Стоит ли брать кредит под залог недвижимости

Кредитование под залог — это одно из основных направлений финансовых услуг, предлагаемых банками. Данными программами могут воспользоваться как рядовые граждане, так и предприниматели. Чаще всего в залог передается жилая или нежилая недвижимость. К ней относятся частные дома, коммерческие объекты, квартиры и т.д. При выдаче кредита сразу регистрируется обременение, а банк становится залогодержателем. В статье мы расскажем, как получить кредит под залог недвижимости, а главное, о каких скрытых рисках стоит помнить заемщику.

Где взять кредит под залог квартиры и другой недвижимости

Суть кредита — выдача денег в долг. Получив заявку, банк должен убедиться в способности заемщика вернуть занятые средства. Именно от этого зависит не только само решение по кредиту, но и размер одобренной суммы, а также срок действия договора. На все приведенные факторы положительно повлияет существующая гарантия возврата денег, в том числе поручительство или оформление залога.

Предлагая оформить залог по кредиту, банк снижает свои риски. Если заемщик вдруг перестанет платить, то при длительной просрочке можно обратить взыскание на заложенное имущество. Еще при работе с заявкой клиента банк проверяет реальную рыночную стоимость предмета залога. Так можно убедиться, что продажа имущества позволит закрыть кредитные обязательства.

Кредитование по указанным программам доступно практически в любом банке. Если предметом залога будет недвижимость, то заключается договор ипотеки. Заемщику, желающему взять такой кредит, стоит изучить основные нормы закона № 102-ФЗ, в котором можно найти:

• основания для заключения договора ипотеки;
• условия, на которых банк может выдавать кредиты под залог недвижимости;
• правила оформления документов и регистрации залога;
• последствия на случай возникновения долга (в том числе условия, при которых можно обратить взыскание на залог);
• основания для досрочного расторжения кредитного договора.

Кроме кредитов, можно получить под залог и займы в МФО. Но в этом случае речь идет о транспортных средствах или коммерческой недвижимости. Микрофинансовые организации не могут брать в залог жилье.

Чем отличаются кредитные программы разных банков

Предлагаемые кредиторами финансовые продукты зачастую отличаются по своим условиям, о которых следует узнавать до заключения сделки; но порядок проверки заявки и регистрации залога чаще всего примерно одинаков. Отличия будут в расчете суммы кредита, дополнительных требованиях к заемщик и процентных ставках.

Заемщику лучше потратить время и сравнить несколько предложений. Как минимум, это позволит снизить размер переплаты, если выбрать вариант с меньшей процентной ставкой. Договоры ипотеки обычно заключают на длительный срок. Из-за этого общая стоимость кредита будет очень большой. Соответственно, даже разница в 0,1–0,2% даст итоговую экономию в десятки или сотни тысяч рублей.

Банки зачастую предлагают дополнительные услуги для снижения ставки. Это может быть оформление добровольной страховки жизни и здоровья граждан, участие в зарплатном проекте и т.д. У Сбера есть еще одна уникальная услуга — снижение ставки до 5% при внесении специального единовременного платежа ⁽¹⁾. Впрочем, эта «льгота» даст преимущества далеко не каждому заемщику. Рекомендуем просчитать свою выгоду на онлайн-калькуляторе или проверить график платежей и процент переплаты, прежде чем принимать решение.

У банков есть и программы рефинансирования кредитов с залогом. В данном случае у заемщика изменится кредитор. Но само залоговое обязательство никуда не денется, а лишь будет переоформлено в пользу другого банка. Рефинансирование принесет выгоду при более низкой новой ставке (в сравнении с текущей). Также клиенту могут предложить другие льготы.

Стоит ли брать кредит под залог недвижимости: риски заемщика

На текущий момент сложно рекомендовать гражданам брать новые кредиты. Процентные ставки по всем программам очень большие. Не является исключением и кредитование под залог недвижимости. Если платить строго по графику, то размер итоговой переплаты будет существенно выше суммы кредита. Впрочем, многих россиян не отталкивает и такой расклад, так что общий объем кредитования практически не снижается.

Если вы намерены взять кредит под залог недвижимости, обязательно оцените имеющиеся преимущества и риски. Не ленитесь читать подробные условия кредитных программ, отзывы заемщиков и разъяснения от экспертов финансового рынка. Пусть вы потратите на это несколько лишних дней, зато точно будете знать, чего ожидать в будущем.

Почему получить кредит под залог проще

Недвижимость — это ценный и ликвидный актив. Любой объект, даже не в самом хорошем состоянии, можно достаточно быстро и выгодно продать, если по кредиту возникнет задолженность. Естественно, речь не идет о ветхом и аварийном жилье, но такую недвижимость банк и не примет для обеспечения обязательств.

Выделим ключевые причины, по которым вам может быть проще и выгоднее взять кредит с залоговым обеспечением:

• Большой лимит кредитования. Банки предлагают взять намного большую сумму, чем по стандартным потребительским кредитам. Как правило, лимит кредитования напрямую зависит от цены объекта. К примеру, у Сбербанка максимальный размер кредита может составить до 60% от стоимости заложенного имущества. Чтобы рассчитать лимит, всегда проводится изначальная оценка.
• Относительно низкие ставки. У банков появляется дополнительная гарантия в виде залогового обеспечения. Соответственно, они предлагают более низкие ставки, чем по обычным кредитным программам. Но с учетом длительного срока и значительного лимита кредитования общая переплата все равно будет большой.
• Минимальные требования к заемщику. В целом, взять деньги в долг под залог действительно проще (если мы не говорим об ипотеке). Банк может не требовать справки о доходах или иные документы. Но и в этом случае сотрудники будут проверять кредитную историю, а также другие сведения о заемщике.
• Возможность снижения ставки за счет дополнительных услуг. Чтобы привлечь клиентов под «дорогие» программы кредитования, потенциальным клиентам могут предлагать варианты снижения ставки. Поэтому за условиями по залоговому кредиту стоит сначала обратиться в банк, на дебетовую карту которого вы получаете зарплату.

Могут быть и иные причины, по которым для вас будет выгоднее кредитоваться под залог. Но их нужно тщательно сравнить с потенциальными рисками, которые возникнут при просрочках платежей.

Чем опасно кредитование под залог

Оформляя залог на недвижимость, вы остаетесь или становитесь ее собственником (зависит от выбранной программы кредитования). Заложенным объектом можно пользоваться.

Ограничено будет только право распоряжения. Предмет залога нельзя продать без согласия банка. Соответствующее ограничение будет зафиксировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) после регистрации залога.

Главный риск данных программ кредитования — реализация заложенной недвижимости при возникновении задолженности. Впрочем, за разовую или короткую просрочку с последующим погашением квартиру не заберут. В законе прописано сразу два одновременных условия, при которых это допускается.

Есть и минусы: значительный размер ежемесячных платежей и общей суммы переплаты. Но на это можно повлиять — крупным первоначальным взносом, использованием материнского капитала, налоговым вычетом по ипотечным процентам и т.д. Кроме того, выгодно погашать кредит досрочно, если такая возможность имеется. Это позволит сэкономить на переплате.

Особенности оформления залоговых кредитов

Условия каждой программы кредитования вы можете найти на сайтах банков. Там будет указано, какие документы нужны заемщику, куда обращаться для оценки и страхования имущества. Заявку можно подать через электронные сервисы. Также попробуйте рассчитать лимит кредитования и размер платежей в онлайн-калькуляторе. Это покажет примерные суммы взносов и общей переплаты. Но точные цифры вы увидите только при ознакомлении с окончательным вариантом договора.

Оформление залога не вызовет особых сложностей. Регистрируется все документально на основании договора с банком через Росреестр. Лично обращаться никуда не нужно. Все банки практикуют схему с электронным оформлением и регистрацией залога, а вы увидите его возникновение по выписке из ЕГРН ⁽²⁾.

Можно ли сохранить заложенную недвижимость при долгах по кредиту

Залог будет снят, как только вы полностью закроете кредит (досрочно или строго по графику). Но если возникнет просрочка, то банк неизбежно начнет взыскание. При указанных выше условиях заложенный объект попадет под реализацию. У должника не получится сохранить даже недвижимость, которая является единственным жильем, ведь действует ипотечный залог.

При критических просрочках по кредитам граждане часто выбирают вариант с прохождением банкротства. Во многих случаях это действительно хороший выход из сложной ситуации. Но стоит помнить, что и при прохождении процедуры, заложенную недвижимость обязательно выставят на торги.

В ближайшем будущем стоит ожидать двух нововведений, которые будут важны заемщикам по ипотеке:

• Конституционный суд РФ разъяснил, что гражданам-банкротам могут вернуть после реализации заложенного объекта средства, оставшиеся по окончании расчетов с залогодержателем и погашении расходов по делу ⁽³⁾. Разумеется, если что-то останется от торгов.
• В мае 2024 года Госдума одобрила закон, по которому заемщики смогут сами продать заложенное жилье, если банк еще не начал судебное взыскание ⁽⁴⁾.

Статьи по теме

Популярные статьи

Рассчитать примерную стоимость банкротстваРассчитать стоимость