Что предпринять должнику, когда грозит просрочка по ипотеке?

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 26 мая 2022

Время на прочтение 10

Просмотров 4 136

Ипотека — это далеко не всегда просто радость от приобретения жилья — это риск. Случается, что материальное положение плательщика резко ухудшается, и платить становится невозможно. В связи с нестабильной ситуацией в мире проблемы у заемщиков происходят все чаще. Что будет, если не платить ипотеку, какие есть пути решения в разных ситуациях, реально ли сохранить квартиру — на все эти вопросы мы ответим в этом материале.

С кого спросят, если не платить ипотеку?

Основной заемщик обязан платить. Этот факт очевиден и сомнений не вызывает. Но если есть созаемщики и поручители, с них тоже будет спрос. Обычно супруг идет созаемщиком, если не заключен брачный контракт с зафиксированным в нем отказом от прав на ипотечное жилье. Кроме того, кредиторы разрешают привлекать поручителей, которые берут на себя ответственность рассчитываться по кредиту, если не платит заемщик. В случае просрочек банки будут обращаться и к ним.

Банкротство созаемщика: квартирный вопрос и последствияСтатья по теме

Вопреки народным стереотипам, к родственникам и друзьям заемщика, если они не включены в договор как созаемщики и поручители, банк обращаться не станет. Отдел взыскания не будет требовать погашения ипотеки с престарелой тетушки неплательщика. А вот в случае смерти заемщика его наследники несут ответственность за ипотеку, если хотят унаследовать это жилье, а не пустить его с молотка.

В отдельных ситуациях обязательство по уплате за залоговые «квадраты» возлагается на страховую компанию — если жизнь или здоровье заемщика были застрахованы, и происшествие подпадает под страховой случай. Конечно, страховая изо всех сил попытается сбросить столь неприятное ярмо, так что тут заемщику или его родным придется попотеть, доказывая свою правоту.

А если просрочить ипотеку?

К сожалению, невыполнение обязательств ни к чему хорошему не приведет. Если не оплачивать ипотеку вовремя, банк обязательно примет меры:

1. Если пропустить платеж, сотрудники для начала позвонят, чтобы выяснить причины просрочки. В первый месяц некоторые банки ограничиваются отправкой SMS или звонками с автоинформатора.
2. А дальше включаются денежные санкции. Банком начисляются штрафы и пени, и в итоге долг (обычно и без того немалый) постоянно растет.
3. При просроченной задолженности по ипотеке более одного-двух месяцев начинается досудебное урегулирование. К клиенту приходят домой или вызывают его в отдел по работе с проблемной задолженностью. На этом этапе самые лояльные банки еще могут предложить альтернативные решения в виде реструктуризации. Правда, для большинства неплательщиков к моменту второго пропущенного платежа «поезд уже уходит» — кредитные организации не прочь оформить реструктуризацию лишь тем клиентам, которые не успели «запятнать» свою финансовую честь.
4. Финальным аккордом станет судебное разбирательство. На тех, кто не платил ипотеку больше трех месяцев, банк с высокой долей вероятности подаст в суд. Он имеет на это право. В этом случае должнику придется или выплачивать всю сумму (как мы понимаем, для заемщиков это практически нереально), или лишиться ипотечного жилья.

Иногда на тематических форумах пишут, мол, год не плачу ипотеку и ничего, не выселили. Чаще всего подобные истории не имеют под собой реальной основы. Даже если скрываться, последствия в любом случае наступят. Те же Сбербанк и ВТБ принимают меры быстро. Как правило, уже через 3 месяца после того, как заемщик перестал платить ипотеку, они подают в суд. Цель у них до банальности проста — вернуть свое. Как правило, за счет реализации залога.

Ипотечная квартира и дела судебные

Отказ от оплаты по кредиту — нарушение ипотечного договора. Поэтому суд обычно на стороне банка (конечно, если вы не докажете, что имели место вопиющие нарушения со стороны кредитора). Если принято решение о взыскании всей суммы задолженности, для заемщика это грозит потерей жилья.

Почему? Когда истцу присуждают право на взыскание всего долга, он может затребовать сразу весь размер ссуды. Разумеется, человек, взявший на себя ипотечные обязательства на 15, а то и 25 лет, навряд ли располагает золотыми горами, чтобы рассчитаться с кредитором за раз.

Если человек не сможет погасить долг, то дом или квартиру арестуют. Приставы будут пытаться найти доходы для взыскания в пользу погашения долга, а при неудаче выставят имущество на аукцион. В случае просрочки платежей по ипотеке не имеет значения, единственное ли это жилье и проживают ли там несовершеннолетние.

Продажа на торгах

ФССП применяет реализацию жилого имущества на аукционе, как последний этап взыскания. Как правило, жилье продают по цене ниже рыночной на 10-15%. Из полученных средств сначала выплачиваются проценты, штрафы и пени, затем исполнительский сбор приставам в размере 7% от долга и уже оставшимися средствами гасят основной долг по кредиту.

Если жилье не купят на аукционе — такое иногда случается — банк реализует имущество самостоятельно. Залоговую собственность размещают на обычных площадках (Авито, ЦИАН), иногда — на сайте кредитных организаций. Например, у ВТБ есть собственная платформа, на которой продается залоговое имущество:

• квартиры, дома, комнаты;
• участки;
• гаражные боксы;
• коммерческие помещения: торговые, офисные, складские;
• транспортные средства: авто-, мото-, спецтехника, воздушные и водные суда;
• оборудование и запчасти.

Не могу платить ипотеку: что делать?

Для начала, чего точно делать не стоит — игнорировать звонки из банка и скрываться, делая вид, что ничего не происходит. Некоторые заемщики заявляют: «Не хочу общаться с банком и портить настроение, все равно платить нечем». Когда речь идет о возврате денежных средств по кредиту, банку гораздо выгоднее пойти вам навстречу, чем взыскивать имущество по суду. С жильем под обременением все сложнее, поскольку стоимость его высока, а просудить неисполнение обязательств банку не так сложно — зато можно продать объект и покрыть убытки.

И все же существуют возможные варианты обойтись без суда:

1. Закрыть ипотеку досрочно. Идея на первый взгляд кажется странной. Но иногда целесообразно продать другое имущество, перезанять денег у родственников, чтобы сохранить квартиру. Даже если вы не выплатите ипотеку полностью, а перекроете задолженность, то исключите риск изъятия жилья.
2. Рефинансировать кредит. Если вы еще не успели накопить долг и сохранили нормальную кредитную историю, можно попробовать взять кредит на рефинансирование в другом банке. Зачастую можно найти более выгодные условия. Вы заключите новый ипотечный договор, а жилье будет в залоге у другой кредитной организации.

   В 2022 году рефинансирование ипотеки и других кредитов оказалось недоступно заемщикам в связи с февральским резким увеличением ключевой ставки ЦБ до 20%. Пока ставка остается на высоком уровне, банки не могут располагать подходящими программами рефинансирования для заемщиков, поскольку высокие проценты нивелируют саму суть рефинансирования.

   

   Ипотечные каникулы: как заемщику получить отсрочку по кредиту в 2024 годуСтатья по теме

3. Взять ипотечные каникулы. С 2019 года их можно оформить по федеральному закону № 76-ФЗ. Если вы подходите под условия, воля банка роли не играет.

   Также в 2022 году клиенты банков, пострадавшие из-за введенных Западом санкций, могут дополнительно обратиться за кредитными каникулами до 30 сентября 2022 — неважно, брали ли вы до этого каникулы по 76-ФЗ.

4. Договориться с банком. Кредитор может предложить индивидуальные условия погашения: реструктуризацию с увеличением срока, отсрочкой выплаты основного долга, а также кредитные каникулы на срок до 6 месяцев. Если вы купили жилье в еще не сданном в эксплуатацию доме, то у вас появится возможность не платить ипотеку, пока строится дом.

На практике наиболее подходящий — последний вариант. Часто заемщикам предлагают отсрочку, при которой долг платится позже, но проценты продолжают копиться. Обычно льготные платежи даются на срок 2-12 месяцев, иногда, в особых случаях, их можно растянуть на 2 года.

В случае с реструктуризацией банк пойдет навстречу, если объективно есть уважительные причины:

• сокращение на работе;
• рождение ребенка;
• производственная травма;
• тяжелая болезнь;
• служба в армии или участие в боевых действиях.

Плательщику нужно будет предоставить справки и документы, подтверждающие ухудшение жизненной и финансовой ситуации.

Актуальные меры поддержки заемщиков

В 2020 году был введен механизм кредитных каникул, связанный с финансовыми сложностями во время пандемии. Тогда заявление на кредитные каникулы можно было подать до 30 сентября 2020 года, и многие люди поспешили использовать эту возможность поставить свои обязательства «на паузу».

В связи с экономическим кризисом в 2022 году закон был расширен, и заемщики снова могут воспользоваться помощью государства и взять тайм-аут в платежах (ст. 6 № 106-ФЗ).

Условия льготного периода:

• Ипотечный договор должен быть оформлен до 1 марта 2022 года.
• Доходы заемщика снизились как минимум на 30% за месяц, который предшествовал подаче заявки.
• Полная сумма кредита (не остаток, а начальная сумма) меньше лимита. По регионам лимиты отличаются в пределах 3-6 миллионов рублей.

Кредитор не вправе отказывать в кредитных каникулах, если все условия соблюдены — банк обязан подчиниться требованиям федерального законодательства. Отсрочку можно взять на период до 6 месяцев. После возвращения с каникул сначала выплачивается долг по графику, а затем — пропущенные платежи.

Можно ли не платить ипотеку и самостоятельно продать квартиру?

Если вы понимаете, что платить точно не сможете, и рискуете потерять жилье, то выгоднее продать имущество вам самим, а не ждать, пока его «пустят с молотка». Объекты на торгах продают по сниженной стоимости. А с учетом процентов на кредит, выручка может даже не покрыть банковский долг. В итоге и без квартиры останетесь, и еще должны будете.

Однако учитывайте, что продажа квартиры, если есть просрочка по кредитам, может быть затруднительной. Если вы — злостный неплательщик, то, скорее всего, имущество уже арестовано. Жить вы в нем сможете, а вот продавать точно нет. Для начала нужно уточнить свою ситуацию в ФССП.

Если ареста нет, можете готовиться к продаже. Порядок действий следующий:

1. Обращаемся в банк, объясняем ситуацию и берем официальное разрешение на продажу.
2. Находим покупателя. Вы вправе размещать объявления в социальных сетях, на тематических площадках, привлекать агентов по недвижимости.
3. Выписываем всех жильцов, в том числе детей.
4. Составляем предварительный договор купли-продажи и заверяем его у нотариуса.
5. Составляем основной договор и получаем задаток.
6. Вносим на ипотечный счет задаток, после погашаем задолженность и снимаем обременение.
7. Заказываем в банке справку об отсутствии задолженности.
8. Переоформляем право собственности.

Еще есть вариант переоформления ипотеки на покупателя, но это непросто. Такие рокировки тоже проводятся с согласия банка. Покупателю придется подтверждать платежеспособность, как полноценному заемщику. Из-за сложности к таким манипуляциям прибегают крайне редко.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 862

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи