Как происходит расселение из аварийного жилья

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 08 мая 2024

Время на прочтение 9 минут

Просмотров 262

Практически во всех регионах России в последние десятилетия возведение новостроек ведется ударными темпами. Появляются целые микрорайоны, в то время как старые здания постепенно приходят в ветхость. Несмотря на то, что большинство людей делают отчисления в фонд капитального ремонта, задача которого — поддерживать дома в пригодном для жизни состоянии, в эксплуатации по сей день остается много старых квартир и домов, построенных еще в советскую (а иногда и в досоветскую) эпоху.

Такое жилье рано или поздно проигрывает войну с временем и становится неподходящим для проживания, когда здание надо или сносить, или серьезно реконструировать, предварительно выселив оттуда всех граждан. Порядок расселения из аварийного жилья регламентирован законодательством РФ.

Что положено жильцам аварийного дома

Основополагающий критерий расселения: принадлежит ли квартира или дом проживающим на праве собственности, или же «опасные» квадратные метры предоставлены государством в социальный наем. Кроме того, права жильцов зависят от включения дома в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья. В нее попадают дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года (ст. 16 закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).

Новое предоставленное жилье должно быть равным предыдущему по площади и находиться в том же городе или районе. Предоставить жилище в другом населенном пункте можно исключительно с согласия граждан. А вот количество комнат в выделяемой администрацией недвижимости — по закону дело второстепенное. Это правило едино для всех ситуаций социального найма и не зависит от включения дома в региональную программу переселения из ветхого и аварийного жилья.

Если же вы полноправный собственник пришедшей в негодность недвижимости, то при сносе аварийного жилья вам положен выбор: либо получение денежной компенсации, либо заключение соглашения с администрацией о предоставлении новой квартиры.

Опция замены жилья доступна только для аварийных домов, включенных в соответствующие региональные программы: для жителей остальных построек возможен лишь вариант с выплатой денег. Посмотреть, попал ли ваш дом в такую программу (и признан ли он вообще аварийным) можно на сайте администрации своего населенного пункта или района.

Размер компенсации и правила предоставления нового жилья

Переселение собственников — это всегда непростой и зачастую конфликтный процесс. Разумеется, жильцы аварийного многоквартирного дома хотят получить за свои квартиры с обваливающимися потолками как можно больше денег, а администрация стремится заплатить как можно меньше. Поэтому приходится искать консенсус на основании положений Жилищного кодекса РФ.

Часть 7 статьи 32 ЖК РФ говорит о том, что в размер компенсации включаются:

1. Рыночная цена квартиры, долей в общем имуществе многоквартирного дома и земельном участке под ним.
2. Убытки, причиненные жильцу изъятием недвижимости, в том числе:
   • компенсация стоимости переезда;
   • расходы на аренду жилья до приобретения нового;
   • затраты на поиск нового жилища и его оформление;
   • упущенная выгода.

Очень часто возникающие разногласия по вопросу размера компенсации приходится решать путем подачи судебных исков к муниципалитетам. Так, в обзор судебной практики Верховного суда РФ по делам о соблюдении прав жильцов аварийных домов от 29 апреля 2014 года попало дело по иску некоего В. к администрации района по вопросу выкупной цены его аварийного помещения. Суд встал на сторону жильца и включил в стоимость компенсации расходы В. на переезд, оплату услуг риелтора по подбору нового жилья и затраты на оформление договора-купли продажи нового объекта недвижимости.

Кроме того, Верховный суд в этом же документе указал на обоснованность включения в компенсацию тех денег, которые жильцы сдали на капитальный ремонт своего дома, но так и не дождались этого ремонта на момент принятия решения о признании жилья аварийным — подтверждающий пример такого судебного дела в обзоре тоже приведен.

Как узнать про задолженности по капремонтуСтатья по теме

Также имеется положительная для жильцов судебная практика о понуждении муниципалитетов все же выделить новое жилье гражданам, которых расселяют. Для многих аварийное жилье — единственное, так что люди живут в домах с трещинами в стенах не от хорошей жизни.

Поэтому для жильцов порой въехать в новую квартиру гораздо актуальнее, чем получить деньги от государства — при этом еще и неясно, хватит ли выделенных из бюджета средств на покупку сопоставимого по площади жилья.

А вот органам, ответственным за расселение, наоборот, гораздо проще перечислить людям деньги, чем заниматься приобретением недвижимости в муниципальную собственность, а потом высчитывать, кого и куда расселить, чтоб не ухудшить жилищные условия граждан, и так далее.

Отчасти в этом причина возникновения конфликта интересов, в котором суды по большей части встают на сторону собственников жилья. В уже упомянутом обзоре Верховный суд РФ особо отмечает, что проживающие владельцы квартир имеют право выбрать любой из вариантов по собственному усмотрению: денежная компенсация или предоставление в собственность жилья.

Право выбора доступно жильцам домов, включенных в региональную программу расселения аварийного жилья — собственникам жилых помещений, находящихся в опасном для проживания состоянии. Наличие или отсутствие у человека долгов по ЖКХ не имеет влияния на расселение.

Порядок признания дома аварийным

Все, что касается правил, по которым жилые постройки признаются непригодными и опасными для проживания, устанавливается постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006. В разделе 2 этого нормативного акта указывается, каким должен быть дом: в документе прописаны требования к техническому состоянию жилплощади и к характеристикам отдельных частей жилища.

Эта процедура регламентирована указанным постановлением. Для признания постройки аварийной администрацией города или района создается межведомственная комиссия, в которую помимо сотрудников муниципалитета входят должностные лица Роспотребнадзора, Санэпидемстанции и Жилнадзора.

Члены комиссии приезжают на место и оценивают, насколько жилое помещение соответствует требованиям, установленным упомянутым разделом 2 Постановления № 47, и не опасно ли людям жить в этом здании. Для этого проводится обследование дома, привлекаются различные специалисты и назначаются необходимые экспертизы.

По общему правилу срок проведения всех необходимых процедур составляет 30 дней, а если дом получил повреждения в результате чрезвычайной ситуации, то период сокращается до 20 дней. После того, как комиссия приходит к выводу о пригодности (или непригодности) помещений для проживания, о степени аварийности состояния дома, компетентные уполномоченные лица должны решить главный вопрос: что с этим разрушающимся зданием делать дальше — сносить или реконструировать.

Какие проблемы возникают до расселения и в процессе и как их решить

Наверное, самой часто встречающейся сложностью на пути признания дома аварийным и последующего расселения проживающих в нем является непризнание комиссией жилища опасным. Очевидно, что в некоторых спорных ситуациях уполномоченным лицам гораздо проще признать дом «нормальным» и закрыть вопрос, чем согласиться с его аварийностью и породить для себя кучу мороки с выплатами и расселением.

Также с разной степенью вероятности собственники и наниматели могут столкнуться со следующими трудностями:

1. Дом все же признали аварийным, но расселять его жильцов никто не торопится. А поскольку процесс расселения происходит согласно утвержденному муниципалитетом плану, он легко может растянуться года на три-четыре.
2. Возникло несогласие с размером возмещения: администрация предлагает недостаточную компенсацию либо не хочет выделять вместо нее новое жилье, хотя владелец аварийного дома изъявил на это свое желание.
3. Дом не входит в региональную программу, что делает невозможным предоставление собственникам новых квартир — для таких граждан положена только денежная выплата.

Единственный эффективный и правильный путь решения этих проблем: обращаться в суд с иском к администрации. Скорее всего, для признания дома аварийным или для ускорения расселения придется «раскошелиться» на пару экспертиз, доказывающих, что жизнь по конкретному адресу действительно является ежедневным риском получить на голову отвалившуюся балку, да и перекрытия вот-вот обрушатся. Как показывает судебная практика, суды в основной своей массе реагируют довольно адекватно и стараются прислушиваться к аргументам граждан-истцов.

Конечно, все эти процедуры неизбежно требуют затрат времени, нервов и денег. Проживание в ветхом жилье — само по себе проблема. А если к ней прибавить еще и долги по кредитам, займам, штрафам и так далее — картина получается совсем удручающая. Помочь с признанием жилья аварийным и ускорить ваше расселение мы не можем. Но зато в наших силах поспособствовать избавлению вас от большинства задолженностей.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 805

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи