Банкротство после продажи квартиры: риски для продавца и покупателя

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 23 сентября 2024

Время на прочтение 11 минут

Просмотров 114

Сделки по смене собственника недвижимости даже после доскональной проверки на юридическую чистоту могут приводить к самым неожиданным последствиям. Если продавец решит начать банкротство после продажи квартиры, он рискует лишиться полученных средств, а иногда и получить отказ в списании долгов. Покупатель же при наихудшем исходе может остаться без жилья и без денег. Разбираемся, в каких случаях купля-продажа недвижимости и последующее банкротство несут риски, и есть ли способ минимизировать последствия.

Чем рискует продавец при банкротстве после продажи квартиры

Прежний владелец квартиры при совершении сделки может и не знать, что в скором будущем его ждут финансовые проблемы и признание банкротом, но может действовать и умышленно, стараясь сохранить свои средства или имущество.

Риски, с которыми может столкнуться продавец жилья при банкротстве:

• изъятие вырученных от продажи недвижимости средств;
• возврат квартиры в конкурсную массу;
• отказ в списании долгов;
• привлечение к административной или даже уголовной ответственности.

Изъятие прибыли от продажи

Если продавец квартиры сохранил деньги от сделки по отчуждению жилплощади, то после начала банкротства он не сможет ими распоряжаться. В случае введения реструктуризации в месяц гражданину будет разрешено тратить не более 50 тысяч рублей из поступающих доходов — например, зарплаты. Остальные средства можно будет расходовать только по согласованию с финансовым управляющим или судом.

После начала реализации имущества все оставшиеся у должника средства, как в виде наличных, так и на банковских счетах или вкладах, будут переданы в конкурсную массу. Это установлено ст. 131 закона № 127-ФЗ. Отсюда будут перечислять деньги кредиторам, а также оплачивать расходы управляющего и его вознаграждение за успешные торги.

Оспаривание сделки и возврат квартиры в конкурсную массу

Сделка с недвижимостью может быть оспорена при признании ее владельца банкротом, но только если она имеет признаки подозрительности и отвечает определенным требованиям. Заявление об оспаривании купли-продажи недвижимости может подать финансовый управляющий или — при определенных условиях — реестровый кредитор.

Какие сделки могут счесть подозрительными при банкротстве физического лицаСтатья по теме

Какие сделки оспаривают при банкротстве:

• С заниженной ценой (неравноценными встречными обязательствами). Сама по себе скидка при продаже недвижимости не делает сделку подозрительной, но если она существенная и ничем не обоснованная — вопросы возникнут. Причем в каждом конкретном случае они будут разрешаться судом индивидуально. Например, при цене квартиры в 20 млн рублей скидку в 500 тысяч рублей оценят нейтрально, а в случае, если рыночная стоимость недвижимости составляет 1–1,5 млн рублей, такая же скидка будет выглядеть как минимум подозрительной. Оспорить невыгодную продажу по общим правилам могут в течение одного года.
• Заключенные с родственниками и другими лицами, если они знали о цели продавца причинить ущерб кредиторам. Иногда продажа квартиры близкому происходит для сохранения возможности пользоваться ей, а после того как должника признали банкротом, он со временем возвращает собственность. Такие сделки выявляются относительно легко и могут быть оспорены в течение трех лет.
• С предпочтением. По умолчанию, даже если должник решил за счет недвижимости сократить долговые обязательства, все кредиторы должны получить часть средств. Если потенциальный банкрот уступил объект в качестве отступного по займу своему знакомому, уже отвечая критериям неплатежеспособности, арбитражный суд сможет установить, что должник погасил обязательства перед этим взыскателем в приоритетном порядке. Попытка сделать это с помощью мнимого договора купли-продажи также может быть выявлена. В соответствии со ст. 61.3 закона № 127-ФЗ, такие сделки с предпочтением могут признать недействительными, если они совершены в течение одного месяца до подачи заявления о банкротстве. В отдельных случаях этот срок будет дольше — полгода.

Отказ в списании долгов

По завершении реализации имущества суд рассматривает отчет управляющего и анализирует дело. Уже после этого выносится определение о завершении банкротства — в зависимости от обстоятельств, гражданину могут списать долги или отказать в этом. Вступает определение в силу немедленно, и с банкрота снимаются все ограничения, установленные в ходе процедуры.

В соответствии со ст. 213.28 № 127-ФЗ, отказать в списании долгов могут в следующих случаях:

• Должник скрывал информацию или имущество от управляющего и суда.
• Гражданина привлекли к административной ответственности за фиктивное, преднамеренное банкротство или за неправомерные действия в ходе процедуры.
• При обращении за кредитом или исполнении обязательств будущий банкрот действовал недобросовестно, например, предоставлял недостоверные данные о доходах, совершил мошенничество, злостно уклонялся от погашения обязательств и т. д.

Иногда даже после завершения банкротства и списания долгов кредиторы могут не согласиться с решением суда первой инстанции и попытаться обжаловать его. Кроме того, они могут попробовать добиться возобновления дела по вновь открывшимся обстоятельствам, например, если выяснится, что сразу после завершения банкротства зарегистрирована покупка должником новой недвижимости. Встанет вопрос, на какие деньги?

Административная и уголовная ответственность при попытке сокрытия имущества

Решив стать банкротом после продажи квартиры, необходимо учитывать также риски наступления административной или даже уголовной ответственности. Если в действиях гражданина усмотрят состав только административного правонарушения, за неправомерные действия при банкротстве его будет ждать штраф до 5 тысяч рублей (ст. 14.13 КоАП РФ). При доказанном ущербе более 3,5 млн рублей человека могут привлечь уже к уголовной ответственности по ст. 195 УК РФ. В этом случае его ждет штраф от 100 тысяч рублей или даже лишение свободы на срок до трех лет.

Как продавцу минимизировать нежелательные последствия

Ситуации каждого потенциального банкрота индивидуальны. Но в общих чертах для снижения рисков можно попробовать предпринять следующие действия:

1. Отложить подачу заявления на банкротство. Иногда достаточно подождать несколько месяцев, чтобы стать банкротом после продажи недвижимости без особой опаски. Но нужно правильно рассчитать все сроки на оспаривание сделок и проанализировать возможность их восстановления.
2. Воспользоваться процедурой реструктуризации долгов. Она позволяет избежать реализации имущества и рассчитаться с кредиторами в соответствии с составленным планом. Максимально реструктуризация может вводиться на срок 5 лет. В соответствии со ст. 213.32 № 127-ФЗ, заявление об оспаривании сделки финансовый управляющий или кредитор может подать после введения этой процедуры. Впрочем, подобное происходит редко, особенно если по утвержденному плану у должника есть возможность рассчитаться с долгами за счет собственных доходов.
3. Заключить мировое соглашение. Это можно сделать на любом этапе рассмотрения дела, даже когда гражданина уже объявили банкротом и приступили к реализации его имущества. В соглашении могут предусматриваться самые разные условия погашения задолженности как самим должником, так и третьими лицами. После утверждения документа арбитражным судом дело о банкротстве прекращают. Но важно исполнить все договоренности, иначе процедуру могут начать заново.

Чтобы избежать вероятных рисков или неприятных имущественных потерь, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам еще до подачи заявления о банкротстве.

Константин Милантьев

Основатель компании

Александр Раменский

Руководитель отдела подготовки и клиентского сервиса

Марк Харюзов

Ведущий юрист по банкротству

Анжела Кувакина

Старший юрист по банкротству

Инна Чиркова

Ведущий юрист по банкротству

Куринова Марина

Ведущий юрист компании

Алексей Филякин

Ведущий юрист по банкротству

Сергей Серебров

Старший юрист по банкротству

Анастасия Гаврилова

Ведущий юрист по банкротству

Светлана Пшеничных

Ведущий юрист по банкротству

Виктория Бухтоярова

Ведущий юрист по банкротству

Оксана Новолодская

Старший юрист компании

Артем Осьмушкин

Юрист правовой оценки

Кирилл Березин

Руководитель отдела юристов правовой оценки

Мария Шестакова

Старший юрист правовой оценки

Максим Горшенёв

Ведущий юрист по банкротству

Риски покупки недвижимости у потенциального банкрота

Приобретение квартиры у собственника, подавшего заявление на банкротство или планирующего это сделать, несет опасность и для покупателя. Даже если все оформить по правилам, есть вероятность столкнуться с длительными судебными разбирательствами и потерей времени. Кроме того, для защиты своих прав придется с большой вероятностью привлекать юристов и оплачивать их услуги.

Хуже ситуация для покупателя будет, если в ходе банкротства финансовому управляющему или кредитору удастся оспорить сделку по продаже жилья. В этом случае ее аннулируют, и недвижимость вернут в конкурсную массу. Тогда приобретатель будет вынужден вступать в банкротное дело, теряя при этом несколько месяцев времени.

Если приобретенное жилье является единственным для покупателя

Длительное время даже добросовестные покупатели единственного жилья для себя и своей семьи рисковали. Если продавец после продажи недвижимости быстро «уходил» в банкротство, приобретатель мог остаться без квартиры и денег. Однако ситуация начала меняться в 2023 году с принятием закона № 372-ФЗ. Он ввел в банкротное законодательство новую статью 61.6-1.

Рассмотрим, что для покупателей изменилось при приобретении единственного жилья у банкрота и признании сделки недействительной:

• До момента продажи квартиры и еще один месяц после покупатель сохраняет право пользования ей.
• При реализации жилья покупатель сразу получит сумму, фактически уплаченную за квадратные метры.
• Покупатель может участвовать в торгах или выкупить квартиру по цене, установленной судом, доплатив до нее.

Аналогичные правила будут применяться для покупателей при приобретении имущества после банкротства продавца и возобновления процедуры по заявлению кредитора.

Как защититься покупателю квартиры

Выставляя квартиру на продажу, ни один человек не будет указывать, что он скоро собирается подавать на банкротство. А иногда продавец и сам может не знать, что в скором времени ему придется столкнуться с финансовыми трудностями, или же признание его несостоятельным планирует инициировать один из кредиторов.

Что такое страховка от банкротства продавца недвижимостиСтатья по теме

Тем не менее, у покупателя есть несколько вариантов свести свои риски при покупке жилья к минимуму:

1. Избегать сомнительных предложений. Слишком низкая цена, просьбы о занижении стоимости в договоре и другие подозрительные действия продавца должны сразу насторожить. Стоит максимально проверить недвижимость перед покупкой и при малейших сомнениях поискать другой вариант.
2. Заранее изучить информацию о продавце. Сам человек, выставивший недвижимость на продажу, скорее всего, не признается в сложной финансовой ситуации, а получить чужую кредитную историю без доверенности нельзя. Но тем не менее, свои персональные данные (ФИО, дату рождения) владелец жилья скрывать не будет. Эти сведения дадут возможность оценить риски по информации из источников вроде «Банка данных исполнительных производств ФССП», ЕФРСБ, портала ГАС «Правосудие».
3. Избегать расчетов наличными. Доказать факт перевода денег через банк гораздо проще. Аналогично не возникнет сомнений в реальности передачи средств при расчете через такие инструменты, как аккредитивАккредитив — документ-гарантия, содержащий распоряжение одного банка другому об уплате продавцу определенной суммы от покупателя при выполнении продавцом условий их договоренности.
4. Заранее изучить историю перехода прав на недвижимость. Иногда бывает, что потенциальный банкрот сначала дарит квартиру близкому, и уже последний выставляет жилплощадь на продажу. Порой такие цепочки достигают пяти-шести звеньев, и ни у кого квартира или дом не задерживается «в руках» надолго.
5. Оформить титульное страхование. Оно предусматривает страховую выплату при утрате покупателем права собственности. Сработает такая страховка не только при банкротстве продавца, но и если последний окажется недееспособным, а также в других ситуациях.

Оказаться в сложном финансовом положении может не только продавец, но и покупатель. Если договориться с кредиторами и найти приемлемое решение проблемы не удается, то уже приобретателю стоит задуматься о банкротстве. Эта процедура позволяет законно списать долги по кредитам, займам, налогам и многим другим обязательствам. К тому же с сентября 2024 года покупатель может сохранить единственную квартиру, даже при приобретении ее в ипотеку. Для этого необходимо заранее договориться с ипотечным банком и заключить мировое соглашение.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 856

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи