Списание основного долга по ипотеке: придется ли жертвовать квартирой

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 12 апреля 2025

Время на прочтение 10 минут

Просмотров 12 187

Единственный «общедоступный» способ, позволяющий полностью списать долг по ипотеке, заключается в прохождении судебного банкротства. Да, особняком идут военнослужащие, участвующие в специальной военной операции, но списание им долгов осуществляется по отдельным программам и подчас при не самых благоприятных обстоятельствах. Все, точка. Больше никаких других «лазеек» не существует. Все остальное сводится к частичному списанию, к реструктуризации (пролонгации срока договора), к временным каникулам (отсрочка по платежам).

Можно ли списать долг по ипотеке через мировое соглашение или по решению кредитора? Это уже из области фантастики: вы можете себе представить, чтобы банк добровольно простил вам задолженность и фактически подарил квартиру? Мы — нет. Не стоит путать кредитную организацию с богатым троюродным дедушкой, жаждущим осчастливить вас наследством. Поэтому давайте все же поговорим о реальных вещах.

Как списать долги по ипотеке законно

Здесь мы представим способы полноценного и частичного списания задолженности, чтобы рассмотреть вопрос со всех сторон: у кого-то денег совершенно нет; у кого-то есть, но не хватает полной суммы, чтобы закрыть ипотечные долги, и так далее.

Пока единственная возможность — это признание несостоятельности через арбитражный суд, где вам спишут основной долг и начисленные пени с процентами, но при этом отберут ипотечное жилье. Однако, если квартира в ипотеке — ваше единственное пристанище, по ней можно подписать мировое соглашение с банком. Тогда обязательство и жилище вы сохраните, а остальные долги полностью или в части арбитражный суд вам спишет.

Признание банкротства физических лиц

Процедура будет происходить в арбитражном суде. Она проводится по нормам закона № 127-ФЗ и занимает в среднем около 10-12 месяцев. Но это не точно: сроки могут сдвигаться, все зависит от бюрократических моментов, поведения участников дела и от загруженности суда. Можно списать долги и за 7 месяцев, но если у банкрота в наличии жилье с обременением, такая скорость маловероятна.

Новые надежды должников: мировое соглашение по ипотеке при банкротствеСтатья по теме

Банкротство — это социальный механизм, призванный освободить граждан от непосильных долгов, по которым те не могут рассчитываться дальше. Как правило, ипотечные заемщики обращаются за процедурой, когда у них помимо ипотеки накапливаются и другие просроченные кредиты. Долг становится настолько большим, что пожертвовать квартирой, за которую еще платить полтора-два десятка лет, уже не кажется чем-то запредельным. К тому же сейчас, при условии действия поправок, допускающих локальное мировое соглашение с залоговым кредитором, есть возможность и долги списать, и договор с ипотечным банком оставить в силе.

Да, в банкротстве обязательно формируется конкурсная масса, куда включается все имущество должника, за исключением объектов из ст. 446 ГПК РФ. Туда же, под реализацию, шло и залоговое имущество — куда относится и ипотечное жилье. Раньше жилплощадь в действующей ипотеке без вариантов продавалась в рамках процедуры банкротства. Теперь ипотеку можно оставить, но при условии, что она является единственным жильем, а суд утвердил мировое соглашение.

Вот как выглядит стандартная реализация имущества:

1. Человек обращается в арбитражный суд с перечнем кредиторов и вносит на депозит вознаграждение для финансового управляющего.
2. Суд вводит реализацию имущества (могут сначала ввести и реструктуризацию долгов, если не ходатайствовать в заявлении о реализации), назначает управляющего.
3. Управляющий берет на себя финансовые дела должника, проводит сборы кредиторов, разыскивает имущество, формирует конкурсную массу, составляет порядок реализации собственности банкрота через торги.
4. Если заключить мировое соглашение с банком-кредитором не удалось, ипотечное жилье тоже включается в конкурсную массу и подлежит реализации. Средства от продажи квартиры делятся: 80% достается залоговому кредитору, остальное идет на судебные расходы и на удовлетворение требований других кредиторов.
5. Далее, по окончании всех формальностей, судебное дело закрывается, банкрота освобождают от долгов.

Квартиру под залогом можно исключить из конкурсной массы только при заключении мирового соглашения с ипотечным кредитором, а это реально в отношении лишь единственного жилья. В остальном такое имущество отправляется на торги, поскольку жилплощадь все еще не принадлежит должнику в полной мере.

На практике был случай, когда ипотечную квартиру оставили за должником. В деле № А41-25058/2016 Сбербанк попросту пропустил сроки для включения в реестр кредиторов, поэтому суд в конечном итоге оставил квартиру за банкротом, списав тому все долги ⁽¹⁾. Это дело рассматривалось еще в 2016 году.

С тех пор в судебной практике не повторялось ничего похожего. Банки ревностно следят за сроком на включение в реестр кредиторов (он составляет 2 месяца), поэтому надеяться на забывчивость кредитора все же не стоит.

Можно ли списать долг в рамках исполнительного производства

Кредиторы всегда могут обратиться за принудительным возвратом долгов и потом через судебных приставов взыскать деньги или имущество с должника.

В принципе долги, которые уже дошли до исполнительного производства, тоже можно «списать», если кредитор в течение 3 лет не будет возобновлять исполнительное производство после суда или после очередного прекращения взыскания (если у должника нечего взыскать, производство закрывается с правом возобновления через полгода или в отдельных случаях — ранее).

По сути, это не списание в чистом виде, но «просроченный» исполнительный лист или судебный приказ ФССП уже не примет к производству.

Правда к ипотечным кредитам это не имеет отношения. Если должник не платит, банк будет в первую очередь взыскивать ипотечное жилье. Далее судебные приставы накладывают арест и выставляют недвижимость на продажу. Здесь закрытия производства не будет, потому что у должника есть, что взыскать — жилье.

Списание через реструктуризацию долгов

В нашей стране практикуют два вида реструктуризации: внесудебную и судебную.

Внесудебная реструктуризация — это когда вы, не справляясь с ежемесячными платежами, обращаетесь к кредитору (в банк) и просите об изменении условий кредитования.

Как правило, предложенные варианты одновременно предполагают:

• продление кредитного договора на несколько лет;
• уменьшение ежемесячного платежа;
• увеличение конечной переплаты по кредиту, поскольку за счет пролонгации договора увеличивается итоговый размер процентов.

Судебная реструктуризация — это процедура, которая проводится в рамках банкротства физических лиц. Имуществом вы, как правило, при этом не рискуете. Реструктуризация предполагает составление плана по погашению долгов на 5 лет (или меньше, но мы ведь с вами говорим об ипотеке!). При этом задолженности человека фиксируются, и к ним будет применяться в дальнейшем ставка рефинансирования ЦБ. На данный момент она составляет 21% годовых ⁽²⁾.

Фактически, если заморозить на каком-то этапе ипотеку и применить к оставшемуся долгу ключевую ставку Центробанка (при условии, что показатель опустится до приемлемых величин), можно немного выиграть. Это и будет завуалированным «списанием». Но прежде чем подавать заявление, мы рекомендуем просчитать все риски: учесть вознаграждение для управляющего, затраты на процедуру и другие, не столь очевидные на первый взгляд, моменты. Решаясь на реструктуризацию, предварительно побеседуйте с юристом.

Что касается внесудебной реструктуризации — она почти всегда будет невыгодной для должника в плане переплаты. В конечном итоге вы заплатите больше. Вряд ли банк просто так подарит вам часть задолженности — на практике мы такого не видели.

Мировое соглашение: могут ли списать долги по договоренности

На любой стадии взаимоотношений с кредитором должник всегда может заключить мировое соглашение с ним. Правда, если дело дошло до банкротства, то соглашение уже придется заключать со всеми кредиторами, иначе суд его попросту не утвердит. Говоря о мировом соглашении, предполагающем участие всех сторон в банкротстве, мы не имеем в виду вышеупомянутое мировое по ипотеке. «Общее» соглашение регламентируется ст. 213.31 закона о банкротстве, а его заключение знаменует собой прекращение процедуры.

Мировое соглашение — это индивидуальные условия, к которым прибегают стороны в своих интересах. Теоретически в такой сделке можно выторговать любые условия — например, списание 20% кредитной задолженности, снижение процентной ставки и так далее.

При таких обстоятельствах тоже можно договориться с банком, выдавшим ипотеку, через мировое соглашение. Например, поднять ежемесячный платеж в 1,5 раза при условии, что банк спишет вам 30% задолженности.

Можно ли все-таки спасти ипотечную квартиру в банкротстве от реализации

Ключевой момент здесь: ипотека или погашается, или списывается, но с условием продажи. Нельзя добиться прощения долга и преспокойно жить на подаренной банком жилплощади. Потому что, как уже было сказано, кредитор — это не Дед Мороз. Один такой дар — и будет создан прецедент, который пошатнет всю финансовую систему страны.

Важно понимать, что если ваше имущество включено в конкурсную массу, оно будет реализовано. И никакие мутные игры с переоформлением и привлечением аффилированных лиц не помогут. Наоборот, сделают только хуже.

Константин Милантьев

Основатель компании

Александр Раменский

Руководитель отдела подготовки и клиентского сервиса

Марк Харюзов

Ведущий юрист по банкротству

Анжела Кувакина

Старший юрист по банкротству

Инна Чиркова

Ведущий юрист по банкротству

Георгий Бурцев

Старший юрист

Лиана Капитонова

Ведущий юрист компании

Алексей Филякин

Ведущий юрист по банкротству

Сергей Серебров

Старший юрист по банкротству

Анастасия Гаврилова

Ведущий юрист по банкротству

Светлана Пшеничных

Ведущий юрист по банкротству

Харская Яна

Старший юрист

Оксана Новолодская

Старший юрист компании

Артем Осьмушкин

Юрист правовой оценки

Кирилл Березин

Руководитель отдела юристов правовой оценки

Мария Шестакова

Старший юрист правовой оценки

Максим Горшенёв

Ведущий юрист по банкротству

Есть вариант, что кто-то из родственников должника внесет остаток суммы по ипотеке и закроет таким образом кредит. Это способ спасти квартиру, если она является для банкрота еще и единственным жильем.

В судебной практике уже был подобный процесс (дело № А32-41264/2017), который из-за споров заинтересованных лиц дошел ни много ни мало до Верховного суда РФ. В деле жена банкрота внесла по ипотеке остаток в размере 125 тысяч рублей и тем самым погасила залоговый кредит. Разумеется, остальные кредиторы не согласились и начали оспаривать. В итоге ВС постановил выяснить, на какие средства женщина рассчиталась по ипотеке — оказалось, на личные (подаренные родителями).

Тут кроется одна серьезная тонкость: супруги, являясь созаемщиками по ипотеке, имеют совместно нажитое имущество. Если созаемщик закрывал ипотечный кредит не на общие семейные средства, а на свои личные, у судьи не возникнет претензий, поскольку ничьи интересы при таком раскладе не затрагиваются.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 950

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи