Что будет, если просрочить ипотеку в Сбербанке, и заберут ли квартиру

Оформляя кредит на покупку жилья, редкий заемщик думает о негативном сценарии. Чаще всего человек занят размышлениями о ремонте нового дома и о воплощении в жизнь идеального интерьера. Меньше всего покупатель допускает, что может лишиться своих квадратных метров. Это справедливо для клиентов любой кредитной организации. Заемщики Сбера в этом плане не больше других переживают на сей счет, поскольку самый популярный банк страны неизменно ассоциируется у людей со стабильностью. И все же предусмотрительно сразу уточнить, какие последствия ждут, если просрочить ипотеку в Сбербанке.

Обычный план ипотечной сделки: деньги, выданные на покупку квартиры или дома на один-два десятка лет, а то и на более длительный период, возвращаются кредитору с процентами в формате ежемесячных платежей. При этом заемщик уже живет в собственном жилище, ему не нужно те же пятнадцать-двадцать лет копить и ютиться по «съемным хатам». Все хорошо, если бы не одно «но»: банк оставляет за собой право на приобретенный объект вплоть до полного расчета с ним по кредиту.

Но не всегда именно так все и происходит. Денежные форс-мажоры случаются с каждым. И даже ипотечный заемщик может оказаться не в состоянии выполнять свои обязательства по взятой ссуде. Если не платить кредит за квартиру, последствия могут быть не самыми приятными.

Как поступает Сбер с неплательщиками ипотеки

Итак, худший сценарий: человек оформил ипотечный кредит и перестал вносить платежи по графику. Тогда банк направит все свои усилия на возврат задолженности. При этом он будет поочередно применять разные меры в порядке ужесточения.

1. Начальным этапом будет информирование: Сбербанк пришлет СМС о просрочке. Раз или два позвонит сотрудник кредитной организации, поинтересуется причинами неплатежа. Но это не значит, что банк терпеливо ждет. На фоне периодического контакта уже вовсю работают начисления сверх тела долга пеней и процентов.
2. С первого же дня опоздания с оплатой кредитор «включит» штрафные санкции. Банк применяет начисление пеней из расчета 20% годовых ⁽¹⁾. И эту сумму тоже нужно будет погасить вместе с очередным взносом, чтобы закрыть текущий долг и не допустить ухода в минус в следующем месяце.
3. Если заемщик и дальше не исполняет свои обязанности и при этом не предпринимает никаких действий со своей стороны, отдел досудебного взыскания Сбербанка еще некоторое время продолжает прибегать к «мягким» мерам воздействия: звонит и пишет. Длится этот период максимум три месяца.
4. По прошествии 90 дней, но иногда и после полугода, банк инициирует процесс истребования всей суммы долга. Так поступить он может в силу закона и договора с клиентом, где обязательно прописан соответствующий пункт. Если еще на досудебной стадии неплательщик вдруг начнет погашать задолженность, банк может приостановить процедуру. Как только заемщик выйдет из просрочек, вероятность того, что на этом замысел кредитора о досрочном расторжении сделки прекратится, высока. Правда, до следующего раза образования просрочки. И здесь уже «нехорошую» тенденцию банк примет во внимание.
ГК РФ Статья 821.1. Требование кредитора о досрочном возврате кредита
Кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ
Источник
5. Ипотечные заемщики, как правило, всеми силами стараются не исчезать с горизонтов, ведь на кону их жилье. Но если неплательщик не контактен, а срыв сроков оплаты по ипотеке только увеличивается, следующим шагом Сбербанка будет обращение к служителям Фемиды. В иске кредитор попросит суд вынести вердикт о возврате всей суммы долга с учетом процентов, неустойки за просрочку и судебных расходов. Одновременно кредитор заявит и требование обратить взыскание на предмет залога, то есть на квартиру или дом.
6. После принятия решения в пользу истца суд выдает исполнительный лист — документ, который направляется в ФССП (Федеральную службу судебных приставов). Та заводит производство и выставляет предмет ипотеки на торги. Это точка невозврата: на этапе реализации сделать что-либо уже нельзя.
7. После покупки объекта совершаются необходимые действия в Росреестре. У жилища появляется новый хозяин. С регистрационного учета снимаются все лица, прописанные в помещении. А фактически проживающие выселяются силами ФССП, если бывший заемщик и его семья не покидают проданную недвижимость добровольно. Как только завершаются все юридически важные оформления, приставы закрывают исполнительное производство.

А если квартира не продалась?

Порядок действий пристава с жилплощадью, которую по решению суда следует продать для погашения задолженности, определен законом:

• Сначала делается оценка имущества — аналогичная процедура, произведенная, когда ипотека оформлялась, уже не имеет «веса», поскольку между первоначальным оформлением и выставлением на торги мог пройти не один год, и рыночная цена объекта за истекший промежуток времени, естественно, изменилась.
• Потом недвижимость выставляется на торги по начальной цене. Порядок реализации — аукцион. Это указано в статье 56 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», а также статьями 447–449 ГК РФ.
• Если торги не состоялись, и никто квартиру не купил, лот предлагается еще раз, но уже дешевле на 15%.
• При отсутствии покупателей и во вторую попытку помещение предлагается банку оставить за собой с дисконтом минус 25% от начальной цены. Времени на «раздумья» у кредитора ровно 1 месяц.
• Если кредитная организация отказывается принять квадратные метры в свое владение, тогда залог утрачивает силу (п. 5 ст. 58 № 102-ФЗ). И заемщик остается должен финансовой организации только деньги. При этом квартире не будут уже угрожать притязания банка.

Но такой вариант развития событий единичен. Столкнуться с подобным сценарием можно разве что, если объект недвижимости трудно реализовать в принципе, или он перестал представлять собой ценность. Например, если на жилплощади случился пожар или затопление, а случай не признали страховым. Тогда залогодателю проще отказаться от бесполезного залога, но оставить для себя право получить долг деньгами.

Кредитор действительно может оставить квартиру за собой (п. 4 той же статьи). Но только в этом случае долг гражданина перед Сбером будет считаться погашенным. Даже если стоимость дома оказалась меньше всей взысканной судом суммы.

Могут ли отобрать единственное жилье

Проблема единственного жилья постоянно обсуждается среди тех, кто приобретает квартиру, закладывая ее же банку. Иногда покупатели продолжают однобоко читать закон и считать, что единственное жилье не отберут — не об этом ли гласит статья 446 ГПК РФ?

Ответ на поставленный вопрос один: если квартира находится у банка в залоге, он вправе обратить на нее взыскание при невозврате ссуды. И не важно, что это буквально единственное жилье заемщика и его семьи. Не имеет значения ни количество иждивенцев, ни наличие среди членов домохозяйства младенцев, ветеранов Великой Отечественной, инвалидов и смертельно больных людей.

Если такое все же произошло, максимум, на который может рассчитывать должник — обращение в суд с просьбой об отсрочке исполнения решения суда, постановившего истребовать долг путем продажи предмета залога. И зачастую при наличии весомых оснований суды идут на уступки, отодвигая срок выселения граждан на год или полтора. Но отсрочка — это именно отсрочка. При непогашении долга из других источников пристав все-таки выставит жилье на торги, а семью неплательщика заставит покинуть помещение.

Но лучше не допускать подобного развития событий. Если долговая нагрузка становится чрезмерной, желательно заблаговременно обратиться к кредитору за рефинансированием или предоставлением кредитных каникул, если на то есть основания. Передышка даст плательщику ипотеки возможность поправить материальное положение и остаться при собственном жилье.

Техническая просрочка при ипотеке

Любые технологии не исключают риск функционального сбоя. Пример: не списался платеж по ипотеке, внесенный клиентом вовремя. Вины человека в этом нет. При вложении денег в банкомат на одну минуту позже рабочего дня банка также может возникнуть просрочка процедурного характера: деньги на счете есть, но учтены они будут только с началом следующего рабочего дня. Подобные ситуации формируют техническую просрочку. Чаще всего она составляет сутки, но в любом случае не более трех, если проблема началась с пятницы и распространилась на все выходные дни.

Банк вправе направить в бюро кредитных историй (БКИ) сведения о просрочке сразу же после ее возникновения, даже если платеж опоздал всего на 1 день. Но часто данные направляются только через пару-тройку дней. Это не нарушение: срок для передачи сведений по закону — не более пяти рабочих дней (ч. 3.4. ст. 5 закона № 218-ФЗ «О кредитных историях). И эта информация останется в досье, если она не оказалась ошибочной. Но ложной она бывает редко.

Например, деньги находились на счете, но программы банка их не списали и не учли в назначенный срок. Тогда человек вправе добиться удаления неверных записей из своей кредитной истории. В большинстве остальных случаев даже технические просрочки обусловлены необдуманными действиями заемщика.

Тем не менее, такие опоздания с взносами по ипотеке не способны оказать негативного влияния на кредитную историю, если они разовые и длятся пару дней. При постоянстве возникновения подобных обстоятельств можно уже заподозрить гражданина в безответственности. И небезосновательно.

Вообще банки, рассматривая заявку потенциального клиента на ипотечный кредит и изучая его кредитную историю, не склонны принимать отрицательное решение, если выявили в прошлом человека одну-две просрочки сроком до 1 месяца. Такая длительность опоздания, конечно, уже не может объясняться функциональным сбоем, но все равно еще воспринимается как несерьезное нарушение, случившееся в силу внешних обстоятельств. Например, человек надолго уезжал и не смог издалека оплатить очередной платеж, так как был за границей. Или же попал в больницу, а доверить кому-либо оплату взноса не смог. Это жизнь, и случается всякое.

Минимальный ориентир, на сколько можно просрочить оплату, чтобы не попасть под истребование всего долга кредитором и не лишиться квартиры:

• просрочка длится не дольше трех месяцев;
• совокупная задолженность составляет до 5% от стоимости ипотеки (п. 1 ст. 54.1 № 102-ФЗ).

При системном нарушении (больше трех раз за предшествующий иску год) критерий незначительности (5%) по закону не применяется. Но стороны вправе в договоре отказаться от использования этого правила (п. 5 той же ст. 54.1, а также п. 3 ст. 348 ГК РФ) или определить другое процентное соотношение.

В этих случаях банк даже не подаст в суд. Ну, или обратится, но суд ему откажет, пока долг не увеличится, и не пройдет больше времени с начала неисполнения обязательств со стороны заемщика. Закон должны соблюдать все стороны сделки.

При неоплате до трех месяцев банк не пойдет с иском в суд. А вот если срыв сроков составил дольше 90 дней, а заемщик не выплатил ипотеку, забирают квартиру, поскольку нарушение графика в течение такого серьезного срока свидетельствует о том, что ситуация уже вышла у человека из-под контроля. При этом, повторимся: отобрать жилье могут, если остаток долга по кредиту больше 5% от цены залога.

Обратите внимание, как считаются эти 5 процентов. В законе указана формулировка о размере «неисполненного обязательства», в связи с чем многие полагают, что эта сумма — совокупность лишь неоплаченных платежей по графику. Но это в корне неправильный подход, который может привести к фатальным последствиям. Соответствующее разъяснение было дано в пункте 55 Постановления Пленума ВС № 23 от 27.06.2023 года. В том случае, если кредит погашается частями, а кредитор в иске потребовал досрочного возврата всей ссуды, указанный пятипроцентный порог определяется из всего выставленного к погашению долга. В подсчете участвуют и просроченные по графику взносы, и те, которые еще не наступили по плану. То есть 5% нужно считать от всей суммы долга (от всего, что вы должны банку на текущий момент) и соотносить полученный результат с ценой объекта залога.

Естественно, по каждой ипотеке такой минимум будет свой, ведь стоимость жилья разная.

Приведем пример: квартира, купленная в ипотеку, на дату заключения договора была оценена в 10 млн рублей. Ежемесячный платеж по графику составляет 25 тысяч рублей. Риск потерять квартиру в судебной тяжбе с финансовым учреждением возникнет при общей оставшейся задолженности больше 500 тысяч рублей (5% от 10 миллионов) и при неоплате свыше трех месяцев (как правило, это три пропущенных платежа).

А вот если бы квартира стоила 4 млн рублей, то минимальный предел составил бы уже всего 200 тысяч рублей.

До достижения минимального порога, при котором стартует неминуемая процедура истребования долга путем реализации квартиры, неплательщика ждут только штрафные санкции и подпорченная репутация в БКИ.

Чтобы вернуться к плановому погашению платежей, должнику придется первое время вносить на счет сумму в большем размере, плюс закрыть неустойку.

Как рассчитать сумму штрафа при разовой просрочке

Пени за просрочку ипотеки в Сбербанке составляют 20% годовых. Исчисляется штраф не от всей суммы кредита, а только от просроченного платежа.

Еще один пример: ежемесячный ипотечный платеж составляет 10 тысяч рублей. В него входят и часть основного долга, и проценты. Просрочка длится 21 день.

На эту сумму придется внести больше денег, чтобы закрылся ежемесячный платеж, а штраф был погашен.

Если вы вошли в просрочку, при расчетах очень важно не ошибиться с периодом начисления. Пени начислятся со следующего дня, в который должен был быть совершен платеж, и по день внесения взноса включительно.

Расчет времени начисления санкций: очередной платеж предусмотрен каждое второе число месяца. Заемщик вышел из графика и внес деньги только 22 апреля в 06:00 утра. Просрочка начнет считаться с 3 по 22 апреля и составит 20 дней. В этот срок войдет и 22-е число, даже несмотря на то, что деньги в банкомат были вложены до начала рабочего дня банка. А вот 2-е число (день плановой оплаты) не войдет в подсчет.

Не рекомендуем вносить деньги на основе собственных расчетов. Уточните информацию об увеличенном размере платежа в чате приложения Сбербанка или в офисах учреждения, благо они расположены даже в относительно небольших населенных пунктах. При использовании собственных расчетов риск ошибок велик и может привести к продолжению просрочки.

В любом случае, каждому полезно знать, в какой очередности засчитываются внесенные средства.

Как учитываются суммы в оплату долга при внесении только части платежа

При возникновении просрочки задолженность увеличивается на размер штрафных санкций, поэтому внесенной суммы может не хватить на покрытие текущего взноса, и недоимка не закроется. Такое происходит из-за того, что законом и договором с заемщиком устанавливается определенная очередность учета поступивших денег.

В настоящее время (до июля 2024 года) средства распределяются следующим образом:

1. Долг по процентам.
2. Просроченный основной долг.
3. Штрафы и пени.
4. Текущие проценты.
5. Очередной основной долг.
6. Прочие платежи.

С 1 июля 2024 года эта схема меняется на законодательном уровне. Реформа отражена в части 20 статьи 5 закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите». С этого момента порядок распределения зачисленных должником денег становится следующим:

1. Просроченные проценты.
2. Задолженность по основному долгу.
3. Проценты за текущий период.
4. Основной долг по актуальному платежу.
5. Штрафные санкции.
6. Оставшиеся платежи.

А это значит, что все меры взыскания будут засчитываться в последнюю очередь, уже после учета процентов и основной части ссуды. Штрафы спишутся после всего.

Что важно для ипотечных заемщиков, изменение распространяется не только на все потребительские кредиты, но и на сделки по ипотеке (часть 22.6 этой же статьи 5). Еще один нюанс: менять эту последовательность, закрепленную в законе, ни в каких договорах нельзя (часть 20.1 статьи 5). Поправки, разумеется, касаются и клиентов Сбера.

Ну и напоследок ложка дегтя: действовать такой порядок будет исключительно на договоры, заключенные после 1 июля 2024 года (ч. 2 ст. 2 № 607-ФЗ).

Какие еще есть варианты у заемщиков

Таким образом, после ликвидации длительной просрочки и при постоянных сложностях с соблюдением графика одним из вариантов решения проблемы может оказаться рефинансирование ипотеки.

Эту услугу банки крайне редко оказывают в отношении своих же договоров, поэтому обращаться надежнее в другой банк. Он выдаст новую ссуду на погашение предыдущей, а значит, будет действовать обновленная схема погашения. И в том случае, если человек опять опоздает с платежом, а договор будет подписан в июле 2024 года или позже, при внесении денег в первую очередь закроются проценты и основной долг. А штрафы — уже потом, если на них хватит суммы взноса. Это не означает, что финансовые санкции теперь можно будет вовсе не погашать. Они будут учитываться и копиться. А долг по ипотеке так и будет значиться, пока клиент не расплатится и по неустойке. Или же неплательщика ждут последствия посерьезнее, вплоть до продажи его квартиры за долги.

Но перед тем, как задуматься над рефинансированием любого кредита, и ипотеки, в первую очередь, необходимо погасить просрочку и «войти в график». При наличии действующих долгов ни один банк с вами не свяжется.

Как погасить просрочку по ипотеке в «Сбербанк Онлайн»

Из-за длительности действия договора ипотеки риск нарушить обязательство повышается. Даже самым дисциплинированным клиентом иногда допускается просрочка. Важно не затягивать и максимально быстро внести корректный платеж, чтобы полностью вернуться в график. Точный размер взноса уточните в Сбербанке: в чате приложения, у сотрудника офиса или по телефону горячей линии.

На случай временных финансовых трудностей Сбербанк активировал сервис помощи, который может подключить любой заемщик банка ⁽²⁾. Суть его проста: клиент Сбера через приложение в разделе «Помощь близкому с погашением кредита» может настроить возможность оплаты чужой ссуды со своего счета. Для этого он заполняет у себя данные сбербанковского ипотечного заемщика и все. Отныне ипотеку можно оплачивать не за свою квартиру.

Услуга активируется автоматически в том случае, если у клиента на дату платежа не хватает денег на счете. Человек, страхующий близкого по его кредиту, вправе ограничить сумму списания или период, когда родственник/друг может рассчитывать на такую поддержку. При этом никто не будет проверять близость родства или действительность дружбы между людьми. Если в день оплаты на счете заемщика достаточно денег, банк ограничится списанием только очередного взноса. А при нехватке возьмет недостающую сумму со счета друга.

Такой вид исполнения обязательств часто считается экстренным, хотя некоторыми применяется, как постоянный. Например, это может быть удобным, если ипотека оформлена на жену, а платит ее муж, который, скажем, уезжает на вахту на несколько месяцев.

Ипотека — крупная и очень рискованная сделка для граждан. Оформляется она на десятилетие и дольше. Разумеется, никто не может стопроцентно распланировать свою жизнь так надолго. Произойти может всякое, в том числе, личный финансовый кризис.

При этом обращение за банкротством, как за способом избавиться от долгов, человеку, оформившему на себя и выплачивающему ипотечный кредит, не может казаться столь однозначным. Однако в некоторых ситуациях именно прохождение банкротства станет для должника спасением от материальных неурядиц. Является ли таковым ваш случай — расскажет наш юрист на бесплатной консультации.

Статьи по теме

Популярные статьи

Рассчитать примерную стоимость банкротстваРассчитать стоимость