При каких условиях можно безопасно продать квартиру после банкротства физического лица

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 14 апреля 2024

Время на прочтение 8 минут

Просмотров 2 747

Пройдя процедуру банкротства, должник сможет сам распоряжаться оставшимся или вновь приобретенным имуществом. В распоряжение входят и сделки по продаже недвижимости. Найти покупателя на квартиру или дом будет сложнее, чем обычно, поскольку статус банкрота достаточно легко проверить, а такие эпизоды в финансовой биографии могут отпугнуть желающих купить жилье.

Помимо всего прочего сохраняется возможность оспаривания сделок и пересмотра определения суда, если кредиторы установят факты сокрытия имущества. В статье расскажем, можно ли продать квартиру после банкротства физического лица и о каких рисках нужно знать вчерашнему должнику.

Запрещено ли банкроту покупать и продавать недвижимость

Завершение банкротства подтверждается определением суда или решением многофункционального центра (если имело место внесудебное банкротство). В этих документах может быть указано об освобождении должника от обязательств перед кредиторами либо об отказе в списании долгов. В любом случае, окончание банкротного дела влечет снятие с банкрота запретов на распоряжение активами. Но если должника не освободили от каких-либо обязательств, то при дальнейшем взыскании долга по ним может вновь действовать арест со стороны ФССП.

Учитывая изложенное, банкрот вправе продать квартиру, дом или иной объект недвижимости:

• Если речь идет об имуществе, которое не подлежало реализации и было оставлено должнику на основании ст. 446 ГПК РФ. Обычно таковым является единственное жилье, не обремененное ипотечным залогом.
• Если предметом сделки является недвижимость, приобретенная уже после завершения банкротства: к примеру, получение квартиры по наследству, открытому после признания гражданина банкротом.

Каких-либо специальных правил для имущественных сделок после завершения банкротства не предусмотрено. Сторонам все так же нужно оформить и подписать договор, пройти регистрацию в Росреестре. Если недвижимость появилась в собственности гражданина после окончания банкротства, кредиторы не смогут предъявить иск об оспаривании. Однако такие риски возникнут, если права на имущество возникли в период проведения банкротного дела, но должник скрыл сей факт.

Как статус банкрота может повлиять на сделку купли-продажи

Осознанный покупатель всегда изучает информацию о предмете сделки и продавце. Наличие у собственника статуса банкрота можно проверить по сведениям с Федресурса и из картотеки арбитражных дел. Нельзя исключать, что покупатель откажется от оформления договора по следующим причинам:

• После завершения банкротства сохраняется риск пересмотра дела и оспаривания сделки. Если это произойдет, то покупателю придется доказывать добросовестность своих действий и участвовать в судебных процессах.
• При наличии у продавца статуса банкрота покупателю сложнее получить одобрение ипотеки. Банк также учитывает риски оспаривания сделки со стороны бывших кредиторов.

Право на пересмотр банкротного дела сохраняется в течение одного месяца (ст. 213.29 закона № 127-ФЗ). Но срок начинает течь с момента, когда кредитор узнал или должен был узнать о сокрытии должником имущества. А это может стать известным далеко не сразу после завершения банкротства. Поэтому покупатель вряд ли захочет рисковать своими деньгами, если только на рынке нет альтернативных предложений.

Особенности продажи недвижимости после банкротства

Некоторые виды долгов не спишут с банкрота (текущие платежи, алименты, ряд иных обязательств). По ним взыскание продолжится по общим правилам. Соответственно, в рамках исполнительного производства пристав сможет арестовать имущество, оставшееся после банкротства либо приобретенное по его завершении. Помимо прочего, арест допускается вводить даже в отношении единственного жилья, защищенного от реализации.

Если с банкрота списали все долги, то пристав обязан окончить производства и отменить ранее введенные аресты. Это позволит продать единственное жилье, оставшееся после банкротства, так как с него будет снято обременение. Никаких особых правил для таких сделок законом не предусмотрено. Право собственности перейдет к покупателю после регистрации договора в Росреестре.

Недвижимость, приобретенная после завершения процедуры банкротства

Освободившись от требований кредиторов, банкрот может приобретать любое имущество:

• по сделкам купли-продажи;
• в рамках наследственных дел;
• по договорам дарения.

Наследование и дарение относятся к безвозмездным сделкам. Поэтому у кредиторов не могут возникнуть вопросы, откуда о банкрота средства, чтобы обзавестись недвижимостью — она досталась ему даром. Если наследство было открыто после завершения банкротства, то требования о реализации полученного имущества взыскателям уже не предъявить, а сделку продажи не оспорить.

Что будет с единственным жильем при банкротстве физических лицСтатья по теме

Иначе обстоит дело с покупкой жилплощади. В первые годы банкроту крайне сложно получить кредит в банке (хотя законом это не запрещено). Поэтому для приобретения квартиры или дома, скорее всего, придется использовать свои средства. Учитывая высокую стоимость недвижимости, у кредиторов наверняка возникнут вопросы о происхождении денег. Если в процедуре банкротства должник скрыл сбережения или источник большого дохода, допускается пересмотр судебного определения по ранее упомянутой статье 213.29 закона о банкротстве, поскольку денежные средства тоже относятся к имуществу.

Отдельно стоит рассказать о ситуации с продажей дома, построенного самим банкротом. Еще в процедуре финансовый управляющий проверит наличие сведений о земельных участках в собственности или в аренде должника (такая информация есть в ЕГРН). Но пока дом не достроен, данные о нем не появятся в реестре до постановки на кадастровый учет.

С учетом этого, возможны следующие варианты:

1. Земельный участок подлежит реализации, если только на нем не расположен объект, отнесенный к единственному жилью. Но до завершения строительства дом и не будет признан таковым.
2. Частное здание могут поставить на кадастровый учет с регистрацией прав, если подтверждена определенная степень возведения основных конструкций. Для этого привлекается кадастровый инженер, который оформит технический план.
3. Если дом находится на начальном этапе строительства, то помимо земельного участка управляющий может реализовать и стройматериалы. Они тоже войдут в конкурсную массу.

Если строительство вообще не начиналось, то продан будет только земельный участок, принадлежащий должнику. Но если земля в аренде, то после завершения банкротства можно спокойно продолжить работы, а затем и при желании выставить готовый дом на продажу.

Недвижимость, скрытая от кредиторов

Если недвижимое имущество поставлено на кадастровый учет, а права должника зарегистрированы Росреестром, скрыть эти факты при банкротстве не получится. Запрос сведений в ЕГРН входит в перечень основных действий финансового управляющего. Более того, должник обязан сам подавать ему уведомление об изменении имущественного положения. Нарушение данного правила может повлечь отказ в освобождении от долгов и даже привлечение к ответственности.

Могут ли оспорить банкротство после банкротстваСтатья по теме

На практике сокрытие сведений о недвижимости возможно в следующих ситуациях:

• если в период банкротства должник стал наследником, но не уведомил финуправляющего о возникновении имущественных прав;
• если договор о приобретении недвижимости был заключен во время проведения банкротства, но должник умышленно не обращался за регистрацией прав в Росреестр.

В обоих случаях речь идет о недобросовестных действиях должника, который хочет избежать торгов и расчета с кредиторами. При этом продать квартиру или дом, полученные указанными способами, можно только после регистрации прав на банкрота. Как только эти сведения станут известны кредиторам, последние наверняка подадут заявление о пересмотре определения и оспорят сделку купли-продажи.

Продажа квартиры после внесудебного банкротства

При внесудебном банкротстве в МФЦ реализация имущества не предусмотрена. Но и пройти эту процедуру можно только при отсутствии активов, что подтверждается сведениями и документами из ФССП. Поэтому продажа квартиры или дома уже после завершения банкротного дела осуществляется по указанным выше правилам:

1. Единственное жилье должник вправе продать без каких-либо ограничений.
2. Недвижимость, приобретенную после банкротства, можно спокойно продавать, если только должник не скрывал сведения об изменении имущественного положения.

После внесудебного банкротства кредиторы не могут подать заявление о пересмотре дела. Но у них есть право обжаловать решение МФЦ о списании долгов. Основанием для этого может быть нарушение должником обязанности уведомить МФЦ об улучшении своего имущественного положения (например, если открытие наследства произошло в период банкротства).

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 856

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи