Как продать квартиру, арестованную приставом

Не будем ходить кругами и ответим сразу — продать самому жилплощадь, на которую судебный пристав уже наложил арест, нельзя. Тут не имеют значения мотивы собственника, хочет ли он таким способом погасить долги или, наоборот, обойти введенные ограничения.

Продать недвижимость можно будет только после того, как ФССП уберет с нее арест. Расскажем подробнее, в каких ситуациях пристав арестовывает недвижимость, каким образом это отменить и что делать, если нужно продать квартиру с обременением судебных приставов.

Каковы причины для ареста квартиры

Для начала небольшая ремарка:

Поводом для ареста квартиры или дома могут стать:

• просрочка по займам и кредитам в банках и МФО;
• долги за коммунальные платежи;
• неуплата алиментов, штрафов, налогов и сборов.

Арест жилья приводит к запрету на совершение сделок с ним. Эта мера пристава-исполнителя направлена на обеспечение выполнения решения суда и защиту прав кредитора. Считается, что такое существенное ограничение права должника сподвигнет последнего расквитаться с долгами.

Само слово «арест» подразумевает, что жилье нельзя будет продавать, закладывать, дарить, завещать, обменять, а в некоторых случаях — и сдать в аренду другим жильцам. Ответчик и члены его семьи могут пользоваться квартирой и проживать в ней, пока квадратные метры не будут проданы на торгах.

Важный момент: единственное жилье должника реализации на торгах не подлежит. Но об этом мы подробнее поговорим чуть ниже.

Накладывать такую меру ограничения вправе приставы-исполнители, основываясь на решении судьи и исполнительном документе. Следовательно, сначала сотрудник ФССП возбудит исполнительное производство, после чего он может принять решение: насколько необходимо арестовать жилплощадь неплательщика.

Арест жилого дома или квартиры предусмотрен п. 1 ч. 1 статьи 140 ГПК РФ и ч. 1 статьи 80 Федерального закона № 229 «Об исполнительном производстве», и таким образом является абсолютно легитимной мерой.

Но есть нюансы: все эти нормы содержат ограничения, а также понятие о соразмерности задолженности и стоимости арестованного. То есть, за долг финансовой организации в 50 тысяч рублей жилье не отберут. В ином случае, решение об аресте можно будет обжаловать, и с большей долей вероятности оно будет отменено.

Как проверить, арестована ли недвижимость

Могут ли приставы продать квартиру за долги — однозначно да. Это вопрос, за который переживает большинство должников по исполнительным производствам. Но есть определенные нюансы.

Арест и последующая реализация жилой площади — это уже крайние меры, на которые идут судебные приставы. Обычно стараются изыскать деньги у должника другими способами:

• арестом банковских счетов и активов;
• запретом на регистрационные действия (в отношении автомашины);
• наложением ареста на бытовую технику, электронику, на ценности и предметы роскоши.

Как правило, ответчик знает, что примерно ему может грозить за неисполнение судебного решения и неуплату долгов. Но бывает, что по каким-то причинам о ходе (и даже о начале) исполнительного производства он не осведомлен. И тогда взыскание государственными служащими будет для гражданина неприятным сюрпризом.

Чтобы этого не произошло, рекомендуется периодически проверять, есть ли у вас просуженная задолженность (через Госуслуги⁽¹⁾ либо через сайт ФССП⁽²⁾ ). На этих сервисах можно увидеть, вводились ли приставами ограничения на жилье или на иное имущество. Такие проверки гражданам, имеющим трудности с возвратом долгов, нужно проводить регулярно, чтобы потом в ужасе не придумывать, как продать квартиру с арестом от приставов.

Узнать, арестована ли жилплощадь, можно из выписки ЕГРН, где будут указаны имеющиеся обременения.

Получить этот документ можно:

• на Госуслугах;
• через сайт Росреестра⁽³⁾;
• в МФЦ (ответ поступает примерно за 5 рабочих дней).

Стоимость выписки указана в Приказе Росреестра от 13 мая 2020 года. Расценки стоимости получения бумажной и электронных версий разные, а оформление документа в МФЦ обойдется еще дороже.

В выписке не просто будет указано, есть ли обременение на квартире. В ней можно посмотреть дату ареста и кем инициирована мера. От получения Росреестром судебного решения или постановления пристава до внесения новых сведений в базу проходит 3 дня.

Какую квартиру вправе арестовать пристав-исполнитель

В законодательстве нашей страны есть такое понятие, как «исполнительский (имущественный) иммунитет». Это означает, что существуют категории имущества, которое нельзя изъять по исполнительному документу (например, по исполнительному листу) в ходе производства службой приставов.

Так, судебный исполнитель не вправе подвергать аресту с целью реализации жилье, которое числится единственным в собственности у гражданина, и в котором он постоянно живет с членами своей семьи. При этом сама недвижимость не должна быть ветхой или аварийной, а исключительно пригодной для жизни в ней.

Однако арестовать пристав может любую квартиру должника, в том числе и единственную, — просто продать ее для покрытия кредиторских требований он не сможет. Это общее правило закреплено в статье 446 ГПК РФ и относится и к жилому дому, и к участку земли, на котором расположен единственный дом ответчика (если мы говорим о частном строении).

Сказанное выше «работает» при взыскании, которое ведется незалоговым кредитором, когда у должника, помимо прочего, есть открытое обязательство по ипотеке. Например, за квартиру, приобретенную на деньги банка вы платите исправно, а вот кредит другому банку у вас просрочен. У этого второго банка нет никаких прав на удовлетворение своих денежных требований за счет жилья, находящегося в залоге у иной кредитной организации.

При этом ипотечная квартира вообще не может быть реализована при соблюдении нескольких условий:

• по ней осталось вносить платежи менее 3 месяцев;
• долг составляет 5 процентов от изначальной суммы и меньше;
• квартира, приобретенная в ипотеку, для должника является единственным жильем.

В этих случаях продать ипотечную квартиру нельзя. Арестовать же — по тем же правилам, что и единственное жилье в собственности неплательщика.

Вместе с тем, в правовом поле с вопросом, могут ли приставы продать единственное жилье, сложилась интересная ситуация. Конституционный Суд РФ в своем Постановлении № 11П от 14 мая 2012 года указал, исполнительский иммунитет должен защищать «разумно достаточное» жилое помещение.

Спустя несколько лет, в Постановлении № 15П от 26 апреля 2021 года, суд допустил ухудшение условий проживания для гражданина и его семьи с учетом качественных показателей жилого помещения. Следовательно, огромный пентхаус, при отсутствии у человека во владении иного жилого помещения, может стать причиной споров в суде на предмет законности его изъятия приставами в счет погашения очень крупной задолженности.

Некоторую ясность вносит Определение ВС РФ №304-ЭС21-9542 (1, 2) от 07 октября 2021 года, в котором судебная коллегия разъяснила, что дорогое жилье должника может реализоваться на торгах при условии, что за счет денег от реализации долг погашается, а ответчик с семьей должны быть обеспечены замещающим жилым помещением.

При этом квартира должна быть предоставлена в том же городе (деревне, ПГТ и т.п.) или — если город крупный — в том же районе; и площадью, соответствующей нормативам предоставления жилья по соцнайму на каждого члена семьи неплательщика.

Продажа арестованного жилья приставом

Считается, что должник должен быть напуган перспективой лишиться жилья, и тогда он направит силы на возмещение требований кредитора. Но иногда этого не происходит, и ситуация доходит до продажи собственности приставами. Это неприятный исход, но порой взыскание так и заканчивается — реализацией помещения. Посмотрим, как это происходит.

Реализуется арестованное жилье с ограничением ФССП на открытых торгах, которые проводятся в виде аукциона на специальных электронных площадках.

Начальные действия пристава по передаче имущества на продажу таковы:

1. Вынесение постановления об оценке собственности.
2. Составление отчета на основе проведенной экспертизы.
3. Подготовка постановления о передаче собственности на реализацию специализированной организации.

Можно ли самостоятельно продать арестованную квартиру

Законодатель отвечает на этот вопрос в статье 87 № 229-ФЗ — самостоятельно лицо может продать свое арестованное имущество, если цена объекта составляет менее 30 тысяч рублей. Любая недвижимость будет стоить на порядок дороже, поэтому реализовать арестованную квартиру или дачу самостоятельно нельзя.

Чтобы иметь возможность самому продать подпавшие под арест «квадраты», должнику стоит приложить усилия для снятия ареста и выбрать наиболее подходящий по ситуации выход:

• Обжаловать решение пристава в суде.

  Этот шаг сработает, если арест действительно произведен незаконно — например, обременение установлено на квартиру не должника, а его ничего не подозревающего однофамильца (редко, но бывает). Пока судья будет рассматривать заявление, исполнительное производство будет приостановлено, и выставить на торги жилье до решения суда не смогут.

• Завершить или прекратить исполнительное производство — например, полностью выплатив задолженность.

После устранения причин наложения ареста сотрудник ФССП обязан в течение 3 дней вынести постановление о снятии ограничения, которое он следом отправляет в адрес Росреестра. После этого еще через 5 дней собственнику должно быть направлено извещение о снятии ареста с квартиры. Как только это произойдет, человек уже может спокойно распоряжаться собственностью по своему желанию.

Если вы понимаете, что обжалование решения пристава-исполнителя будет безрезультатным, а оплатить задолженность вам нечем — банкротство может стать отличным выходом из тяжелой ситуации.

Статьи по теме

Популярные статьи

Рассчитать примерную стоимость банкротстваРассчитать стоимость