Рефинансирование ипотеки — что это такое, как его получить и когда оно действительно выгодно

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 24 августа 2022

Время на прочтение 11 минут

Просмотров 3 972

Рефинансирование ипотеки — это инструмент, позволяющий снизить финансовую нагрузку должника. По состоянию на август 2022 года, ключевая ставка Центробанка снизилась до 8%, и многие россияне задумались о том, чтобы рефинансировать свои кредиты, ранее взятые с более высокими процентами. Но для начала стоит разобраться, в чем преимущества и недостатки услуги? Об этом и многом другом — в нашем материале.

Лучшие предложения в 2024 году

Несмотря на геополитические события, люди продолжают вкладываться в городскую и загородную недвижимость или обращают внимание на строительство жилых домов в своем городе — все зависит от личных предпочтений. И если коммерческая недвижимость нужна далеко не всем, то жилье — качественное и доступное — необходимо каждому.

Но реалии таковы, что накопить на квартиру среднестатистическому россиянину не так-то просто, поэтому ипотека не теряет популярности. Порой ее берут даже на комнату на вторичном рынке. Впрочем в рамках программы освоения дальневосточных регионов собственная ипотека стала более доступной для медиков, педагогов и ряда других специалистов. В 2023 году ожидается разработка новых схожих законопроектов.

Но поскольку у представителя любой профессии и жителя любого региона после взятия ипотеки могут измениться обстоятельства — например, при разводе, при потере работы или же наступлении тяжелого заболевания, — то программы помощи заемщикам идут в ногу с развитием самого кредитования.

В первый год пандемии с этими программами лично ознакомились многие. Наиболее выгодные ставки и интересные предложения разрабатывают, как правило, крупные кредитные организации. Рейтинг банков в последние годы возглавляет Сбер — с него и начнем (здесь и далее информация дана для ознакомления и по состоянию на 2022 год).

Сбербанк:

1. Сумма перекредитования — от 300 тысяч рублей. При этом процентная ставка начинается от 5,7% и варьируется в зависимости от срока и размера кредита^[1].
2. Прочие условия. Отсутствие просрочек в течение 12 месяцев. Осуществляется объединение кредитов в нескольких банках, 4 из этих кредитов должны быть оформлены в Сбере. Получить услугу можно только через Сбербанк Онлайн.

ВТБ:

1. Сумма — от 500 тысяч рублей до 60 миллионов. Рефинансирование на покупку первичного, вторичного жилья и апартаментов на территории Москвы — 1,5 млн рублей, в СПб, Зеленограде и Московской области — 1 млн. Для Архангельска, Тулы, Новосибирска, Ростова-на-Дону, Рязани, Саратова, Самары — от 600 тысяч рублей. Для остальных регионов — от полумиллиона^[2].
2. Ставка на период рефинансирования по общему правилу — 9,9%. Участникам программы государственной поддержки при покупке недвижимости на Дальнем Востоке, в том числе педагогам и медработникам — 6%, при рождении ребенка — 5%.
3. Максимальный срок — до 30 лет.
4. Прочие условия — комиссия за перевод в другой банк отсутствует, подтверждение дохода не нужно, отсутствие просроченной задолженности за предыдущие 6 месяцев обязательно.

Россельхоз:

1. Размер кредита — до 3 млн рублей^[3].
2. Процент — зарплатному клиенту предложат 9,05% – 11,45%, бюджетнику 9,1% – 11,5%, для остальных заемщиков: 9,2% – 12%.
3. Другие условия. Реальная ставка повышается на 1% в случае отказа клиента от добровольного страхования жизни.

Банк Уралсиб:

1. Сумма — 2 млн рублей.
2. Срок — от 13 до 84 месяцев.
3. Ставка рефинансирования жилищных кредитов — от 9,89%.
4. Прочие условия: Уралсиб не рефинансирует внутренние кредиты, а также долларовую ипотеку или займы, направленные на развитие предпринимательской деятельности^[4].

Определение ставки и конкретных условий банков физическим лицам постоянно меняется, и не исключено, что в дальнейшем механизмы более выгодного рефинансирования предложат многие кредитные организации. Поэтому вам вполне могут понадобиться услуги кредитного брокера, который поможет сделать выбор.

Простыми словами о плюсах и минусах рефинансирования

Набирая в поисковых системах «снижение ипотеки» и читая о рефинансировании, заемщик видит в первую очередь плюсы:

• снижение процентных ставок;
• уменьшение ежемесячного платежа;
• продление срока кредитования с консолидацией нескольких займов в один.

Отметим, что валютные ипотеки практически полностью исчезли с российского рынка — с начала кризисных лет для таких заемщиков стал актуален перевод валютной ипотеки в рубли, поскольку кажущаяся первоначальная выгода в один момент обернулась убытками.

Рефинансирование ипотеки не запрещается после ипотечных каникул и не снижает платежный рейтинг, хотя и отражается в кредитной истории. Клиент, по сути, погасил заем и оформил новый, и об этом делается соответствующая запись в кредитном досье.

Более подробно стоит рассмотреть подвохи и недостатки перекредитования — они одинаковы как для военной, так и для гражданской ипотеки. Их не так много, как, скажем, после реструктуризации, но они есть:

1. Рефинансирование направлено на снижение текущей финансовой нагрузки, а не итоговой. Уменьшение ежемесячного платежа происходит за счет выдачи денег под меньший процент, что, в свою очередь, влечет продление срока кредитования. Несмотря на текущую экономию, клиент в итоге все-таки переплачивает.
2. Перекредитование невозможно без дополнительных расходов, размер которых невелик, но учитывать их нужно. Придется оплатить повторную оценку и страховку залогового имущества — даже если это вышеупомянутый сельский дом с землей, взятый под минимальный процент.

   Сумма переплаты в таком случае будет составлять 0,3% – 1,8% от стоимости предмета залога. Нередко требуется страхование жизни должника, что тоже увеличивает размер ежемесячного платежа. При этом не имеет значения, оформлялся ли договор ипотеки без поручителей или с ними. Дополнительных затрат может потребовать нотариальное заверение согласия второго супруга (если предмет залога приобретен после заключения брака).

3. Минимальная ставка, указанная в рекламном банковском предложении, вам не гарантируется. Узнать точные условия перекредитования можно только после подачи заявки и ознакомления с проектом договора. В таблицах, которые вы видите на сайтах банков, указываются крайне заманчивые предложения о льготном рефинансировании, но в действительности от лишней прибыли не отказываются ни МФО, ни банки, и ставка в конечном счете может оказаться для вас невыгодной.
4. Рефинансирование имеет ограничения, и отказы в нем нередки. Например, почти все банки требуют, чтобы должники не имели просрочки. Требования предъявляются и к самому предмету залога. Так, ВТБ отказывает в рефинансировании, если в качестве обеспечения выступает строящееся жилье, или заемщик имеет не стандартную залоговую ипотеку, а нецелевой кредит. Некоторые банки отказывают в рефинансировании ипотеки на основании того, что она гасилась средствами материнского капитала при рождении второго ребенка.

Выгодно ли рефинансирование ипотечного кредита с новой страховкой

Почти всегда заемщики, которые обращаются за перекредитованием, уже имеют полисы и уверены, что повторно оформлять страховку не придется.

Как отказаться от страховки по кредитуСтатья по теме

Однако в большинстве случаев рефинансирующий банк вынуждает покупать добровольную страховку несмотря на запреты законодательства. Как понять это добровольно-принудительное явление? Делается это не напрямую, а косвенно: перекредитование без страховки не даст тех преимуществ, на которые рассчитывал клиент. В частности, процентная ставка для незастрахованных лиц будет на 1 или 1,5 процента выше, чем для застрахованных, в итоге — больше сумма переплаты.

Такая практика имеет место при внешнем рефинансировании. Если новый кредит выдает тот же банк, где оформлена изначальная ссуда, то повторных страховок от заемщика не потребуют. Существующий договор страхования остается в силе для остатка по ипотеке. Сторонам остается пересмотреть условия кредитного соглашения.

Но порядок действий будет куда сложнее, если при переходе в другой банк придется искать новую страховую компанию. Что делать с той страховкой, которая еще действует?

Наибольшие потери клиент несет при рефинансировании собственной ипотеки и автокредитов. Страховой взнос рассчитывается в процентах от рыночной стоимости имущества. Если он выплачивается ежемесячно по частям, ситуация упрощается. Сложнее, если страховая выплата вносится в виде аванса за год вперед.

Рефинансирование с плохой кредитной историейСтатья по теме

Дата рефинансирования практически никогда не совпадает с днем смены страховой фирмы. Таким образом, старый полис еще действует, но уже нужно оформлять новый. Выходит, что клиент оплатил услугу, потребность в которой отпала.

Можно ли при подписании нового соглашения вернуть страховку, если страховщик не аккредитован в новом банке? Можно. Исключением является случай, когда страхователем выступает не сам клиент, а кредитор. Если этот нюанс вы не заметили при оформлении, то вам не получить назад страховую сумму.

Если же страхователем выступил заемщик, компания обязана возвратить его деньги по требованию с удержанием части средств пропорционально сроку действия страхового договора. Как оформляется возврат? Указанием ЦБ РФ от 1 июня 2016 года установлен 15-дневный срок его осуществления, и действует он только в отношении страхователей-физических лиц^[5]. Поэтому желательно, чтобы заемщик лично позаботился о выборе страховой компании. Если что, решать вопросы придется не с банком, а непосредственно со страховщиком.

При незаконном отказе можно обратиться в суд. Госпошлина по таким искам не платится.

Вне зависимости от цели, банк скорее пойдет навстречу добросовестным заемщикам, кто ранее не имел просрочек и не успел как-то еще «запятнать» кредитную историю. Рефинансирование является по сути тем же самым кредитом, но выданным уже на более лояльных условиях. Поэтому перед оформлением документов банки проводят стандартную проверку доходов и кредитной истории претендента. Чтобы не услышать плохие новости в отделении банка, лучше заранее узнать свою КИ самостоятельно — например, найдя бюро, в котором она хранится, через Госуслуги — и взвесить свои возможности.

Период, в течение которого у заемщика не должно быть просрочек, каждый банк определяет самостоятельно. К примеру, шесть последних календарных месяцев.

Можно ли рефинансировать ипотеку, частично погашенную средствами материнского капитала

Еще в 2021 году рефинансировать такой кредит было сложно. Некоторые финансовые организации и сегодня, работая «по старой схеме», отказывают по таким заявкам. Это связано с тем, что до 2021 года кредитное рефинансирование ипотеки с маткапиталом (и на первичке, и на вторичке) допускалось только при официальном разрешении органа опеки. Должно было соблюдаться условие о том, что объект недвижимости не регистрируется полностью на жену или на мужа: несовершеннолетним детям выделялись доли в течение 6 месяцев с момента снятия обременения (залога), то есть после погашения прежнего займа.

Однако в 2021 году порядок распоряжения материнским капиталом изменился. Требование о долевом выделе в пользу детей «переехало» в другой подпункт — пп. «в» п. 15.1 Правил направления средств (части средств) материнского капитала. Согласно его положениям, доля недвижимости, купленной на сумму кредита и с господдержкой в виде материнского капитала, выделяется детям после погашения записи об ипотеке в ЕГРН.

Таким образом, сегодня можно оформить заявку на выгодное рефинансирование кредита с материнским капиталом без особенных сложностей. Шаги после одобрения установлены законом. Родители должны передать детям долю недвижимости после погашения кредита, выданного в рамках рефинансирования. Оставить несовершеннолетних без права собственности (даже при наличии у них другой недвижимости) нельзя.

Чем рефинансирование отличается от реструктуризации

Не путайте рефинансирование ипотеки с реструктуризацией! Да, обе эти услуги используются для облегчения финансового бремени должника, но суть у них разная. Рефинансирование — это новый кредит, который выдается для погашения уже имеющегося. Причем условия его должны быть выгоднее для должника — пролонгация срока, снижение процентной ставки, изредка — снятие обременения с залога. Услугу можно получить там же, где открыт кредит, или в другом банке.

Реструктуризация кредита в СбербанкеСтатья по теме

Реструктуризация же — изменение условий действующего кредитного договора, его своеобразная «перепланировка». Реструктурируется заем только внутри банка. Обращаться в другую компанию (из Сбербанка в ВТБ и т.п.) не разрешается. Услуга может предоставляться в разных вариантах — полная или частичная отсрочка платежей, продление срока действия договора, снижение процентной ставки банка (например, до 6,5 процентов вместо ранее действовавших 10,5%).

Сравнивая эти услуги и прислушиваясь к советам, помните, что реструктуризация может оказаться невыгодной для заемщика. Например, если вам предлагают снизить ставку, то срок кредита автоматически продлевается, и маленький процент в итоге даст значительную переплату. В будущем уменьшить срок вы можете сами путем досрочного погашения, но не всем это удается — кто-то так и платит все 30 лет.

Зато, в отличие от рефинансирования, после заключения соглашения о реструктуризации не нужно заново проводить оценку квартиры (залогового имущества), оформлять страховку и нести прочие дополнительные расходы.

Стоит ли рефинансировать ипотеку в 2024 году?

Столкнувшись с материальными трудностями, сохраняйте холодный рассудок при планировании дальнейших шагов. Осознание того, что платить нечем, за каждый день просрочки начисляются штрафные санкции, и растет риск лишиться залогового жилья, может вывести собственника из равновесия. Результат — негативные последствия, которые могут привести не к избавлению от долгов, а к их росту. Поэтому подумайте как минимум дважды.

Есть ли смысл в такой услуге — зависит и от того, какие у вас текущие условия, и от того, в каком банке вы планируете получить рефинансирование. Для начала выясните, каков будет размер ежемесячного платежа под более низкий процент. Затем:

1. Рассчитайте, насколько «старый» платеж дороже «нового».
2. Получившуюся разницу умножьте на количество оставшихся месяцев кредита.

   Многие надеются шаг за шагом поправить свое материальное положение и досрочно закрыть все долги, но все-таки учитывайте весь срок по новому договору, не беря во внимание, через сколько месяцев вы фактически собираетесь погасить ипотеку. Ведь прогнозы сейчас делать бессмысленно: жизненные обстоятельства могут сорвать этот план.

3. Отнимите от полученной суммы все дополнительные затраты (на оценку, страхование и т.д.). Итоговый показатель станет числовым выражением вашей выгоды и позволит взвесить все за и против.

Если долг у вас не один, то рефинансировать потребительские кредиты и ипотеку вместе тоже реально. Многие ипотечники, которые не смогли накопить на «стартовые расходы» (без первоначального взноса получить ипотеку крайне сложно), берут кредит на сумму взноса, организуя себе своеобразное «частичное рефинансирование» будущей ипотеки и ускоряют решение жилищного вопроса. Поскольку потребительский кредит — это тоже долговое обязательство, то и с ним вполне вероятны проблемы, а значит — и потребность в такой услуге.

Поэтому уточните, предлагает ли банк программы расширенного рефинансирования ипотеки и кредитов вместе. Например, если вы платите ипотеку по ставке 12%, потребительский кредит по ставке 17% и имеете кредитку, оформленную под 22%, целесообразно эти долги объединить. Нередко такое рефинансирование предоставляется с дополнительной суммой, которую можно использовать по своему усмотрению.

Когда рефинансирование не имеет смысла

Услуга, скорее всего, не подойдет заемщику, если:

• Действующий кредит погашен на 50%. Например, если уже выплачены проценты и осталось внести основной долг. Тогда перекредитование может привести даже к убыткам.
• Разница ставок меньше 2% в год. В таком случае ответ на вопрос, что дает рефинансирование ипотеки, туманен — ведь получение нового кредита не имеет смысла: с учетом всех сопутствующих расходов экономия будет ничтожной.

Как происходит рефинансирование

Условно процесс можно разделить на 3 этапа:

1. Подача и рассмотрение обращения. Заранее искать образец заявления вам не понадобится — анкету по форме банка можно подать онлайн на официальном сайте кредитной организации, с помощью мобильного приложения или лично в отделении. К заявке прилагают документы, перечень которых необходимо уточнить заранее. О принятом решении банк уведомит заявителя в течение нескольких дней.
2. Подготовка к сделке. Всю документацию подготовит менеджер банка. Перед подписанием необходимо обратиться в страховую компанию (клиент может выбрать ее самостоятельно либо ее название сообщит банк). Страховые обычно сами отсылают оформленный полис в рефинансирующий банк, но по желанию заявителя ему могут выдать документ для самостоятельной передачи.
3. Проведение сделки. В день подписания договора клиент должен лично посетить банк. Здесь уже понадобятся оригиналы документов. Если клиент состоит в зарегистрированном браке, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Затем стороны подписывают договор кредитования, страхования и залога. Клиент вносит страховую премию. Банк забирает закладную и другие документы в одном экземпляре и перечисляет деньги на счет.

Какие документы нужны от старого банка и от самого заявителя

Получить такую серьезную услугу всего по двум документам и уж тем более только по паспорту не получится, но поэтапно собрать необходимый комплект несложно. От старого банка вам понадобится справка о состоянии долга. Остальные бумаги — уже от вас. В разных организациях пакет документов примерно одинаков.

В него обычно входят:

• паспорт заявителя (если речь идет о договоре без созаемщиков) и паспорта созаемщиков (при их наличии);
• договор действующей ипотеки (если вы рефинансируете ее вместе с потребкредитами — понадобятся и договоры по ним);
• справка о доходах, выполненная по форме 2-НДФЛ;
• справка с вашего места работы;
• копия трудовой книжки, заверенная руководителем организации и/или начальником отдела персонала;
• документы о предмете залога (в зависимости от установленных в банке требований).

Дополнительно могут потребоваться СНИЛС, водительское, пенсионное удостоверение или другой документ, кроме паспорта, подтверждающий личность. Какие справки нужны конкретному банку в вашем случае, расскажут его сотрудники. Если в чем-то не уверены — обратитесь к кредитному юристу.

Он станет незаменимым советчиком, если:

• вы решили оформить рефинансирование, но не знаете, через сколько месяцев можно это сделать и как провести процедуру правильно;
• у вас нет ипотеки, но есть кредит наличными или автокредит, и вы хотели бы переоформить его с получением дополнительных средств;
• рефинансироваться вы не готовы, но кредитная нагрузка уже стала непосильной, и вы сомневаетесь в своих шансах исправить положение.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 884

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи