ, выражающихся в возможности:

• Снизить процентную ставку и общую переплату, если новые условия окажутся выгоднее.
• Уменьшить ежемесячную финансовую нагрузку за счет снижения размера регулярного платежа и тем самым избежать просрочки, нарушения обязательств и начисления штрафов.
• Сменить кредитора, если взаимодействовать со старым по каким-то причинам стало неудобно или невыгодно — например, из-за наличия дополнительных комиссий.
• Снизить (если выросли доходы) или наоборот, увеличить срок действующего кредита.
• Объединить несколько кредитов и даже получить при необходимости дополнительные средства «сверх» требуемой на перекредитование суммы.

Однако то, что кажется плюсом, может обернуться минусом. Например, возможность снизить кредитную нагрузку часто приводит к оформлению новых кредитов. А уменьшение платежа за счет увеличения срока — к росту общей переплаты. Поэтому обращаться к процедуре рефинансирования стоит только после тщательных расчетов и оценки важности всех получаемых в итоге выгод.

Особенности рефинансирования ипотеки

Ипотечный кредит отличается от обычного не только сроком, но и тем, что подразумевает более сложную процедуру выдачи. Ведь в этом случае необходимо не только подписать договор, но и передать приобретаемое жилье в залог банку.

В случае первичного рефинансирования ипотеки банк, помимо требований к заемщику и к действующему кредиту, перечисленных выше, должен проверить и предмет залога. Кредитная организация обязана убедиться, что собственность не может потенциально принести риски: действительно принадлежит заявителю, не подвергалась незаконным перепланировкам и находится в нормальном состоянии, а ее стоимость не занижалась.

Когда ипотека оформляется впервые, ответственность за предоставление всех необходимых бумаг по объекту обычно лежит на плечах продавца. А вот при рефинансировании заемщику необходимо запрашивать все документы и делать все самостоятельно. Поэтому придется провести все те же манипуляции, что и при первоначальном оформлении имущественного кредита:

• заказать оценку стоимости квартиры;
• запросить документ из ЕРГН, подтверждающий права собственника;
• подготовить соглашение купли-продажи и технический паспорт объекта;
• предоставить документы по страхованию недвижимости и чеки об оплате страховых премий.

Необходимые документы могут запрашиваться как более расширенным списком, так и наоборот — уточнить эту информацию нужно в банке, который будет рефинансировать ипотеку. Полная длительность проверки и оформления может составлять до трех месяцев.

Процедура перекредитования по ипотеке будет также более многоступенчатой:

1. Первым делом предстоит подать заявку на рефинансирование и дождаться ответа от банка. На этом этапе можно пока не делать оценку и не собирать документы, подтверждающие «качество» залога. Но помимо стандартных паспорта и справок потребуется действующий ипотечный договор. Также новый кредитор дополнительно может запросить информацию об остатке основной суммы и наличии либо отсутствии просроченной задолженности за период последних 12 месяцев.
2. В случае положительного ответа у заемщика есть 90 дней на подготовку и предоставление в банк документов по залогу — об оценке, о праве собственности и по страховке.
3. Проверка бумаг занимает разное время, в среднем 1–5 дней. Если все в порядке, необходимо подписать новый кредитный договор и договор залога.
4. Погасить ипотеку в другом банке, предварительно написав заявление на полное досрочное погашение. После того, как ипотечный кредит будет закрыт, лучше взять в банке подтверждающую этот факт справку.
5. Перерегистрировать залог в новом банке. Для этого необходимо получить закладную в «старом» кредитном учреждении (где ипотека была оформлена до рефинансирования) и обратиться с документом в Росреестр, чтобы подать заявление на снятие обременения. Параллельно нужно подать новый договор ипотеки для регистрации залога повторно, уже на нового кредитора. Сделать это нужно в срок, не превышающий шести месяцев с момента оформления рефинансирования.
6. Подтвердить регистрацию залога у нового кредитора путем предоставления в банк обновленной выписки из ЕРГН или договора залога с отметкой из Росреестра.

При этом не всякую ипотеку можно рефинансировать. Под эту программу не попадают те залоговые ссуды, с которыми у банка могут возникнуть трудности. Например, если до рефинансирования для оформления или частичного погашения жилищного кредита был использован материнский капитал, так как в этом случае собственник обязан выделить доли детям.

А вот через сколько можно делать рефинансирование ипотеки, зависит только от условий конкретного банка. Одни кредитные организации готовы рассмотреть заявки по кредитам, которые платятся совсем немного времени: от 3 месяцев. Чаще же банкам хочется полноценно убедиться в том, что потенциальный заемщик будет возвращать деньги в срок, поэтому запросы на перекредитование рассматриваются только после внесения платежей в течение полугода и более.

Повторять все указанные шаги будет необходимо каждый раз, когда вы оформляете рефинансирование, вне зависимости от того, делаете ли вы это в том же банке или переходите в новый. 

Когда стоит обращаться в банк за повторным рефинансированием ипотеки

Даже если в выбранном вами банке можно воспользоваться рефинансированием ипотеки повторно, перед тем, как оставить заявку, необходимо просчитать, будет ли это действительно выгодно с учетом всех дополнительных затрат.

Когда рефинансировать кредит несколько раз имеет смысл:

1. Если нагрузка по финансовым обязательствам слишком высокая, и у заемщика нет возможности платить в том же объеме, что и раньше. При этом дело не всегда может быть в падении дохода. Например, ссуда могла быть осознанно оформлена под высокий процент, если на тот момент просто не было иных альтернатив. И как только появляется возможность изменить условия на более выгодные, таким вариантом нужно пользоваться. Это не только облегчит финансовое положение заемщика, но и позволит избежать проблем с выплатами и испорченных отношений с банками в дальнейшем. Однако стоит помнить о том, что всякий раз продлевая срок кредитования путем рефинансирования, вы наращиваете переплату и теряете в деньгах.
2. Если необходимо изменить условия договора. Например, вы оформили брак и хотите добавить в договор созаемщика.
3. Когда в семье родился ребенок. Рефинансировать можно не только на обычных условиях, но и с применением государственных программ, самая распространенная из которых — «семейная ипотека». Пополнение в семье позволит снизить ставку по ссуде на жилье, обратившись для этого за перекредитованием как в свой банк, так и в любой другой. 
4. Если разница между действующей ставкой по ипотеке и новым предложением, которое вы хотите оформить, не менее 2%. Например, сейчас вы платите 12% годовых, а другой банк предлагает 10%. В случае, если разница в ставках меньше, итоговая выгода не будет стоить потраченных усилий и дополнительных расходов.

Как рефинансирование кредита влияет на кредитную историюСтатья по теме

При этом есть и ряд случаев, когда рефинансировать ипотеку второй раз не выгодно:

• Если вы платите по аннуитетному графикуАннуитет — схема расчета ежемесячного платежа, при которой первое время гасятся в основном проценты банку, а не основной долг, и прошло уже больше половины срока. В этом случае большая часть процентов банку уже выплачена, и перекредитование приведет не к выгоде, а лишь к увеличению переплаты.
• Если рефинансирование не уменьшает нагрузку, а наоборот, увеличивает ее. Например, часть банков позволяет при перекредитовании добавить к общей сумме средства, которые можно получить на руки дополнительно. Либо если ставка, а значит и платеж, в итоге станут только выше.
• Когда в основном договоре указаны невыгодные условия перекредитования. Например, досрочное погашение возможно только с оплатой комиссии банку (это называется упущенной выгодой).
• Если вы еще не получали налоговый вычет. При оформлении рефинансирования в кредитной организации вы не теряете право на его предоставление. Но если перекредитоваться вы решили в компании, у которой нет банковской лицензии — на сегодняшний день по ипотеке это АО «Дом.РФ» ⁽³⁾ — обратиться после процедуры за вычетом не удастся.

Получается, что ограничений в том, как часто можно обращаться за рефинансированием, нет. Один банк может отказать на основании своих внутренних условий, но другой перекредитование одобрит. Насколько это станет плюсом для бюджета ипотечного плательщика — вопрос куда более важный.

В каких ситуациях при повторном рефинансировании можно получить отказ

Главной причиной отказа в повторном перекредитовании является несоответствие условиям кредитной организации, в которую вы обращаетесь. Если банк не готов рефинансировать кредиты, ранее уже подвергавшиеся подобной процедуре, он автоматически ответит отказом.

Однако любое перекредитование — это в первую очередь кредит, положительное или отрицательное решение по которому банк принимает в одностороннем порядке. Законодательства, строго регламентирующего условия рефинансирования, на сегодняшний день в нашей стране нет.

Кредитная организация может отклонить запрос:

• Если у вас недостаточная платежеспособность для обеспечения нового кредита, либо финансовая нагрузка и без того уже слишком высока, и перекредитование ситуацию не спасет. Любой банк заинтересован в возврате своих средств, и рисковать, доверяя их при отсутствии уверенности в своевременных выплатах, не станет.
• Если кредитная история испорчена. Не имеет значения, были ли допущены просрочки по тому кредиту, который вы хотите рефинансировать, или по другим ссудам. Принимая решение, банк ориентируется на всю кредитную историю, записи в которой хранятся в течение 7 лет. Каждая кредитная организация имеет свою политику, и если до этого вы легко получили одобрение в одном банке, это не гарантирует положительного ответа и в другом.
• Если ваш залог не соответствует требованиям банка. В части ипотеки это тоже вполне закономерная причина отказа.

Если вы хотели рефинансировать ипотеку или кредит повторно, чтобы сэкономить и уменьшить переплату, отказ банка — вещь неприятная, но серьезных последствий за собой не повлечет. Другое дело, если регулярные выплаты стали вам не под силу.

В таком случае стоит обратиться в банк и запросить ипотечные каникулы либо реструктуризацию. Эти варианты помогут справиться с финансовыми трудностями и вернуться в график.

Если же отказ вы получили не только в рефинансировании, но и в процедурах по изменению условий действующего кредита, а продолжать выплачивать его в прежнем порядке возможности больше нет, выход остается один — обратиться за банкротством физлиц.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 709

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи