Как снизить процент по ипотеке

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 02 мая 2024

Время на прочтение 11 минут

Просмотров 376

Кредит на приобретение жилья — дело серьезное, ведь выплачивать его придется не один год и может даже не одно десятилетие. Логично, что каждый человек ищет способ снизить ставку по ипотеке, чтобы финансовая нагрузка не превращалась в неподъемную ношу.

От чего зависит процент по ипотечному кредиту, и можно ли на него повлиять

По своей сути ипотека — это целевой залоговый кредит. Но так как суммы по таким ссудам весомые, да и сроки длительные, каждая кредитная организация относится к выдаче денег по ипотечным программам очень щепетильно. Ведь даже у ответственного заемщика за такой промежуток времени может серьезно измениться финансовое положение.

Получается, что для банка выдача ипотеки — не менее рисковое мероприятие, чем для заемщика, и кредитная организация заинтересована в том, чтобы максимально обезопасить себя. Именно поэтому для клиентов стабильных и ответственных, с хорошим доходом, длительным трудовым стажем и положительной кредитной историей может быть предложена более низкая ставка по такому кредиту.

И наоборот, если клиент не способен качественно подтвердить уровень своего дохода, с трудом набрал денег на минимальный первоначальный взнос, работает на себя или на ИП (не по трудовому договору в организации), ранее допускал просрочки при закрытии потребительских кредитов, имеет маленький рабочий стаж — банк предложит ставку выше, а может и вовсе отказать.

Поэтому заемщику стоит лучше готовиться к оформлению такой серьезной сделки заранее — если он хочет снизить ставку по ипотеке, ему придется как минимум озадачиться сбором документов, демонстрирующих его финансовое благополучие. С другой стороны, для банка интересен многолетний клиент — чтобы не потерять приобретенное жилье, такой заемщик будет приносить доход кредитной организации на протяжении долгого времени.

Кредитов много, но плачу только ипотеку: мифы и реальное положение делСтатья по теме

На рынке финансовых услуг существует большое количество опций, благодаря которым можно получить сниженную ставку по ипотеке. Среди них акции с застройщиками, специальные программы для зарплатных клиентов, оформление жилищных ссуд с применением государственных мер поддержки и даже возможность «купить» уменьшенный процент как дополнительную услугу за отдельную плату.

Но снизить ставку можно не только в процессе оформления — сделать это реально и по уже взятой ипотеке. Например, если общие проценты по кредитам упадут вслед за уменьшением ключевой ставки, заемщик может обратиться в собственный банк и запросить смягчение условий. И даже если вы просто нашли более выгодный вариант в другой кредитной организации, вам никто не запрещает сделать запрос на рефинансирование своей жилищной ссуды.

И для заемщиков, оформляющих ипотеку впервые, и для желающих уменьшить уже имеющуюся ставку, государство предлагает большой выбор дополнительных мер поддержки. С применением таких программ переплата банку может быть снижена до 3–5% годовых.

Впрочем, важно понимать, что возможность снизить ставку по ипотеке — прерогатива банка, ведь кредит на жилье — это полностью коммерческий продукт. Кредитная организация самостоятельно принимает решение, какую ставку одобрить заемщику.

Наконец, «уменьшить» ипотеку, сократив срок или ежемесячный платеж, можно, внеся средства в качестве частичного досрочного погашения. Это не совсем вариант снижения процента, однако сократить общую переплату такой способ позволит.

Как снизить ставку по ипотеке при оформлении

В целом проценты по любым кредитам всегда «двигаются» вслед за изменением ключевой ставки ⁽¹⁾ — ведь это те условия, на которых банки могут размещать и получать деньги от ЦБ РФ. Но иногда взять ипотеку нужно в моменте, даже если ключевой показатель высокий, и его снижение в ближайшее время маловероятно.

Ждать изменения политики Центробанка не всегда необходимо. В первую очередь, стоит посмотреть, что предлагают банки: даже в условиях напряженной экономической ситуации почти всегда можно найти более-менее выгодные предложения.

Также есть смысл проверить варианты всех мер поддержки от государства, которые действуют в части ипотечного кредитования на текущий момент. Способов, как снизить процент по ипотеке, если вы вынуждены оформлять ее в период высоких ставок, достаточно много. Какие-то из них доступны любому заемщику, другие — только определенным категориям. В любом случае, стоит попытаться применить все возможные меры — так шансов получить уменьшение процента становится больше.

Использовать акции банков и застройщиков

Сами кредитные организации борются за клиентов не только интересными ставками, но и предоставлением дополнительных преференций. В их числе могут быть и временные акции, позволяющие уменьшить процент по ипотеке. Большие значения в подобных программах встречаются редко, но снизить ставку на 0,5 процентных пунктов (п.п.) можно.

Например, у Совкомбанка на весь 2024 год действует акция «Выгодная ипотека с Халвой». Если у вас есть эта карта рассрочки, и вы активно ей пользуетесь, банк готов предложить вам оформление жилищного кредита на 0,1–0,5% дешевле.

Если акции непосредственно в банке — явление нечастое, то сами застройщики «уменьшают ипотеку» гораздо охотнее. Можно найти варианты даже без процентов в течение какого-то периода, например, первого года или до передачи вам ключей. Однако смотреть такие программы стоит внимательно, так как они могут быть реализованы по одному из двух не самых приятных сценариев:

1. Застройщику необходимо допродать часть квартир с низкой популярностью — например, на крайних этажах, с неудачной планировкой или наиболее дорогостоящих. Тогда акция оправдана: девелопер берет часть расходов по ипотеке временно на себя, делая таким образом скидку на жилье и закрывая свою потребность в реализации квадратных метров.
2. Застройщик сначала повышает стоимость квартиры, а затем предлагает выгодный процент по ссуде на нее. Механизм тот же, но чаще всего за счет роста цены выгода теряется. В таких случаях необходимо рассчитать все варианты, чтобы точно понимать, пользоваться ли ипотекой, если ставки снижены, и не приведет ли это в итоге к еще бóльшим затратам.

Стать для банка «идеальным заемщиком»

Выше уже отмечалось, что хорошим и ответственным клиентам кредитные организации готовы идти на уступки и даже одобрять снижение ипотечной ставки.

Повлиять на решение банка можно косвенно, но для этого необходимо:

• Иметь положительную кредитную историю. Вообще этот параметр в первую очередь влияет на сам факт одобрения ипотеки. Однако если на протяжении всего времени использования заемных денежных средств в разных банках заемщик вносил платежи аккуратно и в срок и не допустил ни одной просрочки, а само кредитное досье достаточно длительное и насыщенное, для кредитной организации это хороший знак. С большой долей вероятности также исправно такой человек будет гасить и ссуду на жилье. Для банков подобные клиенты ценны, и кредиторы часто готовы предложить аккуратному заемщику ставку пониже. Особенно актуально это может быть в том случае, если ипотека оформляется без государственных субсидий на общих основаниях, а также когда кредитор принимает решение в индивидуальном порядке.
• Иметь длительный рабочий стаж, хороший стабильный доход и возможность подтвердить это наиболее приемлемыми для банка документами. Если заемщик спокойно может предоставить официальные справки 2-НДФЛ и по отчислениям в Социальный фонд, копии трудовой книжки и любые другие по первому запросу от кредитной организации, это тоже может положительно повлиять на процент.
• Работать на государство или в бюджетных организациях. Многие банки готовы идти навстречу клиентам-бюджетникам, так как вероятность их увольнения или снижения их дохода минимальна. Однако этот параметр необходимо уточнять в каждой кредитной организации: список «приоритетных» сотрудников может разниться. Например, где-то в него входят только военные и работники органов власти, а где-то граждан, попадающих в эту категорию, больше.
• Быть (или стать специально) зарплатным клиентом банка. Кредитная организация гораздо больше доверяет людям, доходы которых проходят через нее. При этом в некоторых случаях может быть даже выгоднее не являться, а именно перевести получение зарплаты в конкретный банк в процессе оформления заявки. Например, в ВТБ скидка для уже получающих доход через него составит 0,3%, а для только перешедших — 0,4% ⁽²⁾.
• Взять поручителей или предложить дополнительный залог. Во-первых, эти меры могут помочь не допустить повышения ставки, когда, например, невозможно предоставить подтверждающие доход и стаж документы по официальной форме, и вместо 2-НДФЛ заемщик приносит справку по образцу банка. Во-вторых, ряд кредитных организаций применяет повышенный процент на период, пока не будет завершен и подтвержден процесс наложения обременения на приобретенное жилье. Поручители и дополнительное имущество помогут избежать подобных санкций.

Бóльшую часть указанных условий выполнить несложно, однако будьте готовы к тому, что потребуется время. Конечно, ждать десять лет, чтобы выработать длительный стаж, не обязательно, но можно не спешить с оформлением хотя бы в течение года. За это время можно поправить кредитную историю, если в ней не все идеально, взяв несколько небольших кредитов или займов и вовремя их вернув. Все-таки ипотека — не потребительский кредит. Процесс ее получения гораздо более длительный и трудоемкий, и к нему необходимо тщательно готовиться.

Снизить риски банка

Как отмечалось выше, для банка ипотека несет не меньше рисков, чем для самого заемщика. Несмотря на то, что недвижимость остается в собственности кредитной организации вплоть до полного погашения ссуды, изъятие и реализация залога на торгах — длительный и затратный процесс, не говоря уже о том, что порой он может оказаться и невыгодным для банка (особенно если платежей было сделано немного).

Банк защищается по-разному, но есть два важных компонента, которые помогут снизить опасения, а значит и рассчитывать на уменьшенный процент по ипотеке:

• Оформление страховки. Полис при покупке недвижимости в кредит обязателен, от него не откажешься, как при оформлении потребительского кредита, так как страховка обеспечивает финансовую защиту залога. Но если к этому вы готовы добавить и личное страхование, банк воспримет это как заботу о своевременном возврате средств и с вашей стороны. А потому вполне допустимо, что он предложит ставку ниже, иногда довольно значительно — до 5 процентов годовых.
• Повышение размера первоначального взноса. Минимально возможный на сегодняшний день — 10% от стоимости жилья. Но если клиент готов внести более 20–30%, это не только уменьшает само тело кредита, но является для банка показателем хорошего материального положения потенциального заемщика.

«Облегчить» работу банка и ускорить процесс

На дворе 21 век, и процедуру оформления всех документов по ипотеке можно провести онлайн: и в части подачи заявки, и в части регистрации приобретаемого объекта недвижимости и передачи его под залог в Росреестре. Для этого необходимо иметь усиленную квалифицированную подпись. Если она есть, сделку можно официально провести через интернет, без необходимости посещения МФЦ или нотариуса.

Если же ее нет, многие банки предоставляют дополнительную услугу в части регистрации онлайн. Она платная, однако при пересчете выгоды, полученной благодаря сниженной ставке, потраченное окупится достаточно быстро.

Также некоторые банки часто готовы уменьшить процентную ставку по ипотеке в том случае, если клиент может провести весь процесс максимально быстро. Обычно все оформление растягивается на 2–3 месяца, но если хорошо подготовиться и уложиться в 30 дней, кредитная организация предложит пониженный процент. Например, ПАО «УБРиР» в таком случае готов отнять от ставки 0,35% ⁽³⁾.

Использовать льготную программу

Существует целый ряд мер государственной поддержки граждан, приобретающих жилье в ипотеку. И вопреки сложившемуся мнению, они не всегда связаны с рождением ребенка.

Субсидии могут быть не только федеральными, но и региональными. Ряд субъектов РФ предоставляет собственные льготы для определенных граждан: учителей, врачей, представителей уникальных профессий, многодетных семей, а также нуждающихся. Размер льгот и условия различаются в каждом регионе.

«Купить» сниженный процент

На сегодняшний момент многие банки предлагают подобную опцию к своим ипотечным программам. Например, у Сбербанка это акция «Своя ставка»: можно вычесть до 5 п.п. ⁽⁵⁾, у ВТБ есть предложение «Хочу свою ставку по ипотеке», в рамках которого уменьшение возможно до 8 п.п. ⁽⁶⁾.

Работает это просто: при оформлении заявки достаточно сообщить, что вы хотите получить эту услугу. Но предоставит ее банк вам не бесплатно — в зависимости от условий программы, это может обойтись в 5–15% от стоимости жилья.

Вариант спорный и работает не всегда. Во-первых, банк может устанавливать уменьшенный процент не на весь срок, а только на несколько лет. Так как это именно услуга, условия предоставления ее кредитная организация устанавливает самостоятельно. Во-вторых, способ точно не окупит себя, если заемщик планирует гасить ипотеку досрочно и большими суммами.

Чтобы досконально определить, стоит ли использовать подобные акции, необходимо предварительно рассчитать оба варианта. Важно понять, на сколько снизится ставка в итоге, в течение какого времени будет действовать и окупится ли заплаченная за это комиссия.

Способы снизить ставку по действующей ипотеке

Вариантов того, как изначально оформить кредит на жилье по сниженной ставке, достаточно много. Но и по существующей ипотеке уменьшить процент тоже можно. По сути, для этого вам придется оформить новый кредитный договор. Вопрос только в том, будет ли это вашим решением или способом урегулирования долга, чтобы избежать просрочки платежей — для ипотеки это может быть фатальным.

Рефинансирование

Любой кредит можно рефинансировать, то есть закрыть за счет средств, полученных при оформлении нового. С жилищной ссудой такой вариант тоже возможен. При этом опций может быть две:

1. Перекредитоваться в собственном банке.

   В процессе погашения долга по ипотеке финансовая ситуация может измениться, в том числе, если банк, который ранее выдал заемщику ипотеку, поменяет условия по таким программам в сторону снижения процента. Это может быть связано не только со скачками ключевой ставки, но и с обновлением стратегии развития финансовой организации или с изменениями в законодательстве.

   Если вы понимаете, что новые условия выплаты жилищного кредита более выгодные, чем те, которые есть у вас на текущий момент, вы можете обратиться за рефинансированием к своему же кредитору. Однако практика показывает, что кредитные организации редко идут на подобный шаг: перекредитование является одним из предлагаемых продуктов, и одобрять его действующим заемщикам банк не обязан. Более того, ему это попросту не выгодно: ведь человек и так платит и уже приносит высокий доход.

   С другой стороны, если политика финансовой организации направлена на сохранение существующих клиентов, кредитор может пойти навстречу. Но перед тем, как подавать заявку, необходимо внимательно ознакомиться с условиями рефинансирования. Нередко банки отказываются перекредитовывать собственные ссуды.

2. Рефинансирование в другом банке.

   Если ваш кредитор отказал или в принципе не предлагает своим клиентам подобной услуги, перекредитоваться можно абсолютно в любом банке. Но важно понимать, что процедура эта проходит практически по тем же этапам, что и оформление ипотеки впервые, так что желающему оформить рефинансирование предстоит:

   • подготовить необходимые документы;

     Во-первых, подтверждающие платежеспособность заемщика: справки о доходе, копии трудовой. Во-вторых, позволяющие банку оценить недвижимость, которая перейдет ему в залог: оценку стоимости, выписку о собственнике из ЕРГН, договор купли-продажи, технический паспорт, страховку. И в-третьих, понадобятся бумаги по действующей ипотеке: договор, справка об остатке основного долга.

   • заполнить заявку, дождаться решения и в случае положительного ответа подписать новый договор;
   • полностью погасить задолженность в «старом» банке полученными по новой ссуде денежными средствами (если новый банк сам напрямую не погашает ипотечный долг);
   • перерегистрировать залог и подтвердить наложение обременения у нового кредитора.

   Следовательно, рефинансирование потребует затрат, и до того, как инициировать этот процесс, следует все тщательно просчитать. Особенно с учетом того, что по итогу рассмотрения всех документов новый банк может и отказать.

   Однако поскольку при перекредитовании ипотека оформляется заново, вы можете воспользоваться практически всеми опциями снижения ставки, которые были описаны выше. Не получится лишь повторно прибегнуть к акциям от застройщиков, так как вы уже не приобретаете новое жилье.

Также не все программы с субсидиями могут быть рефинансированы. Например, военная ипотека перекредитовывается только по специальным программам, которые есть не во всех банках. А если до этого был использован материнский капитал, в качестве первоначального взноса или для частичного досрочного погашения, в рефинансировании вам также откажут — ведь в этом случае обязательным условием является выделение долей детям. Такой залог будет рискованным для банка.

Реструктуризация

Перекредитование возможно только тогда, когда заемщик платежеспособен, работает и не имеет просрочек и незакрытых задолженностей. Если же человек надеется за счет снижения ставки по ипотеке уменьшить платеж, потому что гасить кредит по графику больше не в состоянии, ему необходимо обратиться за реструктуризацией.

Реструктуризация ипотеки: кому доступна и как получить?Статья по теме

Многие путают ее с рефинансированием, однако это совершенно разные процедуры. Во-первых, реструктуризация редко вызвана желанием заемщика, чаще это именно жизненная необходимость. К ней прибегают только когда возможности платить больше нет, либо она объективно будет утрачена в ближайшее время. Во-вторых, это не перекредитование (подписание нового договора), а переоформление действующего соглашения. И провести реструктуризацию можно только в том же банке, где этот договор оформлен.

Чтобы прибегнуть к реструктуризации, перво-наперво необходимо обратиться в ваш банк. Схемы различны: где-то достаточно связаться с кредитной организацией по телефону или в чате личного кабинета, а где-то потребуется написать заявление. Но решить вопрос с долгом нельзя просто по желанию — причиной должны быть финансовые трудности, которые потребуется подтвердить документально.

При этом, снизит ли банк процент по ипотеке или выберет другую опцию (например, предоставит вам кредитные каникулы или на время уменьшит платеж) — неизвестно, решение остается полностью на стороне кредитора. К тому же нередки случаи, когда по итогу рассмотрения конкретного случая кредитная организация просто отказывает в помощи заемщику. Обязательства помогать клиентам расплачиваться со взятой на себя финансовой ответственностью у банка нет.

Условия договора

Можно ли уменьшить процент по ипотеке, может быть указано непосредственно в действующем договоре. Иногда банки перечисляют в документах дополнительные или «внешние» условия, при достижении которых переплата будет снижена.

Таковыми могут быть:

• уменьшение ключевой ставки;
• оформление и оплата дополнительных услуг;
• регистрация права собственности (в случае с новостройками);
• выплата определенной части долга без допуска просрочек.

Пересчет и обновление графика в таком случае должны производиться банком в автоматическом режиме. Однако иногда может потребоваться дополнительная инициатива и от самого заемщика — например, если нужно обратиться в офис банка, чтобы написать заявление или предоставить необходимые документы.

Частичное досрочное погашение

Хотя способ этот не влияет на непосредственное изменение ставки, но он все же ведет к снижению общего процента переплаты по ипотеке. Суть заключается во внесении дополнительных денежных средств «сверх нормы», то есть вне графика, для направления их на погашение основного долга.

При этом у заемщика есть два варианта, на что направить получившуюся разницу:

1. на снижение ежемесячного платежа;
2. или на сокращение срока кредита.

Второй путь будет выгоднее, так как переплата сократится сильнее. В качестве средств для частичной «досрочки» можно использовать материнский капитал или оформленный после покупки налоговый вычет.

Всегда ли стоит снижать ставку по ипотеке

Это может прозвучать странно, но далеко не всегда нужно стремиться к максимально низкому проценту и прибегать к рефинансированию. В ряде случаев это ведет не к снижению, а к повышению переплаты:

• Рефинансирование приводит к значительному увеличению выплаты: например, вы уменьшили ежемесячный платеж в два раза, а срок увеличился на несколько лет. Получается, что в итоге вы можете сэкономить на ставке, но эта выгода будет исчерпана более долгим перечислением процентов банку. Так что такой способ годится, если у вас существенно упали доходы, но вы не хотите терять жилье.
• Вы намереваетесь перекредитовать ипотеку с аннуитетным платежом, которая выплачена больше, чем наполовину. Аннуитетный вид ежемесячного взноса подразумевает, что первоначально заемщик отдает банку проценты, а потом начинает активно гасить основной долг. Таким образом получится, что вы и так уже отдали большую часть переплаты кредитной организации и после рефинансирования начнете платить проценты заново.
• Размер ипотеки небольшой. Здесь нужно особенно внимательно рассчитывать выгоду. Так как рефинансирование по сути является оформлением нового кредита, оно требует определенных расходов. И если сумма самой ссуды небольшая, эти затраты могут «съесть» всю полученную выгоду либо бóльшую ее часть.

Снижение ставки по ипотеке при первичном оформлении может буквально позволить вообще приобрести жилье — если с повышенным процентом вы и мечтать не можете о покупке недвижимости. Например, когда средняя ставка по рынку в районе 15%, ежемесячный платеж может составлять около 50 тысяч рублей. Такие выплаты по силам только человеку с доходом от ста тысяч и выше. Если же оформить семейную программу с поддержкой от государства, ставка составит 6%, и платеж опустится условно до 20 тысяч рублей, что посильно для уже гораздо большего количества граждан.

Однако, если говорить о снижении ставки по действующей ипотеке, такое решение необходимо тщательно взвешивать. Ведь с учетом всех условий низкий процент может не только не оправдать себя, но и привести к общему росту переплаты.

Ситуация усложняется, если снизить ставку необходимо потому, что платить ипотеку просто нечем. Например, когда возникают серьезные финансовые трудности. Можно попробовать обратиться в свой банк за программой реструктуризации или запросить ипотечные каникулы. Но в первом случае, если вы уже успели накопить долги, скорее всего и по реструктуризации вы получите отказ, а во втором необходимо соответствовать критериям одобрения, утвержденным законом № 76-ФЗ.

Полное лишение доходов делает перспективу внесения ипотечных платежей невозможной. А если у вас в анамнезе присутствуют и другие денежные обязательства, спасением в таком случае может стать процедура банкротства. Признание финансовой несостоятельности — процесс сам по себе непростой, но если среди прочих задолженностей есть ипотека, встает ребром множество имущественных вопросов.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 884

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи