Что такое страховка от банкротства продавца недвижимости

Банкротство продавца недвижимости может серьезно осложнить жизнь покупателя. Сделку вполне могут оспорить, после чего объект вернут в собственность должника и включат в конкурсную массу. При таком исходе покупателю будет крайне сложно вернуть хотя бы часть своих денег. Чтобы избежать подобных проблем, нужно внимательно изучать документы продавца до сделки и проверять отсутствие у собственника больших долгов. Одним из вариантов защиты является титульное страхование от банкротства продавца и от многих других рисков.

Как работает страхование покупателя от банкротства продавца

Любая крупная сделка всегда сопровождается рисками. Если ее предметом является ценное движимое или недвижимое имущество, то покупатель в перспективе может лишиться права собственности на свое дорогостоящее приобретение — ни регистрация права собственности, ни неведение о финансовых делах продавца ничего не гарантируют — после оспаривания сделки можно остаться, что называется, у разбитого корыта.

По результатам признания сделки недействительной сторонам юридически возвращают все по ней отчужденное, т.е. продавец снова станет собственником, но будет обязан компенсировать покупателю стоимость объекта. На практике вернуть назад деньги очень проблематично — на это могут уйти годы. Как итог, незадачливый собственник приобретенной квартиры останется без жилья, да еще и погрязнет в судебных тяжбах по взысканию.

Одним из оснований для оспаривания условий договора может стать недобросовестность человека, проходящего банкротство. Если он продал квартиру, уже имея долги, но не погасил их за счет выручки, это нарушает интересы кредиторов. Для их защиты уже после возбуждения банкротного дела допускается подача заявления арбитражному судье о признании сделки недействительной.

Чтобы избежать таких рисков, нужно обязательно проверять продавца на предмет отсутствия у него долгов и судебных дел. Но и это не всегда поможет, ведь партнер по сделке может стать неплатежеспособным уже после регистрации договора.

От каких других рисков защищает титульное страхование

Банкротство продавца — далеко не единственный риск, который покрывает титульное страхование. Сделку могут оспорить по многим другим причинам, и о них зачастую очень сложно узнать заранее.

Приведем несколько примеров, которые встречаются на практике:

• Отсутствие полномочий на продажу: возникает, если посредник или представитель работает с поддельной или недействительной доверенностью.
• Недееспособность продавца, при которой он не может осознавать суть сделки и ее последствия.
• Восстановление сроков на принятие наследства. Тогда новый наследник будет претендовать на часть имущества покойного.
• Наличие признаков сомнительных и притворных сделок.
• Отсутствие согласия супруга на продажу совместно нажитого имущества.

Все риски, которые покрывает страховка, будут указаны в договоре или в полисе. Естественно, сделку могут оспорить и аннулировать только по одному из перечисленных выше оснований, но не по двум и более. Поэтому и возмещение выплачивается один раз, независимо от срока действия страховки.

Стоит понимать, что страхование титула защищает право собственности, но не сам объект (квартиру, дом, земельный участок). Страховать имущество нужно отдельно. Для жилья, приобретенного в ипотеке, это обязательное условие. В остальных случаях покупатель сам решает, оформлять страховку или нет. Титульное страхование тоже является добровольным. Но банк, который выдает ипотеку, может предложить льготы, если заемщик застрахует титул. Обычно это небольшое снижение процентной ставки по договору.

Как и когда нужно оформить страховку

Под титульное страхование попадают только риски собственника. Это значит, что на момент совершения сделки и оформления страховки объект должен существовать. Соответственно, страхование титула новостройки при ипотеке невозможно, пока дом не введут в эксплуатацию, а заемщик не получит квартиру. Но в этом случае риск утраты прав будет минимальным — до передачи готовой квартиры у нее не было собственников, а значит, и оспаривать сделку будет некому.

Страхование титула — не самая распространенная услуга. Ее предлагают только некоторые страховые компании. Об условиях оформления страховки и выплаты возмещения расскажем на примере программы от компании «АльфаСтрахование» ⁽¹⁾.

Она предлагает следующее:

• Застраховать титул можно в срок не позднее одного месяца после совершения сделки и регистрации права собственности.
• Страховка действует не дольше десяти лет — это максимально возможный период времени для исковой давности, с учетом ее продления и восстановления.
• Размер возмещения по страховому случаю не может превышать стоимости объекта по договору купли-продажи.

В правилах компании перечислены риски, по которым положено возмещение ⁽²⁾. В документе упоминается и об оспаривании сделки в рамках банкротства, которое в конечном счете угрожает передаче недвижимого приобретения на торги.

Застраховать титул можно при покупке квартиры или дома, нежилого здания или помещения. В правилах указано, что предметом страхования будет объект недвижимости. А вот объектом являются имущественные интересы, связанные с риском утраты прав. Также в договоре всегда будет указан выгодоприобретатель, который сможет получить деньги — собственник или банк.

Условия страхования

Для оформления страховки владелец подает заявление, к которому прикладывает все документы по сделке. Их перечень весьма приличный ⁽³⁾. На основании этой документации проводится юридическая экспертиза. Специалисты страховой компании будут проверять продавца, а также наличие или отсутствие обременений и арестов. О высоких рисках может свидетельствовать большое количество сделок с объектом за короткий промежуток времени (когда жилплощадь многократно переходит «из рук в руки»).

Признаки несостоятельности продавца вполне можно проверить по открытым источникам: на портале ФССП ⁽⁴⁾, на «Федресурсе», через сайты судебных органов и т.д. По указанным причинам экспертиза далеко не всегда завершается положительным решением.

Минимальный период действия договора на примере рассматриваемой страховой компании — 1 год. Тариф по взносам составляет 0,3%. Соответственно, при стоимости объекта и размере возмещения в 10 млн рублей по страховке придется платить 30 тысяч рублей в год. Но по итогам экспертизы компания вправе ввести повышающие коэффициенты из-за обстоятельств, увеличивающих риски. Поэтому сумма взносов вполне может оказаться и больше.

Если заключить договор на срок более одного года, есть возможность сэкономить. При единовременной оплате взносов будет применяться понижающий коэффициент — у каждой страховой он свой, но точные цифры можно узнать только напрямую в компании.

Схема действия титульного страхования

Теперь посмотрим, как страхование титула может защитить интересы покупателя. Для примера возьмем такой страховой случай, как аннулирование сделки при банкротстве продавца.

Принцип работы услуги:

1. После регистрации права собственности в Росреестре покупатель квартиры обращается в страховую компанию, заключает с ней договор и оплачивает взнос.
2. Деньги, полученные в результате сделки, продавец тратит на свое усмотрение. И погашение долгов перед кредиторами в планы бывшего хозяина квартиры это не входит.
3. После отчуждения недвижимости продавец подает документы на банкротство.
4. Факт продажи квартиры непременно выявит финансовый управляющий в рамках банкротного дела. Об этом могут заявить и реестровые кредиторы.
5. Если сделка была совершена в продолжение трех лет до начала банкротства, будет подан иск об ее оспаривании. Тогда текущий собственник будет выступать соответчиком.
6. Покупатель обязан сразу уведомить страховую компанию о предъявлении иска. Страховщика привлекут в дело в качестве заинтересованного лица.
7. Если суд удовлетворит заявление, тогда наступит страховой случай, и покупатель получит право на возмещение.

Чаще, конечно, титул никак не страхуется. Тогда пострадавшая сторона, столь неудачно купившая квартиру, может включиться в список кредиторов вне очередности. Но шансов на возмещение это дает, прямо скажем, немного. Взыскивать с продавца-банкрота деньги придется по окончании дела о несостоятельности. Тоже без особых гарантий. Вот от этого и защищает услуга титульного страхования покупки.

Юристы страховой компании обязательно будут защищать интересы покупателя (и свои собственные, если уж на то пошло). Они постараются доказать, что сделка была совершена строго в рамках закона. Одним из оснований для отказа в иске может быть продажа жилья, которое станет единственным для должника. Такую квартиру не включают в конкурсную массу, а следовательно, оспаривание сделки не имеет смысла.

Впрочем, на практике бывают разные ситуации, которые невозможно оценить заранее. Так, кредиторы могут оперировать тезисом, что раз единственную квартиру должник продал, значит, она ему не нужна была тогда и не нужна сейчас. Как следствие, можно отправлять это жилье на реализацию. В таких спорах многое зависит от опытности юристов и от позиции арбитражного судьи.

До вынесения судебного акта об аннулировании сделки возмещение покупателю не выплатят. Также нужно уточнять в правилах страхования причины, по которым можно вообще получить отказ в выплатах.

К примеру, «АльфаСтрахование» отказывает в возмещении:

• если на момент оформления страховки покупатель знал или обязан был знать о наличии риска;
• если выявлен факт сговора сторон или иных противоправных действий;
• если право собственности было аннулировано по причине конфискации или уничтожения объекта (например, по решению государственных органов).

Есть и исключения, прямо связанные с банкротством продавца. Компания «АльфаСтрахование» не будет платить, если сделка является подозрительной или совершена с оказанием предпочтения одному из нескольких кредиторов (статьи 61.2 и 61.3 закона № 127-ФЗ). Об этом прямо прописано в правилах страховой компании ⁽²⁾.

В указанных случаях страховка сделки не поможет — покупатель лишится права собственности и не получит страхового возмещения. Но он сможет взыскать долг по общим правилам, в том числе с заявлением требований в банкротном деле. Если за время действия страховки сделку не оспорили, то текущий собственник не получит возмещения и не сможет вернуть уплаченные взносы. Но зато на приобретенные квадратные метры никто не будет посягать.

На рынке недвижимости существуют и другие аналогичные услуги. Так, при оформлении ипотеки компания «Домклик» предлагает заемщикам альтернативные варианты защиты прав ⁽⁵⁾. Покупатели могут получить услугу «Юридическая проверка» и оформить сертификат на срок до 3 лет. В перечень рисков, от которых защищает эта программа, входит и утрата права собственности из-за банкротства продавца вторичного жилья. Стоимость услуги сопоставима с расходами на страховку (до 37 500 рублей единовременно). Если возникнет риск, предусмотренный сертификатом, покупателю точно так же будет выплачено возмещение.

Статьи по теме

Популярные статьи

Рассчитать примерную стоимость банкротстваРассчитать стоимость