Можно ли заключить договор займа под залог недвижимости

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 21 июня 2025

Время на прочтение 10 минут

Просмотров 40

Микрофинансовые организации предоставляют займы на небольшие суммы: в среднем до 100 тысяч рублей. Новым заемщикам обычно одобряют до 15-30 тысяч рублей, а потом постепенно увеличивают лимит доверия к клиенту. Но что делать, если срочно понадобился, например, 1 млн рублей? В голове возникает идея оформить договор займа под залог квартиры. Человек уверен в собственных силах, ведь его финансовые затруднения временные, и к установленному сроку он вернет всю сумму с процентами и снимет обременение с жилья в Росреестре.

Однако с 2019 года в большинстве случаев заключить договор займа под залог недвижимости стало невозможно. Впрочем, на рынке до сих пор встречаются заманчивые предложения, правда, спешить здесь не стоит. Рассмотрим все по порядку.

Договор займа с залогом имущества: что говорит закон

С ноября 2019 года заработали поправки, внесенные в п. 11 ч. 1 ст. 12 закона № 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях». Теперь МФО не могут выдавать физическим лицам займы под залог жилья, долей в нем или договоров долевого участия с застройщиком.

Исключения все же есть. Допускается заключение подобных договоров с лицами, которые берут деньги на предпринимательскую деятельность. Также запрет не коснулся МФО, в которых учредителем или участником является субъект РФ, муниципалитет или государство.

Физические лица друг другу выдавать ссуды под залог недвижимости не имеют права. Основанием являются ст. 166 и 168 ГК РФ, согласно которым подобные сделки могут быть признаны в судебном порядке ничтожными.

Почему законодатели отменили займы под залог недвижимости

Ранее российское законодательство разрешало микрофинансовым организациям без препятствий выдавать займы под залог недвижимости. Однако нередко это приносило большие проблемы заемщикам, в том числе членам их семей. Главные причины:

• Такие ссуды одобрялись под большие проценты.
• Займы часто выдавались с нарушениями.
• Залоговая стоимость жилья намеренно занижалась кредитором.
• Была высока вероятность, что заемщик и его семья останется без жилья.

Можно ли заложить единственное жильеСтатья по теме

Приведем в качестве примера решение районного суда в Красноярске от 22 декабря 2017 года ⁽¹⁾. Микрокредитная компания (МКК) потребовала через суд взыскать с гражданина просроченную задолженность по займу. Речь шла о сумме 352 тысячи рублей, на которую набежало 73 250 рублей процентов, а также пеней на 107 360 рублей. Кроме того, от должника хотели оплаты госпошлины в размере почти 15 тысяч рублей. Также было предъявлено требование обратить взыскание на заложенную часть квартиры. Обременение было наложено за полгода до обращения в суд, а стартовая цена для продажи составляла 1 млн 250 тысяч рублей.

Как оказалось, договор займа на сумму 352 тысячи рублей сроком почти на год стороны заключили в июле 2016 года. Ссуду выдали под 84% годовых. Вносить платежи заемщик должен бы ежемесячно, однако перечислил только 40 тысяч рублей, после чего отказался что-либо возвращать.

Когда микрофинансовая организация обратилась в суд, заемщик подал встречное заявление. Он указал, что договор следует признать недействительным, поскольку у него обнаружено шизотипическое расстройство личности. На момент заключения сделки клиент находился в особом состоянии и не мог в полной мере понимать значение своих действий. Это подтвердила психиатрическая экспертиза. Суд признал заемщика недееспособным.

На основании п. 1 ст. 167 ГК РФ, проценты и пени, начисленные по договору, решением суда считались недействительными и не принимались во внимание. Таким образом, договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, в данном случае не работает, и никакой прибыли кредитор не получает. Однако госпошлину в размере 7 320 рублей суд все же постановил компенсировать за счет средств заемщика.

В итоге было принято решение взыскать с него оставшуюся сумму 319 320 рублей, признать договор займа и залога недействительным, а также применить соответствующие последствия.

Подобные случаи в судебной практике были не единичными. Часто встречались примеры, когда договор заключали люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью, а их членам семьи потом приходилось через суды бороться за свое жилье. Проблема усугублялась тем, что в залог отдавали дорогостоящие квартиры за сравнительно небольшие суммы. Например, за заем на 3 млн рублей клиент мог заложить квартиру стоимостью 10 млн рублей, и МФО спокойно оформляли договор, несмотря на такую большую разницу.

Что изменилось после поправок в законодательство

Конечно, напрямую оформлять ипотечные займы МФО перестали, однако некоторые представители финансового рынка все же пользуются низкой юридической грамотностью части заемщиков. Они применяют схему, которая была в ходу и до изменений законодательства: выдают займы с оформлением дарственной на квартиру или дом.

Суть проста: заемщик оформлял договор дарения квартиры на другое физическое лицо (чаще всего в пользу сотрудника МФО) и получал необходимую ему сумму в долг. Ему при этом обещали, что после возврата всей суммы договор будет аннулирован, и человек снова получит в собственность свое жилье.

Однако не существует никакой процедуры отмены подобных договоров без соответствующего судебного решения. Другими словами, такие организации обманывали своих клиентов.

Заберут ли квартиру за неуплату кредитаСтатья по теме

Кто-то быстро осознавал, что стал жертвой недобросовестной МФО, и обращался в суд. В качестве примера приведем решение, вынесенное 6 декабря 2017 года ⁽²⁾. Житель Магадана потребовал признать договор дарения недвижимости недействительным, а также применить соответствующие последствия.

Истец указал, что в 2013 году он заключил договор микрозайма с МФО. Официально сделка значилась как ссуда с залогом. Однако в день обращения заемщику предложили подписать договор дарения, который был бы оформлен на одну из сотрудниц МФО. Клиент получил обещание, что после возврата денег он получит свое жилье обратно. По сути, он собирался заложить квартиру, но в итоге ее подарил.

Судебное расследование показало, что по документам ссуда предоставляется под залог жилья, но при этом регистрация договора займа под залог квартиры не осуществлялась, заключали именно договор дарения. Выписка из ЕГРЮЛ показала, что дарственная была оформлена на одного из учредителей МФО.

Суд пришел к выводу, что мужчина, заключая договор дарения, ошибался в отношении природы сделки. Поэтому этот договор признали недействительным, а квартира вернулась в собственность заемщика.

На самом деле, оспорить подобные договоры через суд можно легко, ведь сделка такого типа относится к притворным, то есть договор об одних правоотношениях прикрывает другие. Если заемщику и дарителю в одном лице удастся доказать, что он на самом деле оформлял договор залога, а не дарил имущество, то суд признает такую сделку недействительной или ничтожной.

Проблемы обычно возникают, когда МФО не просто предлагает оформить дарственную, но и пытается обмануть при предоставлении ссуды. Например, клиент заключил договор о займе на 1 млн рублей, подарив при этом квартиру сотруднику МФО. Спустя несколько месяцев он пришел в офис и заявил, что микрозаем погашен, и потребовал вернуть жилье. Но в ответ ему сказали, что договор стоило читать внимательнее, и он должен еще сверху 400 тысяч рублей, которые так и не были возвращены.

Как оформить заем с обязательством заключения договора залога

Итак, как мы ранее рассказали, доступны такие займы только под предпринимательскую деятельность либо при обращении в МФО, учредителем или участником которого является субъект РФ, муниципалитет или государство.

Сделка заключается исключительно в письменной форме, и ее необходимо регистрировать в Росреестре. С 2019 года такой договор не нужно заверять у нотариуса. Однако, если речь идет о недвижимости, которая приобреталась в браке, то нужно получать согласие супруга. В этом случае заем под залог недвижимости должен нотариально заверяться. Следует оформлять именно договор займа, а не расписку.

Согласно постановлению Пленума ВС РФ № 23 договор должен содержать следующие данные:

• Реквизиты заемщика и кредитора.
• Все подробности об объекте залога.
• Порядок и сроки возврата задолженности.
• Вид правоотношений между сторонами. Требуется прямое указание на то, что в данном случае оформляется договор займа.

Также придется подготовить некоторые документы. Вам потребуются:

• Выписка из ЕГРН в отношении объекта залога.
• Паспорт.
• Согласие супруга на сделку.
• Разрешение органа опеки и попечительства, если затрагиваются интересы детей.

Сам договор необходимо готовить в трех экземплярах. В Росреестр потребуется представить:

• Заявления от заемщика и кредитора.
• Паспорт.
• Договор займа с залогом.
• Квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины. Для граждан ее размер составляет 1 тысячу рублей, для юридических лиц — 4 тысячи рублей.

Сторонам необходимо подать документы в МФЦ, чтобы зарегистрировать саму ипотеку. Далее соответствующая запись появится в Росреестре в течение нескольких дней.

Подобный порядок применяется с залогом земельного участка и любого другого недвижимого имущества.

Когда кредитор может забрать заложенное жилье

Следует понимать, что никто не вправе прийти в дом к заемщику и потребовать немедленного выселения просто так. Изымают недвижимость только через суд. Согласно нормам ст. 348 ГК РФ, кредитор может рассчитывать на соответствующее судебное решение, если:

• Задолженность уже достигла 5% от стоимости заложенной собственности.
• Просрочка длится как минимум 3 месяца.

Суд выносит соответствующее решение, и процедуру изъятия проводят судебные приставы. В отдельных случаях процесс осуществляется по исполнительной надписи нотариуса.

Таким образом, неприятные последствия могут наступить, если человек довольно продолжительное время игнорирует ежемесячные платежи и накапливает задолженность.

Поможет ли признание банкротства в сложной ситуации с залогом

Процедура признания несостоятельности направлена, в первую очередь, на освобождение граждан от непосильных финансовых обязательств. На данный момент правила банкротства предусматривают сохранение ипотеки при условии списания остальных долгов. С кредитором заключается мировое соглашение, по которому человек после процедуры продолжает погашать задолженность.

Судя по сложившейся практике, кредитные организации обычно не заинтересованы в изъятии объекта залога и дальнейшей его продаже. Им гораздо выгоднее, чтобы заемщик по-прежнему продолжал вносить ежемесячные платежи.

Таким образом, при серьезных затруднениях с оплатой всегда есть возможность признать себя банкротом и освободиться от непосильных обязательств по кредитным договорам с сохранением ипотечного жилья. Во всяком случае, попробовать стоит. Но помните, что суд не одобрит подписание соглашений, если:

1. Вместо договора ипотеки был составлен договор дарения (по рассмотренным выше схемам).
2. Второй стороной сделки выступает частный кредитор. Дело в том, что между физическими лицами не может быть заключен договор ипотеки.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 998

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи