Арест приставами ипотечной квартиры: процедура и последствия

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 13 марта 2024

Время на прочтение 11 минут

Просмотров 761

Пристав может арестовать любое имущество должника, если это допускается законом. Но когда собственность находится в залоге, для ареста применяются специальные правила. В первую очередь, это относится и к ипотечной квартире.

Специалист ФССП может арестовать обремененное залогом жилье только при взыскании задолженности по договору ипотеки. Если приставом наложен арест на ипотечную квартиру по другим требованиям, кредитор-залогодержатель обязательно подаст документы на снятие ущемляющего его права ареста.

Арест ипотечной квартиры в исполнительном производстве

Арест имущества применяется в качестве обеспечительной меры и предусматривает запрет на продажу, а также на дополнительные действия. К примеру, после того, как квартира арестована, пристав может запретить регистрацию в ней других лиц.

Закон допускает:

• арест по постановлению судебного пристава — после возбуждения производства;
• арест по определению суда — если при рассмотрении гражданского дела стороной истца заявлено требование об обеспечении иска.

У должника в исполнительном производстве или у ответчика по гражданскому делу может быть в собственности квартира. Это ценное имущество, за счет которого можно погасить требования взыскателя. Поэтому пристав обязательно проверит наличие у неплательщика недвижимости, вероятно, арестует ее и приступит к реализации. Такие действия допускаются, если стоимость квартиры соразмерна сумме долга, а погашение задолженности иными путями невозможно (самый распространенный случай: у должника нет дохода для расчетов по обязательствам).

Дополнительные ограничения на арест учитываются, если недвижимость находится в залоге.

В отношении ипотечного жилья такие правила указаны:

Пристав всегда может арестовать квартиру в ипотеке, если исполнительное производство открыто по обращению банка-залогодержателя. Скорее всего, это будет сделано сразу после возбуждения дела. Но даже если специалист ФССП по каким-либо причинам не вынес постановление об аресте, должник все равно не сможет распоряжаться недвижимостью. Это связано с особенностями ипотеки: даже аккуратные плательщики вынуждены смириться с обременением вплоть до зачета последнего ипотечного платежа.

Арест при взыскании других долгов

Несмотря на отсутствие просрочек по ипотеке, у заемщика могут возникать долги по иным обязательствам. Теоретически пристав может арестовать и продать заложенную квартиру, если производство открыто по требованию другого кредитора. Верховный суд РФ дал разъяснения по этим вопросам в пункте 68 постановления № 50:

1. Арест и продажа допускаются при отсутствии другого имущества, на которое можно обратить взыскание.
2. Реализация проводится только в форме аукциона (открытые торги).
3. В документах для торгов сразу указывается, что квартира находится в залоге, который сохранит свою силу после покупки.

Сложно представить, что кто-либо согласится купить на торгах квартиру, обремененную залогом. Его снятие будет невозможно до полного погашения ипотечного кредита. Поэтому норма закона о реализации жилья в ипотеке по требованиям других кредиторов на практике неприменима. Исключение: если человек вносил лишь ипотечные платежи, напрочь игнорируя все прочие. Подобное предпочтение выйдет заемщику боком.

При указанных выше условиях пристав может ограничиться арестом. Но это тоже не имеет особого смысла ввиду сложностей с последующей реализацией обремененной жилплощади. Более того, у залогодержателя есть специальное право: на основании Гражданского кодекса он может требовать отмены ареста, инициированного кредиторами-“конкурентами” для обращения взыскания на недвижимость.

ГК РФ Статья 347. Защита залогодержателем своих прав на предмет залога

1. С момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.
2. В случаях, если залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Залогодержатель также вправе требовать освобождения заложенного имущества от ареста (исключения его из описи) в связи с обращением на него взыскания в порядке исполнительного производства.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ

Источник

Действия должника и банка после ареста ипотечного жилья

Положение должника не сильно изменится, если пристав арестует ипотечное жилье. Залог будет действовать в любом случае. Но специалист ФССП может указать в постановлении и дополнительные ограничения (кроме запрета на регистрационные действия) — например, на вселение и прописку по адресу ипотеки других граждан. Или на сдачу жилья в аренду и т.п.

Если нечем гасить ипотеку: варианты выйти из кризисаСтатья по теме

Из арестованной квартиры заемщика не выселят. Это допускается только после торгов с переходом прав на объект к другому лицу — тому, кто выкупил злополучные квадратные метры.

Интересы банка-залогодержателя будут соблюдены, если арест квартиры введен:

• как для взыскания задолженности по ипотеке без расторжения договора и реализации жилья;
• так и для обращения взыскания на заложенное имущество с расторжением договора и всеми сопутствующими негативными для заемщика последствиями.

Как правило, в обоих случаях введение ареста полностью устраивает банк. Если дело дойдет до реализации, залогодержатель получит всю вырученную сумму (за вычетом расходов на проведение торгов) в пределах размера задолженности. Согласно ч. 4 ст. 78 закона № 229-ФЗ, правила очередности в такой ситуации не применяются, даже если у должника есть другие кредиторы.

Что означает преимущество залогодержателя при обеспечении иска

Арест могут ввести еще до возбуждения производства в ФССП. При рассмотрении дела о взыскании истец вправе подать судье заявление об обеспечении. Эта мера является гарантией, что требование по долгу будет исполнено за счет арестованных денежных средств или имущества.

Правила обеспечения применяются следующим образом:

1. При получении заявления от истца суд запрашивает сведения ЕГРН по квартире. Помимо прочего, там будет указано о залоговом обременении на недвижимости.
2. Согласно ч. 3.1 ст. 80 закона об исполнительном производстве, для обеспечения запрещен арест по требованию истца, не имеющего преимущества перед залогодержателем.
3. Если суд проигнорирует норму закона и все равно по ходатайству незалогового кредитора введет обеспечение в виде ареста ипотечной квартиры, банк-залогодержатель сможет обжаловать определение с вероятностью успеха 99,99%.

В указанной ситуации арест приставами ипотечной квартиры осуществляется строго по судебному акту. Сам специалист ФССП будет только исполнять предписание суда, но не сможет отменить или изменить его. Жалобу по факту ареста необходимо подавать не на пристава, а на судебное определение.

В той же статье 80 № 229-ФЗ говорится о преимуществе требований залогодержателя перед всеми прочими. Учитывая особенности ипотеки, у банка всегда есть приоритет на случай ареста и реализации заложенной квартиры. Поэтому требование об отмене ареста, введенного для обеспечения иска, обязательно удовлетворят. Должник (ответчик) может и сам подать жалобу по данным основаниям.

Отмена ареста по заявлению кредитора

Если пристав арестовал ипотечное жилье при взыскании долгов перед другими кредиторами, банк в принципе может не предпринимать никаких действий — в любом случае, покупателя на квартиру с таким обременением не найти. Также на основании ст. 347 ГК РФ залогодержатель может требовать снятия ареста, если это нужно для обращения взыскания на недвижимость. Такое заявление подается приставу, ведущему исполнительное производство. Если специалист ФССП вынесет отказ, банк может обжаловать его действия.

Обращение взыскания на ипотечную квартиру допускается по соглашению сторон либо на основании судебного акта. Банк может требовать реализации при соблюдении двух условий (ст. 54.1 № 102-ФЗ):

• просроченная задолженность и остаток по ипотеке превышают 5% от стоимости жилья;
• период просрочки длится дольше трех месяцев.

Еще одно важное правило содержится в статье 61 № 102-ФЗ. Если банк добился реализации заложенной квартиры, он получит деньги для погашения задолженности по ипотеке и остатка по договору. Даже если вырученных средств оказалось недостаточно для погашения всех требований, то обязательства заемщика прекращаются. Но возмещение происходит в пределах требований ипотечного банка — если в результате продажи квартиры долг был покрыт полностью, остаток средств вернут бывшему должнику.

Могут ли приставы забрать ипотечную квартиру

Приставы взыскивают долг в интересах подателя исполнительного документа. Кроме описи и ареста имущества, в отношении недвижимости у них есть следующие полномочия:

• определение порядка пользования жильем на период ареста и реализации;
• оценка объекта недвижимости;
• подготовка документов и организация торгов;
• принудительное выселение должника и всех остальных жильцов после продажи квартиры;
• направление документов в МВД на снятие выселенных людей с регистрационного учета;
• перечисление банку средств от продажи арестованной жилплощади.

В статье 54 закона об ипотеке указано, что должник может просить отсрочку реализации на период до 1 года. Если за это время погасить всю задолженность, то квартиру не продадут. Конечно, выплатить ипотечный долг за год реально разве что для почти исполненных кредитных договоров, но тем не менее, закон такую возможность оставляет.

Арест и продажа ипотечной квартиры при банкротстве

Если в отношении заемщика возбуждено банкротство, на основании решения арбитражного суда специалист ФССП обязан отменить все ранее введенные аресты. Но это не означает, что у должника появится возможность продать квартиру — в рамках банкротства реализация недвижимости происходит исключительно под контролем финансового управляющего.

А вот до введения процедуры признания несостоятельности, по договоренности с залоговым банком должник вправе продать такое жилье, закрыв из вырученных денег все обязательства перед кредитором, оформившим ипотеку. Главное, чтобы к тому моменту на объект продажи не был наложен арест ФССП.

Банкротство при ипотеке: каковы шансы сохранить ипотечное жильеСтатья по теме

Как и ранее, в процессе банкротства будет действовать залог в пользу банка. Также на период проведения процедуры возникнет запрет на распоряжение имуществом без согласия финуправляющего.

Ипотечную квартиру банкрота обязательно продадут на торгах. На сегодняшний момент это неизбежно. Сейчас ведутся разговоры о том, чтобы позволить банкротам уберечь единственное жилье в ипотеке, но пока реальность такова: квартира в ипотеке отправляется на торги безо всяких исключений. И неважно, не платит заемщик по этому договору целый год или же у него ни разу не случилось ни единой просрочки.

Выселение происходит после переоформления прав на покупателя. Кредитные обязательства должника будут списаны, даже если вырученных средств не хватило на погашение всех заявленных требований. Это и есть преимущество банкротства: даже если после реализации собственности непогашенных задолженностей перед банками осталось еще на несколько миллионов, их аннулируют.

Прохождение банкротства, если у вас в собственности недвижимое имущество, имеет свои сложности. А при ипотеке их становится больше. Но наши квалифицированные юристы помогут разобраться в нюансах процедуры.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 706

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи