Можно ли купить квартиру после банкротства, и чем такая покупка чревата

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 30 января 2025

Время на прочтение 9 минут

Просмотров 38

Сразу скажем главное: никаких официальных запретов на сделки с недвижимостью в отношении бывших должников нет. Сложность здесь в другом: финансовое положение банкрота после завершения процедуры признания финансовой несостоятельности вряд ли позволит приобретать какое-либо дорогостоящее имущество. К тому же, при определенных условиях покупка квартиры после банкротства физического лица может повлечь за собой и проблемы.

Если кредиторы узнают о новом дорогостоящем имуществе и докажут, что должник скрыл сбережения или большие доходы от включения их в конкурсную массу, то возникнет риск возобновления дела в арбитражном суде. Также на новое имущество могут обратить взыскание судебные приставы, ведь не всегда с банкрота списывают все долги.

Есть ли запрет на приобретение имущества после прохождения банкротства

Успешно пройденное банкротство освобождает должника от многих обязательств, а в некоторых случаях — вообще от всех задолженностей. Кроме того, сразу после завершения банкротного дела будут сняты ранее введенные ограничения. Одним из них является запрет на распоряжение имуществом и доходами. Следовательно, если у банкрота, уже прошедшего процедуру, есть или появится заработок, деньги можно тратить куда угодно, не спрашивая разрешения у арбитражного судьи, в МФЦ, у финансового управляющего или у кредиторов.

Как бы это странно ни звучало, но средства могут появиться у человека даже во время банкротства — вопрос в сумме. Достаточно большой перечень доходов защищен от взыскания и включения в конкурсную массу. После получения этих денег должник сможет отложить их на покупку имущества в будущем. Правда, сумма вряд ли будет настолько большой, чтобы купить дом, квартиру или даже комнату.

Итак, запрет на приобретение недвижимости для банкрота не возникнет. Ряд иных последствий, которые наступают в силу закона № 127-ФЗ, напрямую не связан с совершением сделок по покупке жилплощади. Но нужно понимать, что взять кредит на покупку квартиры или на иные цели сразу после окончания процедуры в арбитраже или вне суда будет практически невозможно.

Дело не только в том, что при подаче заявки на кредит в течение пяти лет необходимо упоминать о прохождении банкротства — банк и так будет знать об этом, поскольку запрашивает и проверяет сведения из кредитной истории. Проблема в том, что кредитная политика большинства финансовых организаций не позволяет доверять ссудные средства, а тем более, такие крупные, гражданам, недавно списавшим свои долги. Закон не запрещает брать кредиты после банкротства, но банки чаще всего выносят по таким заявкам отказы.

Когда после банкротства можно купить недвижимость

Все ограничения для должника, в том числе, аресты, ранее наложенные на нереализованное имущество, будут сняты сразу после завершения банкротного дела. Факт окончания процедуры подтверждается вынесением решения суда или МФЦ и последующей публикацией сообщения на портале Федресурса. Возможность приобретения квартиры будет напрямую зависеть только от наличия у гражданина денежных средств.

Что грозит должнику, если после банкротства у него появилось имуществоСтатья по теме

Достаточные для покупки жилья суммы могут появиться у банкрота:

• в виде финансовой помощи от родственников и друзей (пожалуй, это самый реальный вариант);
• из средств, вырученных от продажи другого имущества, которое не реализовали в ходе банкротства;
• за счет своих доходов — зарплаты, пенсии, выплаты от государства и т.п.;
• благодаря полученному наследству.

Приведем пример. В рамках банкротства должнику оставляют единственное жилье, которое не обременено залогом. Такую недвижимость спокойно можно продать сразу после завершения дела в арбитражном суде. Кредиторы не могут претендовать на деньги по сделке, если обязательства перед ними прекращены. Как итог, у банкрота на руках появляется приличная сумма, которой вполне может хватить на приобретение другой недвижимости.

Еще средства могут появиться при наследовании. Правда тут есть важный нюанс. Если наследодатель скончался до завершения банкротства, то процедуру реализации могут продлить до момента вступления банкрота в наследство. Деньги, полученные таким способом, включат в конкурсную массу и направят на погашение требований кредиторов, на судебные и иные расходы.

Какие проблемы могут возникнуть у банкрота при покупке недвижимости

Ввиду отсутствия запретов для уже состоявшихся банкротов, сама сделка купли-продажи пройдет по обычным правилам. Покупатель будет оформлять недвижимость на себя путем регистрации в Росреестре. Наличие статуса банкрота нередко пугает покупателей и продавцов, а проверить потенциального партнера по сделке достаточно просто — хватит нескольких минут на портале Федресурса. Проблему недоверия придется решать исходя из обстоятельств.

В самом начале статьи мы упомянули о рисках, которые стоит учитывать при покупке недвижимости после банкротства.

К ним можно отнести:

1. Пересмотр решения о завершении банкротного дела, а значит и оспаривание сделки — основанием послужит сокрытие от взыскания денежных средств, за счет которых был приобретен объект.
2. Привлечение к ответственности за спрятанные сбережения. В зависимости от размера ущерба это может быть административное или уголовное наказание, а также отказ в списании долгов.
3. Обращение взыскания на недвижимость. К примеру, банкрота не освободят от обязательств по текущим платежам, от задолженности по алиментам и т.п. К тому же у человека могут появиться новые долги. Если выплаты не производятся, принудительное взыскание неизбежно. В том числе, за счет имущества.

Даже после завершения банкротства кредиторы могут проверять, не появилась ли у должника недвижимость. И хотя с 2023 года нельзя напрямую запросить выписку из ЕГРН с личными данными собственника (ст. 36.3 закона № 218-ФЗ), но информацию можно получить и иными способами. Официальный запрос в Росреестр суд направит уже после подачи кредитором иска.

Основания для возобновления банкротства

Одно из главных требований банкротства физических лиц: должник не имеет права скрывать сведения о своем имуществе, к которому относятся и денежные средства — периодические или разовые доходы, накопления. Если деньги хранились на счетах и вкладах, скрыть их от финансового управляющего в принципе не получится. А вот если у должника дома есть большая сумма наличных, то проверить этот факт в рамках банкротства будет невозможно. Финуправляющий не выезжает по адресу проживания должника — в отличие от судебных приставов.

Итак, если банкрот скрыл сведения о своих сбережениях и доходах либо передал деньги третьим лицам, о чем стало известно, то это будет основанием для пересмотра дела (ст. 213.29 закона № 127-ФЗ). Инициируя новое разбирательство, кредитор может ссылаться на факт покупки квартиры или иного дорогостоящего имущества. Скорее всего, он поставит ребром вопрос о происхождении средств.

При рассмотрении спора суд проверит, откуда у покупателя деньги на проведение сделки, учитывая, что человек недавно прошел процедуру банкротства. Если нет доказательств, что средства появились правомерно, а не были припрятаны, процедуру реализации вполне могут возобновить. Тогда новоприобретенную недвижимость включат в конкурсную массу и продадут. Либо сама сделка будет оспорена, стороны вернутся к исходному владению, и в этом случае требования кредитора закроют или частично закроют денежной суммой, которую продавца обяжут вернуть покупателю-банкроту.

Обращение взыскания на приобретенное имущество

По долгам, которые не списали с банкрота, взыскание продолжается по общим правилам. Приставы возобновят производство и будут проверять, есть ли у должника имущество. Чаще всего это простая формальность, ведь после банкротства у гражданина остаются только активы, защищенные от взыскания согласно ГПК РФ.

А вот новые дорогостоящие объекты почти наверняка такого иммунитета иметь не будут. Приобретенную недвижимость или автотранспорт скрыть не получится, ведь ФССП вправе запросить любые сведения из ЕГРН и ГИБДД.

При каких условиях можно безопасно продать квартиру после банкротства физического лицаСтатья по теме

Что касается жилплощади, судьба квартиры зависит от ее статуса:

• Если объект является единственным жильем, то за долги его не продадут. При этом арест и запрет на регистрационные действия можно ввести.
• Если в собственности есть и другая недвижимость, то пристав определит, какой объект является единственным жильем и исключит его из-под реализации. А вторую квартиру/дом вполне могут и реализовать.

Этот порядок во многом совпадает с правилами реализации при банкротстве. Разница в том, что средства, вырученные от продажи объекта, получит только взыскатель в исполнительном производстве, а не все кредиторы, как при банкротстве. Исключения касаются сводных производств, в которых взыскание идет в пользу одновременно нескольких кредиторов.

Напоследок пару слов скажем о перспективах покупки недвижимости, если должник еще проходит банкротство. Закон напрямую ограничивает только право распоряжения активами. И хотя запрета на приобретение имущества нет, такие сделки будут изначально невозможны и бессмысленны, ведь финансовый управляющий контролирует доходы банкрота, включая заработок и другие средства в конкурсную массу. Да, должник сможет получать отдельные выплаты, а также выделенный ему прожиточный минимум. Но, во-первых, этого точно не хватит на покупку квартиры. А во-вторых, все приобретенные активы сразу отправятся на реализацию (кроме единственного беззалогового жилья).

Таким образом, мы разобрались, можно ли купить квартиру после банкротства, и о каких рисках стоит знать заранее. Однако каждая ситуация индивидуальна. Поэтому лучше совершать сделки только после консультации с юристом и при его правовой поддержке.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 904

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи