Какие риски влечет приватизация квартиры при банкротстве

Приватизация квартиры во время процедуры банкротства физических лиц — не самое лучшее решение для должника, поскольку может возникнуть риск включения жилья в конкурсную массу с последующей продажей. Относительно безопасно приватизировать объект, который станет единственным для банкрота. Если же в собственности будущего банкрота есть и другая жилая недвижимость, реализации не избежать. Поэтому желательно не приватизировать квартиру в момент процедуры банкротства, а все же дождаться ее завершения.

Допускается ли приватизация квартиры при банкротстве

Приватизация является одним из немногих законных способов получения жилья от государства, причем совершенно бесплатно. Таким правом наниматель и его семья могут воспользоваться единожды в жизни в любой момент, даже если кто-либо из них проходит банкротство или является должником в исполнительном производстве. Запретов на приватизацию при данных обстоятельствах нет.

Если говорить о самом должнике, то он может принять одно из следующих решений:

1. приватизировать квартиру только на себя, если нет других нанимателей, или все они отказались от своего права;
2. получить долю в праве собственности, если заявления на приватизацию подали и остальные наниматели;
3. отказаться от приватизации в пользу членов семьи с сохранением права пользования и проживания.

В первых двух случаях имущественное положение человека улучшится, что действительно может повлиять на ход банкротства. Все имущество, собственником которого является должник, по умолчанию включают в конкурсную массу, если банкротное дело проходит в судебном порядке. Но можно сохранить в собственности единственное жилье, за счет которого закон зарещает принудительно закрывать долги. Решение по такому вопросу принимает суд. Арбитраж будет проверять, владеет ли должник другой недвижимостью, в которой он фактически проживает.

Внесудебное банкротство тоже не запрещает приватизацию. По общему правилу, об улучшении имущественного положения банкроту нужно уведомлять МФЦ (ст. 223.5 № 127-ФЗ). Но если квартира является для него единственным жильем, то кредиторы не могут рассчитывать на удовлетворение своих требований за счет ее продажи на торгах. Поэтому логично, что указанное выше уведомление ничего не изменит.

Однако официальных разъяснений, которые разрешали бы не уведомлять МФЦ, нет. Поэтому лучше не рисковать и спокойно дождаться, когда будет вынесено решение о списании долгов, благо упрощенная процедура длится всего шесть месяцев. После этого факт приватизации единственной квартиры будет уже за пределами внимания кредиторов.

Как происходит приватизация, если наниматель проходит банкротство

Порядок приватизации не изменится, если наниматель является должником и проходит судебное банкротство. В продолжение процедуры ему временно запрещено распоряжаться имуществом. Но на приобретение по безвозмездной сделке никаких ограничений нет.

Прежде чем принимать решение, нужно:

• убедиться, что в собственности нет другого жилья или долей в праве собственности на квартиру, дом или комнату;
• оценить риски оспаривания сделок с жилой недвижимостью, совершенных за последние 3 года до возбуждения банкротства.

Может возникнуть такая ситуация. На момент начала банкротного дела в собственности должника нет жилья, но есть квартира в социальном найме. Кажется, что рисков включения ее в конкурсную массу после приватизации нет.

Но если до банкротства были совершены сделки по продаже или дарению другой жилой недвижимости, то их могут оспорить. В результате в собственности должника окажется не только приватизированная квартира, но и еще один объект. Суд будет решать, что из них отнести к единственному жилью, а что подлежит продаже. Если же дождаться завершения банкротства и только потом приступить к приватизации, таких проблем не возникнет.

Кто будет участвовать в приватизации, а кто заявит об отказе от своего права, наниматели могут решить в семейном кругу. Нельзя исключить из состава заявителей только несовершеннолетних детей. Далее необходимо обратиться в уполномоченный орган по месту жительства, дождаться результатов проверки и подписать договор о безвозмездном получении квартиры в собственность. Все это бесплатно, независимо от количества заявителей и характеристик недвижимости.

Документы для оформления права собственности направляются в Росреестр. За эту процедуру нужно платить пошлину. В большинстве случаев (если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн рублей) ее размер составит 2 000 рублей. С оплатой пошлины могут возникнуть сложности, если у должника нет доходов, и ему не из чего выделять прожиточный минимум на текущие нужды. Но платеж вправе внести и другое лицо, тем более что сумма не очень большая. Главное, чтобы в платежке было указано целевое назначение перевода.

Так как судебное банкротство идет достаточно долго, приватизация вполне может начаться и завершиться до его окончания. Финансовый управляющий непременно узнает о появлении во владении нового имущества или о доли в праве собственности. По умолчанию возникнут основания для включения недвижимости в конкурсную массу. И вот тут управляющий обязан применить ч. 3 статьи 213.25 № 127-ФЗ, где сказано, что в конкурсную массу запрещено включать имущество, на которое нельзя обратить взыскание.

Что будет после перехода квартиры в собственность должника

В представлении обывателя определить, является ли жилье единственным для должника, очень просто — нужно проверить, есть ли в собственности другая недвижимость. Но если посмотреть статью 446 ГПК РФ, то там прописано и еще одно важное условие. Объект признают единственным жильем только в случае, если должник там фактически проживает. Если же приватизированная квартира пустует, а семья банкрота живет совсем по другому адресу, возникают все основания для ее реализации.

Допустим, все прошло без лишних осложнений, и жилье после приватизации исключили из конкурсной массы. У должника может возникнуть желание продать новоприобретенные квадратные метры. Вот только это будет невозможно — до завершения банкротства распоряжаться имуществом без разрешения финуправляющего нельзя. А он точно откажет в продаже или дарении квартиры, ведь пока идет банкротное дело, сохраняется возможность оспаривания сделок (которые могут выявить не сразу). О том, как такой поворот повлияет на судьбу приватизированного объекта, мы уже рассказали выше.

Когда банкротство завершится, все ограничения на распоряжение оставшимся имуществом снимут, а значит, появится возможность продать или подарить ранее приватизированную квартиру. На сделки после банкротства не требуется согласия ни финансового управляющего, ни арбитражного суда. В принципе, какое-то время будет сохраняться теоретический риск возобновления банкротного дела по обоснованному заявлению кого-нибудь из кредиторов. Но это скорее исключение, так как основанием может быть только выявленное сокрытие имущества или передача его третьим лицам. Добросовестному должнику подобный исход точно не грозит.

Можно ли заставить должника приватизировать квартиру

Наниматели могут заявить об отказе от приватизации по разным причинам. Прежде всего, это дает возможность в дальнейшем приватизировать другую квартиру, которую теоретически когда-нибудь тоже могут выделить на условиях социального найма (шансы на это минимальны, но тем не менее). Также права на жилье нередко оформляют на одного из членов семьи, чтобы упростить последующую продажу жилплощади. В любом случае, отказаться от приватизации можно совершенно законно.

Но такой отказ вряд ли понравится кредиторам, если жилье после приватизации стало бы не единственным для должника. При всем при том в нормативных актах ничего не сказано про возможность оспорить решение гражданина и заставить банкрота принять квартиру или долю в собственность. В судебной практике подобных примеров также нет. Однако ситуация схожа с отказом от вступления в наследство, который могут оспорить для включения дополнительного имущества в конкурсную массу.

Все способы сохранения жилья при прохождении банкротства

В заключение разъясним ситуации, когда банкрот может защитить свое жилье от реализации. Такое право возникает:

• Если жилое помещение признано единственным и исключено из конкурсной массы.
• Если квартира находится в ипотечном залоге, но должник оформил мировое соглашение с банком.

Очевидно, что второй вариант с приватизацией вообще не связан, так как ипотеку выдают на покупку недвижимости.

При определенных условиях все же остается риск продажи единственного жилья в ходе банкротства. Дом (или квартиру) могут признать роскошным по различным параметрам вроде площади, месторасположения, рыночной стоимости и т.п.).

Даже если ситуация именно такова, то просто забрать у должника крышу над головой недопустимо — кредиторам придется приобрести должнику другую недвижимость на замену. Это значит, что продажа роскошного единственного жилья должна быть оправдана экономически — то есть разница в цене закроет существенную часть требований. И хотя такие примеры уже есть в практике, пока это является исключением из правил.

Статьи по теме

Популярные статьи

Рассчитать примерную стоимость банкротстваРассчитать стоимость