Что будет, если не платить ипотеку: при каких условиях банк заберет квартиру и можно ли этого избежать

Задолженность по ипотеке не всегда приводит к потере квартиры. Банк может обратить взыскание на недвижимость только при значительной и длительной просрочке. Но если заемщику вообще нечем платить ипотеку и нет перспектив улучшения финансового положения, дело может дойти до продажи ипотечной квартиры. Все варианты для сохранения жилья так или иначе связаны с возобновлением выплат в пользу банка.

Что будет делать банк, если заемщик перестал платить ипотеку

При оформлении ипотеки заемщик обычно уверен, что он будет вовремя перечислять платежи и постепенно полностью погасит кредит, сняв обременение с квартиры. Увы, жизнь нередко вносит свои коррективы в планы на будущее. Никто не застрахован от потери работы или сокращения зарплаты, да и иные обстоятельства могут привести к финансовым трудностям. Из-за этого возникает серьезный риск потери недвижимости, а банк точно начнет взыскание.

Так как причины образования просрочки бывают разными, банк может учитывать следующие нюансы:

• Ипотечные каникулы дают временную передышку, но увеличивают общую переплату и срок действия договора. Эта мера доступна определенным категориям заемщиков, в частности при потере работы, получении инвалидности, временной нетрудоспособности, снижении дохода на 30% и более, чрезвычайных происшествиях и т.д.;
• Взыскание долга не всегда сопровождается расторжением договора и реализацией заложенной квартиры — такое не происходит, например, при просрочке по нескольким платежам, если их размер меньше 5% от стоимости жилья;
• Если у заемщика нет денег на погашение ипотеки, он вправе сам продать квартиру с согласия банка и рассчитаться по кредиту — это может оказаться быстрее и выгоднее принудительной реализации, а остаток средств после всех выплат получит должник;
• При возникновении основания для реализации жилья есть несколько вариантов защиты в суде, в рамках исполнительного производства и банкротства — заемщику могут предоставить отсрочку или рассрочку, а при определенных условиях появится возможность сохранить квартиру.

Залог на недвижимость — это весомая гарантия для банка. Однако для него в приоритете все же получение денег с процентами, а не длительная и сложная процедура реализации. Поэтому заемщику могут пойти навстречу и предложить реструктуризацию кредита или ипотечные каникулы на период до 6 месяцев. Но возобновить платежи все же придется, иначе не избежать взыскания задолженности со всеми вытекающими последствиями.

Взыскание задолженности или продажа заложенной квартиры

В ст 54.1 закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указаны условия, при которых допускается реализация заложенного жилья. Это долг свыше 5% от стоимости жилья и просрочка не менее трех месяцев. Если эти условия соблюдены, у банка возникает право требовать продажи квартиры. Он подает иск в суд, после чего реализацией займутся приставы.

Если основания для взыскания недвижимости не возникли, банк будет работать только с просроченным долгом. Здесь есть два варианта:

• Упрощенный порядок — направление заявления на выдачу судебного приказа, но должник может высказать возражения и добиться его отмены;
• Исковое производство — это полноценное судебное разбирательство с заседаниями и исследованием доказательств, по итогам которого выдается исполнительный лист.

В обоих случаях у банка появится документ для обращения к приставам. Поскольку обязательства по кредитам носят бесспорный характер, особых вариантов защиты у заемщика не будет. Платить все равно придется, ведь по мере увеличения просрочки у банка появятся основания для продажи квартиры.

Особенности реализации квартиры при просрочках по ипотеке

Самым печальным последствием при долгах по ипотеке станет реализация жилья. Это возможно:

• во внесудебном порядке на основании заявления заемщика — условия, при которых банк обязан согласиться на данный вариант, перечислены в ст. 37.1 закона № 102-ФЗ;
• на основании судебного акта и исполнительного листа, по которым организацией торгов займутся приставы;
• в рамках банкротства, которое возбуждено по инициативе должника или его кредиторов.

Для продажи в принудительном порядке всегда проводятся торги. Обычно начальная цена на них завышается.

После реализации вырученные средства получит банк-залогодержатель (в исполнительном производстве полностью, а при банкротстве — значительную часть). Если денег не хватило для погашения всей задолженности и остатка по ипотеке, заемщика освободят от обязательств по выплатам. В обратной ситуации, если все требования перед банком закрыты, а средства остались, их получит должник.

Исключением является только банкротство, где на выручку от торгов будут претендовать все кредиторы должника. Правда, в этой процедуре появляется дополнительный способ защиты — мировое соглашение, по которому возможно сохранить ипотечное жилье. Подробнее об этом расскажем ниже.

Что делать, если не можешь платить ипотеку

Итак, если нет средств и тяжело платить ипотеку, заемщику нужно определиться с дальнейшими действиями. Нельзя просто написать отказ от своих обязательств и рассчитывать, что банк согласится потерять проценты и неустойку. Для начала придется ответить себе на следующие вопросы:

1. Появится ли в ближайшем будущем возможность закрыть просрочку и вернуться к платежам по графику? Если да, то стоит подать заявление на реструктуризацию или ипотечные каникулы;
2. Готов ли заемщик расстаться с квартирой, за которую он наверняка уже выплатил приличную сумму? Если нет, то придется искать способы для погашения просрочки, дополнительный источник дохода и т.д.;
3. Будет ли легче платить ипотеку, если избавиться от большинства других долгов? Если да, то можно рассмотреть вариант пройти процедуру банкротства и сохранить жилье по мировому соглашению с банком.

Не самый хороший вариант — просто сидеть сложа руки и ожидать активных действий от банка. Общая сумма задолженности будет только расти за счет процентов и неустойки.

Так как обязательства заемщика по ипотеке обеспечены жильем, банк может пойти навстречу и согласиться на реструктуризацию. Например, такая программа есть у Сбербанка ⁽¹⁾. Он предлагает изменить условия действующего договора, если возникла сложная жизненная ситуация. К ней относят потерю работы, существенное снижение заработка, уход в декрет и утрату трудоспособности. Банк не останется в накладе, ведь при реструктуризации увеличится срок действия ипотеки, а значит, и общая переплата.

Что можно предпринять, если банк подал в суд

Если вообще отказаться платить по ипотеке, то взыскание через суд будет только делом времени. При подаче банком заявления на судебный приказ заемщик может представить свои возражения. Это не сильно изменит положение должника, ведь дальше последует направление искового заявления. При этом по судебному приказу банк не может обратить взыскание на заложенную квартиру. Так что, если возникли основания по размеру и продолжительности просрочки, о которых мы писали выше, банк сразу подаст иск.

Судебная практика показывает, что в большинстве случаев у заемщика не получится уменьшить размер задолженности, процентов и штрафных санкций. Дополнительно с него взыщут расходы по оплате госпошлины. Поэтому в рамках судебного процесса остается только следующее:

• договориться с банком и оформить мировое соглашение, чтобы жилье не изъяли, а платить по долгу стало проще;
• просить суд отсрочить или рассрочить погашение задолженности, если для этого есть уважительные причины;
• ходатайствовать о предоставлении отсрочки по выселению, если не получается избежать обращения взыскания на квартиру.

Соглашение можно оформить на любой стадии судебного процесса и даже в исполнительном производстве. Но банк пойдет на это только при гарантии, что ответчик начнет погашение долга и возобновит текущие платежи.

На основании исполнительного документа приставы возбудят производство. Действия в отношении должника будут зависеть от того, какие требования предъявлены банком:

• Если взыскан только денежный долг, приставы начнут удержания с доходов и введут различные ограничения;
• Если суд разрешит обратить взыскание на заложенное жилье, приставы организуют и проведут торги, а затем выселят должника с семьей.

При взыскании задолженности можно защитить от удержаний часть доходов в размере прожиточного минимума.

Условия, при которых можно законно защитить жилье от реализации

При исполнительном производстве заемщик не в силах предотвратить продажу ипотечного жилья, если такое решение уже принял суд. Правда, и в этом случае сохраняется возможность заключения мирового соглашения. Но если банк не рассматривал такой вариант в суде, маловероятно, что он пойдет на это после передачи дела приставам. Впрочем, попробовать стоит, ведь на кону ценная недвижимость. Доказав банку наличие стабильного дохода сейчас или появление его в обозримом будущем, который будет достаточен для возобновления выплат, должник увеличивает шансы на положительный результат.

Неплатежи по ипотеке зачастую связаны с чрезмерной долговой нагрузкой по другим кредитам и займам. При таких обстоятельствах заемщик может инициировать процедуру банкротства. Поскольку имеется недвижимость (ипотечное жилье), обращаться придется в арбитражный суд, так как процедура через МФЦ в данном случае недоступна.

В рамках банкротства под реализацию попадает почти все имущество, в том числе заложенная квартира. Для банка-залогодержателя это не очень выгодный вариант. Он получит преимущества при распределении выручки от торгов, но часть средств пойдет и другим кредиторам, заявившим свои требования. Плюс за счет конкурсной массы погашаются расходы на ведение банкротного дела.

С 2024 года заемщикам по ипотеке, проходящим банкротство, предоставили специальную льготу. Эта мера теперь прописана в ст. 213.10-1 закона о банкротстве. Заемщики могут договориться с банком и оформить мировое соглашение, чтобы исключить жилье из конкурсной массы. Такое право есть даже при просрочках по ипотеке. Если соглашение утвердит суд, то недвижимость оставят должнику, а после завершения процедуры банкротства нужно будет вносить текущие платежи. Также в документе банк установит порядок погашения просроченной задолженности, если таковая имеется.

Статьи по теме

Популярные статьи

Рассчитать примерную стоимость банкротстваРассчитать стоимость