Можно ли купить квартиру у банкрота, и насколько рисковая это затея

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 08 ноября 2024

Время на прочтение 11 минут

Просмотров 101

Когда предстоит сделка купли-продажи недвижимости, на кону всегда несколько миллионов рублей, и желание покупателя удостовериться в отсутствии всевозможных рисков — это вполне оправданное решение. Обязательно необходимо учитывать финансовую несостоятельность продавца в прошлом и особенно в недалеком будущем, поскольку покупка жилплощади у должника сулит как минимум неприятные последствия обоим. А вот купив квартиру у банкрота уже после банкротства, приобретатель редко когда рискует — такие случаи встречаются, но они единичны.

И совсем другой вопрос, если жилье приобреталось накануне процедуры. Тогда при выявлении признаков недобросовестности заключения сделки спорную недвижимость отберут у покупателя и включат в конкурсную массу для дальнейшей продажи. Договор при этом признают недействительным, а на возмещение пострадавшая сторона сможет рассчитывать разве что по окончании процедуры, да и то — в судебном порядке.

Когда могут отобрать квартиру у покупателя: случай из судебной практики

Прежде всего, покупатель рискует лишиться приобретенного жилья в результате оспаривания сделки, если соглашение было оформлено с нарушениями. Самый частый пример — это искусственное снижение стоимости. Например, когда квартира в реальности стоит условно 15 млн рублей, а по документам ее отчуждают за 7 миллионов. Вы скажете, что это право продавца — продавать свою собственность за ту сумму, которая его устраивает. Закон считает иначе, и вот при каких обстоятельствах.

Если продавец не имеет никаких обязательств, тогда, конечно, он волен избавиться от ненужной квартиры хоть за шоколадку. Но если на человеке висят долги (или они гипотетически возможны), то продажа недвижимости по сильно заниженной цене вызовет недоумение: зачем было продавать квадратные метры за 7 миллионов, если это можно было сделать за пятнадцать и закрыть с этих денег долги?

В судебной практике сформировался такой подход: если цена ниже рынка до 20%, то сделку вряд ли оспорят — такая скидка возможна из-за неудобного расположения жилплощади или если необходим дорогостоящий ремонт. Но когда стоимость жилья существенно и безосновательно снижена, то при банкротстве продавца ДКП (договор купли-продажи), скорее всего, будет признан недействительным.

В качестве примера обратимся к судебной практике. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2022 года наглядно демонстрирует судьбу «странных» сделок, заключенных с неясными намерениями.

Суть спора заключалась в следующем:

1. В апелляцию обратился один из кредиторов продавца квартиры в лице представителя банка по поводу того, что суд первой инстанции включил в реестр третьей очереди кредиторов покупателя жилплощади. Ранее сделку с этим гражданином отменили, и суд признал за человеком преимущественное право на выплаты из конкурсной массы.
2. А началась эта история в далеком 2013 году, когда мужчина приобрел квартиру в Москве. По словам покупателя, жилплощадь обошлась ему в 34 млн рублей, но в документах стояла другая цифра: жилье продавалось за 12 млн рублей. Разница космическая — почти в 3 раза.
3. В ходе банкротства продавца сделку признали недействительной как раз из-за сильно сниженной стоимости, и покупателя обязали вернуть жилье в собственность продавца. Разумеется, как всегда бывает при наличии у банкрота дорогостоящего имущества, проводилась экспертиза: согласно оценке специалиста, на момент заключения договора стоимость недвижимости составляла 39,1 млн рублей.
4. Признавая сделку недействительной, суд также обратил внимание, что отсутствуют какие-либо подтверждения того, что покупатель действительно заплатил 34 млн рублей, а не 12 миллионов, как это указано в ДКП. Хотя мужчина предоставил две расписки на 12 и на 21 млн рублей (вместе выходит 33, а не 34 миллиона, но именно такие цифры фигурируют в судебном акте), суд счел, что доказательствами они не являются.
5. Более того, возникли сомнения, что у покупателя вообще были деньги на приобретение квартиры, потому что он так и не подтвердил суду свою платежеспособность.
6. В итоге апелляция правоту банка признала, и мужчина потерял преимущественное право на получение компенсации за потерянную квартиру. По общим правилам, его включили в очередь вне реестра — фактически право требования осталось действительным и после завершения процедуры банкротства, но деньги от реализации имущества банкрота предназначаются сначала для закрытия реестровых требований. Если их погасят, внереестровый требователь может на что-то рассчитывать. Но на практике конкурсной массы, наоборот, не хватает.

В дальнейшем покупатель пытался обжаловать постановление апелляционного суда в Верховном суде, но ему отказали в рассмотрении жалобы.

Сделки с неравноценным встречным исполнением

Особое внимание в банкротстве физлиц приковано к сделкам с неравноценным встречным исполнением. Это договоры, которые заключаются на невыгодных для банкрота условиях. Например, когда жилье продается по цене значительно ниже рынка.

В таком случае вопросы возникнут и у кредиторов, и у финансового управляющего. Реализовав спорное жилье, можно закрыть все или большинство реестровых требований.

При каких условиях можно безопасно продать квартиру после банкротства физического лицаСтатья по теме

Исходя из практики, за градацию вероятности, что имело место неравноценное встречное исполнение, суды принимают процентные «потери» в ценнике отчужденного жилья:

1. Если квартира продана по несущественно сниженной цене, то такой договор, при отсутствии иных сомнительных обстоятельств, оспариванию не подлежит. Примером будет судебное решение по делу № А65-7317/2015.
2. Если жилье продали по цене ниже на 30–40% относительно рынка, то здесь не все однозначно. Некоторые суды разницу в цене признают несущественной и отказывают в признании таких сделок недействительными. Другие же наоборот, находят признаки недобросовестности.
3. Если жилплощадь была продана по цене, которая на 40% и более ниже рынка, вероятность отмены такой сделки практически стопроцентная. Подход подтверждается позицией Верховного суда по делу № А40-49715/2016.

Обычно именно продавцы становятся инициаторами хитрости с ценой, когда заинтересованы в том, чтобы заплатить как можно меньше налогов. Покупателям предлагается чуть сниженная цена, чтобы им тоже предложение показалось «интересным».

По итогу в основном договоре стоит уменьшенная сумма, а передача оставшихся средств оформляется отдельным соглашением. Соглашаться на подобную аферу для покупателя весьма рискованно — по закону, любая дополнительная сделка, которая заключается с целью прикрыть реальную, является притворной, и она легко может потерять юридическую силу.

Последствия признания сделки банкрота недействительной

Для продавца отмена сделки является наихудшим сценарием процедуры. Порядок мероприятий при банкротстве в таких случаях следующий:

1. Квартира возвращается в собственность продавца и сразу включается в конкурсную массу.
2. Покупателя добавляют в реестр вне очереди с суммой требования, которую он фактически уплатил по договору.
3. Жилье продается на торгах, а полученные средства распределяются между кредиторами в порядке очередности. Часть выручки идет на вознаграждение финансовому управляющему и на погашение сопутствующих расходов.
4. В теории, если еще останутся денежные средства, то они будут выплачены кредиторам вне реестра — в нашем случае, незадачливому покупателю. На практике такие случаи не встречаются: обычно денег оказывается недостаточно даже для расчетов с кредиторами первых очередей.

У уже состоявшегося банкрота, как правило, нет ценного имущества — большинство активов продается в ходе реализации. Но человеку не запрещено распоряжаться единственным жильем по своему усмотрению. Также после банкротства можно получить жилпощадь в наследство и сразу ее продать. На все приобретения после завершения процедуры кредиторы прав уже не имеют.

Какие еще факторы стоит учесть покупателю недвижимости

Еще одна распространенная причина оспаривания договоров купли-продажи — совершение сделки с целью причинения вреда интересам кредиторов. Основной признак подозрительности таких договоров — доказательства, явно свидетельствующие, что покупатель знает истинные мотивы заключения договора.

Проверка задолженности ФССП: узнайте, сколько взыскивают с вас приставыСтатья по теме

В качестве примера приведем постановление окружного суда от 15 марта 2024 года:

1. Банкротство проходил женатый мужчина. Ранее он заключил с супругой брачный договор, по которому все ценности (коммерческая и жилая недвижимость) переходили во владение женщины. Забегая вперед, скажем, что позже соглашение признали недействительным.
2. Накануне банкротства супруга жена продала два объекта за 4 млн рублей. Покупателем оказался акционер организации, которая входила в группу компаний, принадлежавших банкроту.
3. Финансовый управляющий обратился в суд за отменой брачного договора и оспариванием сделок, требуя признать их недействительными.
4. Рассматривая дело, суд первой инстанции установил, что проданные объекты в связи с отменой брачного контракта нужно было включить в конкурсную массу, как имущество самого должника, а не его супруги. Также был сделан вывод, что покупатель является заинтересованным лицом в связи со своей аффилированностью. Заявление финуправляющего было удовлетворено.
5. Апелляция, напротив, не согласилась с арбитражным судом, сославшись на то, что коммерческая недвижимость была продана по рыночным ценам. Также не был опровергнут факт получения денег продавцом, а на момент заключения сделок брачный контракт все еще действовал. Были приведены и другие аргументы: у должника тогда еще отсутствовали признаки несостоятельности, а связи с покупателем сами по себе не являются доказательством намеренного причинения вреда заинтересованным лицам.
6. Тяжба на этом не закончилась. Окружной суд заметил, что ни продавец, ни покупатель так и не предоставили никаких доказательств того, что фактически состоялась передача денежных средств. Аргумент, что расчет производился наличными, не является веским.
7. Также судом на основании неравномерного раздела совместно нажитой собственности (все дорогие объекты были переданы во владение жены) был сделан вывод, что брачное соглашение между супругами заключалось с целью навредить интересам кредиторов. К тому же, финансовый управляющий не должен был доказывать отсутствие оплаты по совершенной сделке; наоборот, участники договора обязаны предоставить соответствующие подтверждения.
8. В результате определение апелляционной инстанции было отменено, в силе оставили решение арбитражного суда. Сделки были признаны недействительными, а имущество включили в конкурсную массу.

Из этого дела можно сделать весьма полезный вывод: всегда необходимо запасаться доказательствами фактической оплаты по договору: чеками, выписками со счета и другими подтверждениями. Простая передача наличных, которую нельзя доказать документально, может привести к признанию самой сделки по продаже жилья недействительной.

Можно ли покупать квартиру у банкрота

Не существует никакого запрета на имущественные сделки с гражданами, признавшими свою финансовую несостоятельность. Но предварительно необходимо правильно разобраться в статусе продавца:

• Человек был банкротом, но дело уже завершено. Покупка после процедуры будет довольно безопасной в плане рисков оспаривания при несостоятельности, поскольку после признания банкротства в собственности из дорогостоящих активов остается только единственное жилье. Принудительной продаже за долги оно как раз не подлежит. С другой стороны, у кредиторов есть право на возобновление процедуры банкротства по основаниям ст. 213.29 № 127-ФЗ. То есть дело могут открыть заново, если будет доказана недобросовестность должника. Это очень редкие случаи.
• Должник является банкротом и в настоящее время проходит процедуру признания несостоятельности. Это скорее теоретически возможная история: приобрести что-либо напрямую у человека, пока он банкротится, попросту невозможно. Банкрот не вправе заключать сделки по отчуждению имущества, поскольку всеми активами на этот период распоряжается финуправляющий. Единственный законный вариант купить имущество должника — через торги. Для этого покупателю нужно зарегистрироваться на электронной площадке и подать заявку на участие.
• Продавец еще не начал процедуру признания несостоятельности, но может стать банкротом в ближайшем будущем. Прежде чем заключать договор на приобретение жилья, стоит провести проверку финансового положения человека. Вообще купить квартиру можно, но сделка должна быть максимально честной и отображать реальную стоимость жилья.

В последнем случае покупатель очень рискует. Даже если оформить приобретение чин по чину, есть факторы, которые зависят только от бывшего владельца. Ключевой: были ли с выручки за недвижимость погашены долги. Если нет, в предстоящем банкротстве кредиторы могут добиться возврата дома или квартиры в собственность продавца и далее в конкурсную массу.

Чтобы понапрасну не рисковать своими деньгами, до подписания ДКП необходимо убедиться, что у партнера по сделке нет проблем с долгами. В частности, стоит проверить следующие факторы:

1. Является ли продавец должником по исполнительным производствам. Для этого потребуется изучить банк данных на сайте ФССП ⁽¹⁾. Сервис позволяет каждому желающему бесплатно узнать, ведется ли взыскание в отношении определенного человека. В базе указаны: сумма и характер задолженности, фамилия судебного пристава, ведущего дело. Если просуженных и переданных на исполнение долгов нет, сервис ничего не покажет. Для покупателя это хороший знак. На прохождение банкротства можно проверить человека через «Федресурс» ⁽²⁾.
2. Есть ли у продавца проблемы с платежеспособностью. Это можно выяснить, проанализировав кредитную историю человека. Самостоятельно подать запрос и получить результаты в отношении другого человека гражданам нельзя, поэтому можно лишь попросить самого продавца подать заявку и предоставить документ. Впрочем, тот может не согласиться на подобные проверки. Категорический отказ показать кредитное досье должен вызвать подозрение, что продавцу есть чего опасаться. А значит, и потенциальному покупателю тоже.

На основании этих двух факторов можно понять, в каком примерно состоянии находятся финансовые дела продавца, и есть ли вероятность, что тот обратится за банкротством в ближайшем будущем.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 864

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи