Что будет, если продать единственное жилье до банкротства

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 03 июля 2024

Время на прочтение 8 минут

Просмотров 218

Если приставами не наложен арест на недвижимость, а собственник еще не признан банкротом — никаких запретов на продажу единственного жилья нет. А вот могут ли такие сделки быть оспорены в суде, и что последует за их отменой — вопрос более острый и нуждающийся в пояснениях. Постараемся рассказать, можно ли продать единственное жилье при банкротстве так, чтобы ни у одной из сторон не возникло неприятных последствий.

Чего ожидать, если перед банкротством продать единственную квартиру

Формально никаких запретов закон не устанавливает: до признания гражданина банкротом последний имеет право поступать со своим имуществом, как ему заблагорассудится.

Препятствием может стать арест недвижимости, наложенный судебными приставами в рамках исполнительного производства. Распорядиться арестованной жилплощадью, даже если она является единственной — т.е. продать, обменять, подарить — не получится. При этом пользоваться ею (то есть проживать по этому адресу) вполне можно.

Дарение единственного жилья при банкротствеСтатья по теме

После решения о введении в отношении гражданина процедуры банкротства проверять будут не только сам факт того, что человек не может расплатиться с кредиторами. Анализу подвергнут историю взаимоотношений должника с финансово-кредитными компаниями, от возникновения обязательств и вплоть до момента, когда платить по ним стало непосильной ношей. Проверят и продолжительность неуплаты налогов, административных штрафов, коммуналки и т.п.

Для этого финансовый управляющий исследует все сделки гражданина за последние три года, а в некоторых случаях и более ранние. Например, когда на момент их совершения кредитор уже выиграл в суде дело о взыскании долга и подал приставам заявление на возбуждение исполнительного производства в отношении должника.

Как только финуправляющий увидит, что за проверяемый период вокруг жилья происходила какая-то договорная «суета», он внимательно проанализирует все обстоятельства. А если сочтет продажу квартиры или дома подозрительной, то оспорит ее в суде, что может привести к отмене сделки и наступлению неблагоприятных последствий для ее участников.

Какие сделки с имуществом отменяют при банкротстве

Статья 61.2 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» приводит перечень признаков, которые бросают тень на куплю-продажу единственного жилья, проведенную до процедуры:

• Сделка совершена, когда кредитор уже подал в суд на человека из-за просрочек платежей.
• Покупателем являлось заинтересованное (аффилированное) лицо, например, близкий родственник.
• Продавец остался зарегистрирован и продолжает жить на проданных квадратных метрах.
• Не состоялось факта передачи денег, либо нет доказательств их уплаты.
• Цена квартиры в договоре ниже ее стоимости по рынку.

Заметив в продаже вышеперечисленные нюансы, финансовый управляющий сперва попросит банкрота дать объяснения и предоставить доказательства «чистоты» договора купли-продажи (ДКП). Если же специалист не получит никаких подтверждений или найдет их неубедительными, он направит в суд заявление об оспаривании сделки должника.

В некоторых ситуациях (статья 61.9 № 127-ФЗ) оспорить продажу могут и кредиторы, подав судье ходатайство самостоятельно либо обязав это сделать финансового управляющего.

При рассмотрении дела суд привлечет покупателя со всеми правами полноценного участника процесса, так что возможность дать свои объяснения и предоставить доказательства у приобретателя спорного жилища все-таки будет. Об этом говорит статья 61.8 закона о банкротстве. Но, как правило, если вопрос дошел до суда, шанс отмены сделки достаточно высок.

Последствия отмены купли-продажи

Сделка отменяется для возврата отчужденного имущества в конкурсную массу с тем, чтобы закрыть выручкой долги перед кредиторами (или часть долгов).

Для банкрота

После отмены сделки квартиру или дом вернут в собственность должника. Как единственное жилье, такой объект недвижимости мог бы претендовать на исполнительский иммунитет — это специальный защитный механизм, установленный Гражданским процессуальным кодексом (ГПК РФ) в статье 446 и вторящим ему законом о банкротстве в пункте 3 статьи 213.25, которые запрещают забирать единственное пригодное для проживания жилое помещение за долги.

Велик риск и того, что сделку сочтут попыткой утаить имущество, а поведение должника расценят, как недобросовестное. А это уже прямое основание для отказа в списании долгов по завершении банкротства.

Для покупателя

Если продажа не была фиктивной, деньги покупатель имеет право получить обратно. Только вернуть их обязан приобретателю должник, который проходит процедуру банкротства.

Покупателю нужно встать в очередь кредиторов должника, отправив требование о включении в реестр кредиторов финансовому управляющему. В документе он укажет сумму долга и основания его возникновения. Проблема здесь заключается в том, что непосредственно в очередь, наравне с банками и МФО, покупатель не попадет — его положение будет внеочередным, а значит, деньги с продавца-банкрота скорее всего придется взыскивать уже по окончании процедуры. Для этих целей арбитражный суд выдаст пострадавшему исполнительный документ.

Чуть более защищены законом приобретатели, для которых купленное жилье стало единственным. Под эту ситуацию в 2023 году законодатель внес в закон «О несостоятельности» отдельную статью 61.6-1.

В этом случае, если спорную недвижимость пустят с молотка, деньги вернут покупателю. Еще у пострадавшей стороны договора остается возможность выкупа спорного объекта до торгов, путем доплаты разницы между ценой в ДКП и рыночной стоимостью. Или даже вернуть жилплощадь, если на торгах недвижимость продать так и не удастся.

Банкроту такой поворот грозит несписанием долгов и потерей иммунитета для единственного жилья. Для покупателя — утратой и недвижимости, и денег. Чтобы избежать негативных последствий, стоит еще при планировании сделки учесть все нюансы, а в процедуре — сотрудничать с финансовым управляющим, предоставив тому всю информацию о соглашении и доказательства того, что сделка не была фиктивной. Не лишним будет обсудить положение дел с банкротными юристами до подачи документов в арбитражный суд.

Как снизить риск отмены договора

Зная признаки подозрительных сделок, можно смело идти «от противного». Отчуждение имущества должно быть обоснованным, прозрачным и чистым.

К купле-продаже, скорее всего, не возникнет вопросов, если она:

• совершена до момента образования долга или начала просрочек по платежам;
• заключена с реальным покупателем;
• прошла по рыночной стоимости;
• и повлекла смену места жительства продавца.

Если к тому моменту у предыдущего владельца уже были долги, хотя бы часть средств от продажи должник должен был направить на погашение своих обязательств перед кредиторами.

Как провести сделку правильно:

1. Указать в договоре рыночную цену жилья. Аргументом в защиту будет, если стороны провели официальную оценку стоимости объекта и приложили отчет к договору.
2. Деньги передавать банковским переводом либо через депозит нотариуса. Тогда у сторон останутся документы о том, что сумма в полном объеме была передана продавцу.
3. После продажи бывший владелец и члены его семьи должны выписаться из квартиры.
4. Выручку от сделки (или ее часть) направить погашение обязательств перед кредиторами. Важно, чтобы расчет прошел со всеми, а не с кем-то одним. Иногда будущие банкроты совершают ошибку, расплачиваясь только с залоговым банком, например, по ипотеке во избежание просрочки, и игнорируя прочих взыскателей.

После признания продавца банкротом следует проинформировать финансового управляющего обо всех договорах, заключенных до банкротства, и предоставить специалисту сопутствующие документы. Добросовестное поведение до и во время процедуры в любом случае будет учтено судом.

Покупатель дополнительно может застраховать титул собственности. Тогда страховая компания возместит стоимость договора в случае его отмены. Подобным механизмом, например, активно пользуются банки, когда банкрот продает единственное жилье после банкротства с использованием ипотеки.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 805

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи