Банкротство с шиком: можно ли сохранить роскошное жилье и списать долги

Роскошное жилье в банкротстве физического лица — это весьма условное понятие. Его применяют, когда у должника в собственности есть объект недвижимости, который имеет иммунитет против реализации. Если кредиторы докажут, что квартира или дом отвечает критериям роскошности, то суд может принять решение о включении квадратных метров в конкурсную массу. Но вместо роскошного жилья взыскатели обязаны приобрести должнику другой объект для проживания.

На сегодняшний момент практика реализации единственного жилья, признанного шикарным, только формируется, и случаи продажи пока редки. Но претецент уже есть.

Зачем введено понятие роскошного жилья

Еще с советских времен для должников в исполнительном производстве действует ряд льгот в плане защиты имущества от реализации. Сейчас для этих целей применяют статью 446 ГПК РФ. Помимо прочей собственности, иммунитет против принудительной продажи в пользу кредиторов распространяется на единственное жилье должника.

При этом в статье ничего не сказано про характеристики квартиры, комнаты или дома — допустимая площадь, уровень благоустройства, месторасположение и т.д. не оговариваются. Как итог, равные права на защиту от реализации имеют и неплательщики, владеющие роскошным коттеджем, и хозяева «убитой» квартиры в хрущевке. Вопрос справедливости тут весьма субъективен, и кредиторы подчас выносят на рассмотрение суда владение элитной недвижимостью человеком, не выплачивающим долги по кредитам, налогам и так далее.

Поскольку статья 446 ГПК РФ применяется и в банкротстве, финансовый управляющий, назначенный судом, не сможет продать жилище должника при следующих условиях:

• Недвижимость является единственным жилым объектом в собственности должника.
• Квартира или дом не проходит в качестве залога (обычно по ипотеке). Сейчас это правило можно обойти, заключив локальное мировое соглашение с банком-кредитором.
• Должник фактически проживает в единственной квартире или доме.

Опять-таки, в законе о банкротстве нет никаких критериев для защиты от реализации по площади, стоимости недвижимости или другим показателям. Эта проблема очень долго была неразрешимой.

К примеру, на банкротство подает должник по кредитам Иван Петрович, у которого из имущества — только элитная квартира в сталинском доме в центре Москвы. Ее стоимость с лихвой покрыла бы все требования кредиторов Ивана Петровича. Но поскольку другой недвижимости в собственности у банкрота нет, продавать на торгах нечего. В итоге банки остаются без возмещения вообще, а Иван Петрович, напротив, начинает новую финансовую жизнь, сохранив за собой ликвидный объект недвижимости.

Долгое время указанную выше проблему решали «точечно», и в некоторых банкротных делах кредиторам удавалось добиться продажи единственного жилья.

Одним из таких примеров стало постановление Арбитражного суда Уральского округа за 2019 год ⁽¹⁾:

1. В ходе банкротства из конкурсной массы была исключена двухуровневая пятикомнатная квартира должника площадью 147,3 м², которую признали единственным жильем.
2. Несогласный кредитор указал в своей жалобе, что спорная квартира «чрезмерна для разумного и достаточного удовлетворения потребности в жилье».
3. Дополнительно кредитор отметил, что должник вовремя платил коммуналку (немаленькую — ее размер превышал прожиточный минимум), но ничего не делал для погашения других обязательств.
4. Суд удовлетворил жалобу и отменил определение об исключении квартиры из конкурсной массы.
5. После длительных судебных тяжб кредитор добился продажи недвижимости, но был вынужден приобрести для должника квартиру в том же городе площадью 31,9 м².

Впрочем, разовые случаи, когда кредиторы добивались продажи единственного жилья, не меняли общую практику. В основном суды стояли на стороне должников, руководствуясь статьей 446 ГПК РФ. «Крен» наметился в 2021 году, когда спор из-за единственной квартиры в рамках банкротного дела дошел до Конституционного суда РФ.

Постановление Конституционного суда РФ о роскошном жилье

Столкнувшись с невозможностью реализации единственного жилья, один из кредиторов прошел все возможные судебные инстанции и в итоге обратился в Конституционный суд РФ («дело Ревкова»). Долг взыскивался аж с 1999 года и после всех индексаций вырос с 772 500 рублей до 3 911 000 рублей. В собственности должницы была лишь квартира площадью 110,3 м², приобретенная в 2009 году — уже после возбуждения исполнительного производства — причем за сумму, намного превышающую саму задолженность.

Рассматривая жалобу, Конституционный Суд РФ (КС РФ) изучил все обстоятельства дела. В итоговом постановлении выводы были таковы ⁽²⁾:

• Статья 446 ГПК РФ и ряд других норм об иммунитете единственного жилья не противоречат Конституции РФ.
• Несмотря на это, безусловный отказ в реализации единственного жилья необоснован, так как необходимо учитывать интересы кредитора и добросовестность действий должника.
• Позиция суда: продажа роскошной квартиры не лишит должника законного права на жилье, если тому предоставят другой объект для проживания площадью не ниже социальных нормативов и в том же населенном пункте или районе.
• При рассмотрении споров об исполнительском иммунитете нужно учитывать соотношение стоимости объекта и размера задолженности. Если на разницу в ценах роскошного и приобретаемого активов можно закрыть большую часть непогашенных обязательств должника, тогда продажа шикарной недвижимости вполне обоснована.

Например, реализовать хорошо обставленную квартиру должника-москвича на Остоженке, несмотря на ее высокую рыночную стоимость, будет непросто, если дети банкрота учатся в школе, расположенной по соседству, и посещают секции в пешей доступности от дома. Вряд ли кредиторы смогут предложить жилье на замену, не ущемляя права детей на доступное образование — переезд в другой район наверняка заставил бы семью сменить и школу, и кружки, а приобрести аналогичную жилплощать с существенной разницей в цене будет весьма непростой задачей для взыскателей из реестра.

Эти вопросы обязан исследовать суд, в который поступил спор об исключении недвижимости из конкурсной массы. Конституционный суд лишь дал кредиторам дополнительный способ защиты своих интересов, хотя в законодательстве до сих пор не появилось соответствующих поправок.

Какое жилье считается роскошным при банкротстве

Нельзя сказать, что определение КС РФ повлекло за собой волну массовой реализации единственного жилья. Квартиры и дома большинства должников имеют площадь в пределах социальной нормы или около того, а признать недвижимость роскошной по другим критериям тоже не так-то и просто.

Посмотрим еще один условный пример. Допустим, банкротство проходит должник Иванов, у которого в собственности частный пятикомнатный дом площадью свыше 100 квадратов и приличный участок под ним. Казалось бы, это слишком много для человека, который не в состоянии платить по долгам.

Но вышеуказанных вводных данных недостаточно, чтобы судить о роскошности жилья. Рассмотрим две совершенно разные ситуации с аналогичными условиями:

Как видим, ситуация в корне меняется, когда всплывают дополнительные сведения о недвижимости и ее местоположении, а также о самом должнике. Даже если сельский дом включить в конкурсную массу, то продать его будет проблематично, либо вырученная сумма покроет только малую часть долгов. А ведь еще придется покупать должнику жилье на замену. Будет ли кредитор заниматься столь сложным и бесперспективным делом? Очень сомнительно.

А вот если речь идет о доме в элитном поселке близ столицы, то тут уже кредиторам имеет смысл пободаться с системой, ведь шансы на успешный исход дела будут весьма высоки.

Какие «критерии роскошности» будет исследовать суд

В каждом случае арбитражные суды, которые рассматривают спор об исключении жилья из конкурсной массы, должны оценить множество данных.

Несмотря на то что признаки роскошности, как таковые, судами не определены, есть критерии, на которые можно опираться:

• Площадь недвижимости существенно превышает социальную норму на человека. Обязательно учитывается численный состав семьи должника.
• Рыночная стоимость жилища высока и даже с учетом расходов на замещающее жилье закрывает все долги или их существенную часть.
• Характеристики недвижимого имущества подтверждают высокий уровень благоустройства (элитный ремонт, ультрасовременный жилой комплекс с собственной инфраструктурой).
• Местоположение квартиры — близость к автомобильным развязкам и транспортным узлам — выгодно отличается от аналогичных объектов и увеличивает его рыночную цену.

Это только примерный список факторов, которые могут сказаться на решении. На признаки роскошности зачастую влияет серия и год постройки многоквартирного дома, этажность, удаленность от центра и многое другое.

Чтобы разрешить включение единственного жилья в конкурсную массу, суд проверит и сведения о недвижимости, куда планируется переселить банкрота. Как минимум оно должно отвечать следующим требованиям:

• социальной норме площади жилья по региону;
• уровню благоустройства и пригодности для проживания, в соответствии с нормативными актами;
• местоположению (в том же населенном пункте или микрорайоне).

Если у должника есть несовершеннолетние дети, все станет еще сложнее. Ухудшение жилищных условий ребенка и качества его жизни недопустимо, плюс к делу привлекут и органы опеки.

Примеры из судебной практики по роскошному жилью

Интересная практика существовала и до вынесения поворотного постановления КС РФ. Периодически такие примеры появляются и сейчас. Рассмотрим вкратце несколько дел, в которых суды оставили должникам недвижимость, несмотря на попытки кредиторов признать ее роскошным жильем:

1. Нижегородский суд защитил дом от реализации, так как должник проживал в нем с престарелой матерью и детьми после развода ⁽³⁾.
2. Продажу единственного жилья должницы посчитали нецелесообразной, так как замещающее жилье практически не отличалось по площади, и реализация не позволила бы погасить существенную часть долгов ⁽⁴⁾.
3. Верховный суд РФ отказал в жалобе кредиторам, которые пытались доказать недобросовестность должника при покупке недвижимости, а также не предоставили данных о приобретении замещающего жилья ⁽⁵⁾.

Споры из-за роскошного жилья нередко длятся годами и проходят через все возможные инстанции. Это логично, ведь именно жилищный вопрос является одним из самых важных для любого человека.

Что будет, если единственное жилье должника признают роскошным

Если жилье все же признают роскошным, то его включат в конкурсную массу. Это скажется на банкротстве:

• Недвижимость пройдет оценку, после чего объект включат в опись и выставят на торги.
• Суд определит характеристики жилья, которое нужно предоставить должнику взамен реализуемого объекта.
• Если должник откажется покинуть жилье, принудительным выселением займутся приставы.

В редких случаях, когда средств от продажи роскошной недвижимости хватит не только на приобретение замещающего жилья, но и на погашение всех долгов, остаток выручки вернут должнику. Но не стоит забывать, что еще предстоит расчет по расходам, возникшим по банкротному делу, а от вырученной суммы 7% будет перечислено управляющему в качестве вознаграждения за организацию торгов.

Статьи по теме

Популярные статьи

Рассчитать примерную стоимость банкротстваРассчитать стоимость