Правила погашения основного долга по ипотеке материнским капиталом

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 04 сентября 2024

Время на прочтение 11 минут

Просмотров 193

Многие молодые люди берут ипотеку сразу как только встают на ноги и в последующие годы стараются расплатиться по этому кредиту, чтобы уже полностью распоряжаться своим жильем, не опасаясь, что банк заберет залоговую жилплощадь за долги. При появлении возможности нередко семьи материнским капиталом гасят основной долг или проценты по ипотеке и таким образом закрывают кредит досрочно или существенно сокращают свою кредитную нагрузку.

Право погасить ипотеку семейным капиталом

Возможность рассчитаться по ссуде мат. капиталом предусматривается Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 862.

Обладатели сертификата могут:

1. Оплатить начальный взнос за жилую недвижимость.
2. Вернуть часть долга (или полностью задолженность) по уже оформленному ипотечному кредиту.
3. Внести средства капитала в уплату задолженности по потребительскому кредиту, если он целевой и предназначался на покупку, постройку жилого помещения, а также на повышение качества жилищных условий. Но в этом случае нужно заранее проконсультироваться, что именно может входить в цели финансирования государством через семейный капитал.

Аналогичным образом регламентировано использование маткапитала на иные нужды семейства, не связанные с погашением долгов (ч. 3 ст. 7 закона № 256-ФЗ): на накопительную пенсию матери, на образование детей (в том числе дошкольное), на покупку средств реабилитации для детей-инвалидов и, наконец, на использование части денег для получения в виде ежемесячных выплат.

На все прочие цели направлять материнский капитал запрещено. В период действия проекта несколько раз возникала инициатива о дополнении приведенного перечня правом на покупку автомобиля. Но пока эта возможность существует только для сумм регионального маткапитала ⁽¹⁾. Федеральная же программа не позволяет этого сделать даже родителям ребенка-инвалида, которого необходимо возить на процедуры.

Гасим ипотеку с материнским капиталом

Любой заемщик вправе досрочно погасить долг по кредиту. Это закреплено в ст. 11 закона № 353-ФЗ. Главное, заранее уведомить об этом банк. По закону о потребительском кредите этот срок установлен в 30 дней. Но многие финансовые учреждения сокращают период уведомления до одного дня или приурочивают его к дате списания очередного платежа.

Расплатиться по ипотеке допустимо средствами семейного капитала — но только в части основного долга и процентов (п. 3 вышеупомянутых Правил). Тратить деньги из бюджета на оплату штрафов за ипотечные просрочки запрещено.

Как рефинансировать ипотеку с помощью государства и снизить процентную ставкуСтатья по теме

Один из самых очевидных плюсов закрытия ипотеки капиталом: ждать исполнения ребенку трех лет для цели использования сертификата не нужно. Сейчас закон допускает направление капитала на все перечисленные выше цели, кроме накопительной пенсии матери, в любое время после рождения детей (п. 6.1. ст. 7 № 256-ФЗ).

Схема распоряжения семейным капиталом на ипотеку для улучшения жилищных условий достаточно проста и реализуется всего в несколько этапов.

Шаг 1. Получите сертификат.

Воспользоваться правом погасить часть ипотеки средствами маткапитала могут только обладатели сертификата. Теперь не нужно никуда ходить, как раньше, и подавать заявление и справки. После рождения ребенка этот документ оформляется автоматически, а сведения о нем поступают в личный кабинет матери на Госуслугах.

Документ существует в электронной форме. Получать его на защищенном бумажном бланке с голограммой больше не требуется.

Правом на маткапитал в некоторых случаях обладает и отец, и даже сами дети через своих опекунов (если родители, например, погибли или лишены родительских прав). Порядок получения сертификата этими категориями граждан немного отличается и требует для оформления дополнительных действий с их стороны.

Шаг 2. Возьмите в банке справку об ипотеке.

Справку необходимо получить дополнительно к кредитному договору, копию которого заемщик подаст в СФР (Социальный фонд России). Справка будет подтверждать не только факт наличия действующего договора ипотеки и размер текущего долга по нему — она содержит данные о созаемщиках и актуальных реквизитах счета, на который потом и будут переводиться средства из бюджета.

Шаг 3. Предъявите заявление в СФР.

Заявление можно подать не только в отделении Соцфонда, но и через МФЦ. Допустимо сформировать документ через ресурс Госуслуг ⁽²⁾ или на самом сайте СФР ⁽³⁾.

Для уменьшения или полного погашения долга за квартиру по ипотеке в СФР к заявлению нужно приложить:

• паспорт заявителя;
• выписку из ЕГРН на купленный объект недвижимости (ее можно заказать через те же Госуслуги);
• копию договора ипотеки;
• справку из банка об ипотеке;
• копию свидетельства о браке;
• паспорт созаемщика.

Из-за того, что подавляющее большинство ипотек оформляется супругами на двоих, необходимо предъявить паспорт созаемщика, а также документ, подтверждающий законность брака. СНИЛС заявителя редко запрашивают, так как сведения об этом документе в СФР и так присутствуют. При заполнении заявки через Госуслуги ранее зафиксированные сведения об основных документах владельца личного кабинета (реквизиты паспорта, СНИЛС, ИНН) предстоит лишь подтверждать простым нажатием кнопок.

После подачи заявления нужно дождаться положительного ответа из СФР и с ним уже приступать к следующему этапу.

Шаг 4. Направьте кредитору заявление о предстоящем частичном погашении.

Большинство ипотечных программ позволяют заемщикам при частичном или полном погашении долга до окончания срока по графику сделать выбор между сокращением периода исполнения обязательств и размером регулярного платежа.

С учетом длительности выплат по жилищному кредиту (10–20 лет и дольше) многие предпочитают уменьшать взнос, а не срок договора. Ведь вернуть деньги быстрее можно при любой оказии. Сэкономленные же на помесячных перечислениях средства за весь этот 10–20 летний период можно направлять на иные, не менее важные цели. Например, на обучение детей или приобретение автомобиля для семьи.

Берем ипотеку с помощью семейного капитала

Независимо от того, на каком рынке — первичном или вторичном — молодая семья присмотрела себе жилье, родители имеют право купить его в кредит, направив материнский капитал на внесение первоначального взноса.

Ни для кого не секрет, что ипотека — дорогой проект для большинства семей. И очень долгий как для заемщиков, так и для кредиторов. Поэтому большинство банков требует от клиента внесения стартовой части цены недвижимости, которая обычно составляет долю в 10–15 процентов. При этом чем больше своих денег при покупке заплатит гражданин, тем лучше условия по кредиту ему предложит банк.

Первый этап: подписываем договор и заполняем заявление

Процесс направления бюджетных денег на первоначальный взнос по ипотеке в настоящее время тоже упрощен. Уже не надо предварительно ходить в СФР и согласовывать проведение сделки: все можно сделать прямо в банке, если тот заключал специальное соглашение с СФР об информационном взаимодействии ⁽⁴⁾. Владелец семейного сертификата одновременно подписывает договор и подает заявление на распоряжение маткапиталом. Последний документ кредитор сам передает по своим каналам связи в Социальный фонд России. Содержание обращения строго регламентировано Приказом Минтруда № 149Н ⁽⁵⁾.

Если кредитная организация не состоит в реестре банков-партнеров СФР, это не означает, что использовать капитал на первоначальный взнос по ипотеке, взятой у конкретно этого кредитора, нельзя. Заемщику всего лишь не удастся сделать все в одном месте — все-таки придется посетить СФР или повзаимодействовать с ведомством с помощью портала Госуслуг, сайта самого фонда либо через МФЦ. То есть совмещенный этап понадобится разбить на две фазы.

Второй этап: исправно платим по кредиту

После того, как ипотека оформлена, квартира куплена, а залог зарегистрирован в Росреестре, важно надлежащим образом исполнять свои обязательства. При просрочках платежа по ссуде более трех месяцев и превышении величины долга 5% от суммы кредита (ст. 54.1 закона № 102-ФЗ) банк может обратиться в суд, потребовав расторгнуть договор, взыскать всю задолженность и обратить взыскание на заложенное помещение.

Планируя направить семейный капитал на погашение ипотеки, важно убедиться, что по ссуде нет начисленных пеней и штрафов — на эти цели государственные средства направлять нельзя. Вот только при наличии взыскания автоматически будет погашена и неустойка. Это чревато опасностью спора с СФР, который будет отстаивать интересы казны, государства и целевого использования средств по госпрограмме.

Может ли СФР отказать в направлении денег маткапитала на ипотеку

Теоретически такой риск есть ⁽⁶⁾, если:

• Недостают какие-то документы (исправимый пробел).
• Приобретаемая квартира находится в аварийном доме или по иным причинам непригодна для проживания.
• Получатель материнского капитала лишен родительских прав.
• Ребенка, в связи с рождением которого появилось право на господдержку, забрали от родителей органы опеки.
• Цель использования средств не соответствует закону. Например, деньги планируется направить в том числе на погашение штрафов по ипотеке.
• Есть признаки мошеннической схемы.

Отказ Социального фонда в теории можно оспорить, но прецеденты победы в подобном споре единичны, поскольку представители СФР отказывают не со скуки, а на основании веских регламентированных причин. Поэтому проще пересмотреть условия сделки, доложить недостающие документы или даже найти другое помещение для покупки.

Об обязательных долях членам семьи

Правила распоряжения маткапиталом обязывают выделять доли в недвижимости всем членам семьи, которые имеются на момент выдачи сертификата (п. 4 ст. 10 № 256-ФЗ): матери, отцу и детям.

При этом в «дележе» участвуют только те дети, которые уже родились на момент распоряжения семейным сертификатом. Если какой-то из малышей появился после оформления ипотеки и направления на ее погашение материнского капитала, то на него делить купленную квартиру уже не требуется (но не запрещено).

Распределить доли и зарегистрировать их в Росреестре необходимо не позднее шести месяцев после всех расчетов по ипотеке. До этого момента оформить дележ не удастся, поскольку квартира будет находиться в залоге у кредитора — без его согласия делать что-либо с объектом недвижимости нельзя: ни продавать, ни перераспределять участие во владении.

Как снизить процент по ипотекеСтатья по теме

В настоящее время процесс оформления выдела долей оптимизирован и упрощен. Раньше родителям требовалось заверять у нотариуса особое обязательство, которое они обязаны были предоставить в Пенсионный фонд. Теперь этот орган не существует: на базе ПФР и ФСС создан Социальный фонд России, который и ведает материальной помощью различным категориям населения.

Итак, тратить деньги на оформление данной бумаги сейчас не требуется — соответствующая графа появилась в бланке заявления на распоряжение семейным капиталом, так что отныне обязательство оформляется в простой письменной форме. После окончательной выплаты ипотеки стороны подписывают соглашение о выделе долей (тоже в простой письменной форме) и регистрируют сей факт в Росреестре.

По умолчанию большинство семей распределяет части недвижимости в равных пропорциях на всех членов семьи. На таком разделе раньше настаивали и нотариусы, опасаясь, что неравенство в будущем приведет к судебным распрям между домочадцами. И все же обязательного правила о равном размере квадратных метров в жилище, приобретенном с помощью маткапитала, в законодательных актах нет.

Это положение значимо в случаях, когда собственники захотят продать квартиру до исполнения детям 18 лет. Дело в том, что до совершеннолетия отпрысков на такую сделку обязательно получение согласия органа опеки и попечительства. А для его выдачи опека непременно потребует, чтобы в приобретаемом взамен жилье площадь, выделяемая детям, была не меньше текущего размера. Сделать это не всегда просто: нередко вопрос решается только при одновременном уменьшении частей, приходящихся на взрослых членов семьи.

Поэтому те, для кого вопрос о неравенстве квадратных метров актуален, могут учесть информацию об отсутствии прямого запрета на дифференциацию долей.

Правила погашения ипотеки маткапиталом

Исходя из изложенного, кратко подведем итоги и сформулируем правила:

1. Использовать семейный капитал на цели ипотеки можно, если родители имеют право на эту господдержку.
2. Жилье должно быть куплено в РФ (п. 15 Правил, утвержденных Постановлением № 862).
3. Средства направляются как на стартовый вклад при покупке квартиры по ипотеке, так и на погашение долга по уже взятой жилищной ссуде.
4. Рассчитаться можно и по потребительскому кредиту, если он целевой и был направлен на жилье для семьи.
5. Внести первый взнос с участием капитала или погасить им уже действующую ипотеку допустимо и до достижения ребенком трех лет.
6. В купленном с помощью семейного сертификата жилье должны быть выделены доли детям и обоим родителям-супругам.
7. Недопустимо направлять перечисленные средства капитала на погашение санкций (штрафов, пеней) за ранее допущенные просрочки по ипотеке.
8. Оформление сделки с ближайшим родственником для целей использования бюджетных денег крайне не рекомендуется — это прямой путь к подозрениям в мошенничестве. Однако такой договор вполне правомерен и, скорее всего, не вызовет вопросов, если он заключен без расходования денег из государственной семейной поддержки.

Несмотря на все старания, не у всех семей получается выплатить ипотеку даже после использования средств материнского капитала. Очень часто на момент оформления жилищной ссуды люди еще не «обрастают» таким количеством проблем, с каким они сталкиваются в процессе рождения и воспитания детей, построения карьеры и собственной жизни.

К сожалению, никто не застрахован от попадания в кредитный капкан, выбраться из которого уже не получается. В корне решить проблему финансового коллапса поможет процедура банкротства физических лиц. После успешного признания несостоятельности долги перед банками списываются. Более того, по новым правилам, с осени 2024 года у банкротов, имеющих ипотеку, появляется возможность не потерять свое жилье.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 864

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи