Новые надежды должников: мировое соглашение по ипотеке при банкротстве

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 16 октября 2024

Время на прочтение 11 минут

Просмотров 107

В начале сентября 2024 года у заемщиков по ипотеке появилась мера защиты жилья в залоге у банка на случай прохождения банкротства. Теперь они могут сохранить ипотечную квартиру совершенно законно, заключив мировое соглашение с кредитором или полностью выплатив остаток по кредитному договору.

Так как должнику практически невозможно одним махом закрыть весь ипотечный долг, то на практике более применим первый вариант. Здесь тоже все не очень просто, ведь мировое соглашение достаточно проблематично заключить в случае отказа со стороны банка. О том, как работает схема с исключением ипотеки в банкротстве, и на что может рассчитывать должник, расскажем ниже.

Законные способы сохранить квартиру в ипотеке при прохождении банкротства

Вплоть до сентября 2024 года жилье в ипотеке не имело никакой защиты на случай введения процедуры реализации имущества при банкротстве. Аналогично и при взыскании долга: по требованию банка-залогодержателя квартиру могли продать как в рамках исполнительного производства, так и в ходе банкротства.

При этом в банкротных делах не имело особого значения, насколько существенна просрочка по ипотечным обязательствам, и есть ли она вообще. Избежать продажи можно было только при утверждении плана реструктуризации или мирового соглашения. Но по умолчанию на оформление обоих документов требовалось согласие всех кредиторов из реестра требований, а сам банкрот должен был располагать средствами, достаточными для расчетов со всеми своими взыскателями. Понятно, что человек, пришедший в арбитраж за освобождением от долгов, оказывался заложником ситуации.

С марта 2023 года законодатели рассматривали ряд поправок в закон № 127-ФЗ, которые изменили бы правила продажи и защиты ипотечного жилья. В окончательной версии поправки вступили в силу в начале сентября 2024 года. За полуторагодовой период рассмотрения текст законопроекта сильно поменялся, причем, не в пользу должника (подробнее на этом остановимся ниже).

Мировое соглашение между должником и кредиторами при банкротстве физических лицСтатья по теме

В окончательном варианте закона заработали новые нормы. Пункт 5 статьи 213.10 № 127-ФЗ закрепил право третьего лица полностью закрыть остаток должника по ипотеке, после чего квартира не подлежит реализации и исключается из конкурсной массы — должники получили шанс сохранить свое жилье для себя.

Также в законе появилась новая статья 213.10-1, согласно которой стороны могут заключить мировое соглашение и защитить заложенное жилье от продажи на торгах.

В обоих случаях заложенная квартира должна быть единственной для заемщика. Также нужно подтвердить, что именно на этой жилплощади постоянно проживают должник и члены его семьи.

Итак, теперь в законе о банкротстве есть нормы о двух мировых соглашениях:

1. Об общем, которое заключается со всеми кредиторами.
2. О локальном, оформляемом только с банком-залогодержателем.

Естественно, порядок их утверждения отличается. Как и раньше, сохраняется возможность пройти реструктуризацию долгов, если у гражданина есть возможность платить кредиторам. Но в этом случае, сохранив ипотечное жилье, нельзя рассчитывать на освобождение от обязательств. С одной стороны, это мало кого устраивает, ведь большинство граждан подает на банкротство именно для списания долгов. А с другой, далеко не каждый банкрот (мягко говоря) располагает достаточными средствами, чтобы покрыть долг по ипотеке и все прочие задолженности в срок не дольше пяти лет.

Поправки о мировом соглашении между банком и заемщиком: запланированные и принятые

Первоначальная версия законопроекта сильно отличается от окончательного состава статьи 213.10-1. Как говорится, дьявол кроется в деталях.

Вот в чем заключается разница:

• В законопроекте, внесенном на рассмотрение в Госдуму еще весной 2023 года, защитить ипотечное жилье при банкротстве можно было не только мировым соглашением, но и планом реструктуризации.
• Оба указанных документа планировалось сделать локальными, т.е. их сторонами выступали бы только заемщик-должник и банк, но не другие кредиторы.
• План реструктуризации суд был обязан удовлетворить даже без согласия банка-залогодержателя, а для мирового соглашения это изначально невозможно.
• В итоговой версии законопроекта оставили только мировое соглашение.

Казалось бы, зачем создавать путаницу и предусматривать два разных варианта урегулирования отношений по ипотечному жилью? На самом деле, последствия весьма серьезные. Должник мог сам, не спрашивая согласия банка, предоставить в суд проект плана реструктуризации. Да, залогодержатель имел бы право предлагать свои условия и возражения, которые рассмотрели бы в судебном заседании. Но отказ банка не препятствовал утверждению плана.

С мировым соглашением так не получится. Даже по названию документа видно, что его можно заключить только с согласия обеих сторон. И если банк отказывается идти на мировую, то право должника неизбежно будет ограничено. Впрочем, у этой проблемы тоже есть решение, что уже подтверждено судебной практикой. Но объективно для граждан было бы лучше, если бы в законе появились поправки в первоначальном варианте. А с другой стороны, до изменений в № 127-ФЗ владельцы ипотечных квадратных метров безоговорочно лишались своего жилья.

Как работает схема с мировым соглашением по ипотеке при банкротстве

Есть и еще один способ защиты ипотечной жилплощади — погашение остатка по кредитному договору. Для должника это в подавляющем большинстве случаев будет лишь теоретический вариант: когда нечем выплачивать долги, на полное закрытие ипотеки изначально не будет денег. Поэтому закон допускает погасить ипотечное обязательство любым третьим лицам.

В первой версии законопроекта было прямо указано, что выплатить остаток по ипотеке могли родственники. Это и логично, поскольку именно они обычно (но не всегда) заинтересованы в том, чтобы у близкого человека не забрали квартиру. Но в итоге упоминание о родственниках убрали, ведь они тоже относятся к третьим лицам. Формулировка стала шире.

Чтобы защитить квартиру в банкротстве через закрытие долга, нужно не просто внести деньги, но и соблюсти следующие условия:

1. Оставшихся активов банкрота (кроме ипотечного жилья) должно быть достаточно для погашения требований кредиторов из первой и второй очереди (получатели алиментов и присужденных денежных компенсаций за вред жизни, здоровью и имуществу, а также работники банкротящегося бизнесмена, оставшиеся без зарплат).
2. Если имущества недостаточно для закрытия долгов «первоочередных» взыскателей, третье лицо обязано внести на специальный счет соответствующую сумму (но не более 10% от стоимости квартиры, согласно отчету оценщика).

Если эти условия будут соблюдены, то жилье не продадут на торгах. Средства, потраченные на погашение ипотеки, будут считаться беспроцентным займом (на срок от трех лет). Следовательно, третье лицо сможет взыскать деньги, если банкрот не вернет их и не компенсирует расходы.

Обязательные условия для заключения мирового соглашения

Теперь посмотрим, как на практике будут применяться нормы закона, по которым можно заключить мировое соглашение. Сразу скажем, что в окончательной версии поправок убрали упоминание об отсутствии просрочек по ипотеке.

Банкротство при ипотеке: каковы шансы сохранить ипотечное жильеСтатья по теме

Теперь в п. 5 ст. 213.10-1 говорится, что, если на момент оформления документа есть просроченная задолженность, стороны обязаны указать условия о сроках и порядке ее погашения. Это будет проверять арбитраж.

Основные условия для заключения и утверждения отдельного (локального) соглашения таковы:

• К работе с документом привлекают финансового управляющего, но его несогласие участвовать не будет иметь решающего значения.
• Разрешения от остальных кредиторов и вовсе не требуется, а вот согласие банка-залогодержателя обязательно.
• Участниками соглашения могут быть третьи лица (если они дают гарантии надлежащего исполнения обязательств).

Отказ в утверждении соглашения возможен, если квартира не является единственной, или должник в ней не проживает (например, сдает). Эти вопросы также исследуют на судебном заседании.

Еще очень важным условием является погашение требований из первой и второй очереди кредиторов. Как было указано выше, если для этого недостаточно активов в конкурсной массе, придется внести соответствующую сумму на специальный счет. Должник может сделать это за счет доходов, которые защищены от взыскания. Также пополнить спецсчет вправе третье лицо, которое стало участником соглашения.

Последствия мирового соглашения для должника

Если залоговый банк согласится на мировую, его требования исключат из реестра сразу после утверждения документа. Тогда ипотечное жилье избежит участи числиться в конкурсной массе.

Также важны следующие последствия:

• Исполнять обязательства по ипотеке нужно будет на первоначальных условиях — банк не сможет, например, поднять процентную ставку.
• Требования остальных кредиторов будут погашаться в ходе реализации оставшегося имущества по обычным правилам. Остальные долги спишут.
• Соглашение могут расторгнуть в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Если на этот момент банкротство еще не завершено, требования банка включат обратно в реестр. И тогда квартира или дом уже без вариантов отправятся на торги.

Но и когда расторжение (отмена) соглашения происходит после того, как банкротное дело уже закончено, банк все равно сможет обратить взыскание на заложенную квартиру через суд и судебных приставов. В этом случае на вырученные средства не смогут претендовать кредиторы, долг перед которыми ранее был списан с банкрота.

Может ли банк отказать в заключении соглашения

Приведем цитату из классики: «Согласие есть продукт при полном непротивлении сторон…» («Двенадцать стульев» Ильфа и Петрова), которая прекрасно описывает ситуацию с мировым соглашением. При отказе банка документ не будет утвержден судом. А причины для нежелания заключать соглашение вполне могут возникнуть.

Проиллюстрировать ситуацию поможет условный пример со следующими вводными данными:

1. Иванов заключил ипотечный договор с ПАО «Банк» осенью 2020 года, когда ключевая ставка ЦБ РФ составляла мизерные 4,25%. Соответственно, у кредитных организаций она была ненамного выше. Так, Иванов взял жилищную ссуду под 6,9% годовых.
2. На момент оформления ипотеки стоимость купленной в кредит квартиры составляла условные 3 миллиона рублей.
3. К тому моменту, как Иванов подал на банкротство (в нашем примере это сентябрь 2024 года), оставалось выплатить ПАО «Банк» примерно 2 миллиона рублей.

При таких обстоятельствах банку точно выгоднее ждать реализации квартиры, а не давать согласие на мировую. За 4 года стоимость объекта недвижимости только выросла, и за счет вырученных средств точно будет закрыт весь ипотечный долг. К тому же к началу процедуры банкротства Иванова ипотечные ставки на рынке «ушли» далеко за 20%. Так что продажа жилья будет для залогового банка точно выгоднее, чем продолжать получать платежи по мировому соглашению на первоначальных условиях 6,9%.

В законе напрямую ничего не сказано о возможности оспорить отказ банка-залогодержателя. Но можно попробовать утвердить документ через суд даже при отсутствии согласия второй стороны.

Судебная практика

Так как статья 213.10-1 появилась в законе не так давно, по состоянию на середину октября 2024 года по ней еще нет единых разъяснений Верховного суда РФ. Но уже можно найти примеры конкретных дел, где рассматривали вопрос об утверждении соглашения.

Наибольший интерес здесь представляет определение арбитража по делу № А32-52036/2022-14/296-Б-2УТ, где удалось преодолеть отказ банка:

• Еще до вступления в силу поправок должник подготовил проект соглашения, но получил отказ со стороны Сбера.
• Было подано заявление в суд, где выяснилось, что банк связывает заключение соглашения с условием о немедленном погашении долгов по другим кредитным договорам, что недопустимо.
• Арбитраж же установил, что положение банка не ухудшится по сравнению с тем, как если бы банкротства не было.

Так как закон не позволяет утвердить документ без согласия залогодержателя, суд нашел весьма элегантный выход: он утвердил проект соглашения как локальный план реструктуризации при банкротстве с ипотекой. В итоге должник сохранил квартиру и продолжил платить по договору на основе утвержденного документа.

Но на момент подготовки материала это лишь единичное решение — сформировавшейся судебной практики по таким вопросам пока нет. Однако выводы арбитража выглядят вполне логично и разумно. Поэтому такой вариант действий обязательно нужно использовать, если ваш банк отказывается заключить мировое соглашение. А в этом уже помогут наши юристы.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 837

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи