Заберут ли квартиру за неуплату кредита?

Отобрать жилье за неуплату кредита банк вправе, если квартира под залогом или в ипотеке. В рамках принудительного взыскания приставы могут арестовать и даже продать квартиру, которая не находится под залогом, но и не является единственным жильем. В большинстве случаев риск минимален. Суд не отдаст квартиру за просроченный кредит, если сумма несоразмерна цене недвижимости. Тем более, под защитой находится единственное жилье должника. Предлагаем разобраться подробнее.

Когда банк законно забирает жилье?

Банк вправе рассчитывать на изъятие жилья у должника, если квартира находится в ипотеке, то есть передана в залог как обеспечение по кредиту.

Ипотека — это залог недвижимости. Не обязательно для покупки нового жилья, человек можете передать в ипотеку уже имеющийся объект, чтобы получить крупный заем.

Квартиру в залоге у банка заберут:

• после решения суда в рамках исполнительного производства, на основании исполнительного листа;
• в банкротстве физического лица.

При этом не имеет значения, что происходит с квартирой, и в каком состоянии она находится. У банка как у залогового кредитора, есть право на изъятие такого жилья, даже если:

• там прописаны несовершеннолетние дети заемщика и вся семья;
• часть квартиры по документам принадлежит детям должника;
• другого жилья нет.

В качестве примера представим дело № 2-1631/16, где вследствие неуплаты банк обратился в суд за принудительным взысканием задолженности и забрал жилье. Суд удовлетворил эти требования.

Когда ипотечное жилье нельзя отобрать у заемщика?

Статья 54.1 закона об ипотеке определяет обстоятельства, при которых отобрать ипотечное жилье не получится.

• Задолженность по кредиту составляет меньше 5% от цены недвижимости. Другими словами, если квартира стоит 2 млн. рублей, когда осталось платить меньше 100 тыс. рублей, квартиру не заберут.
• Заемщик не платит по ипотеке менее 3 месяцев подряд.
• Платежи пропускаются пару раз в год. По закону банк вправе потребовать расторжения договора и продажи залога, если за последние 12 месяцев должник задерживал оплату минимум 3 раза.

В первую очередь соблюдается соразмерность требований. Например, квартира стоит 3 млн. рублей, а сумма долга составляет 2,8 млн. рублей. При этом вы не платите по ипотеке полгода, накапали проценты и пени. Банку будет легко отсудить эту квартиру и продать на торгах.

Пример из судебной практики: дело № 2-4504/20. Компания «Национальная фабрика ипотеки» обратилась с исковыми требованиями в отношении гражданина Б.

Организация потребовала выставить на торги ипотечное жилье. Основания: «неоднократно допускал просрочку по Кредитному договору, то есть ненадлежащим образом исполняет обязанность по оплате ежемесячных аннуитетных платежей, что подтверждается Выпиской. В связи с неисполнением обязательств, ответчику было направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору».

Требования удовлетворили, квартиру забрали.

Исходя из судебной практики, советуем лишь избегать просрочек, чтобы банк не изъял жилье на этом основании. В 2021 заемщик вправе взять ипотечные каникулы, если не может платить. Во время каникул изъять или арестовать объект залога не могут.

Заберут ли квартиру, если она выступает единственным жильем?

Ст. 446 ГПК РФ содержит перечень неприкосновенного имущества должников. Его не отнимут у человека ни за какие долги. Иммунитет работает и в исполнительных производствах, и в банкротстве физических лиц.

К такому имуществу относится единственное жилье — жилплощадь, где постоянно проживает должник. Это может быть доля в родительской квартире, собственный дом, квартира или коммунальная комната.

Единственную квартиру не забирают:

• при просроченных кредитах и микрозаймах;
• при долгах по налогам;
• при задолженности по алиментам;
• по долгам за коммунальные услуги (исключение составляют случаи, когда жилье не в собственности, а в социальном найме, но даже здесь вам обязаны представить жилье взамен);
• при поручительстве, если основной заемщик не платит или инициировал признание банкротства.

Ни в рамках исполнительно производства, ни при банкротстве жилье добросовестного должника забрать нельзя.

Что значит «добросовестного»?

Здесь не обойтись без судебной практики. Банки уже неоднократно пытались изъять единственное жилье. Сейчас изъятие элитной недвижимости допускается в редких случаях, если оно куплено в период, когда уже были долги.

1. Постановление КС от 26 апреля 2021 № 15-П. В представленном Постановлении отмечается проблематика ст. 446 ГПК РФ.

   Еще в 1999 году кредитор-физическое лицо дал взаймы своей знакомой 772 тыс. рублей. Но обратно свои деньги он так и не увидел. Задолженность была просужена, открывалось и исполнительное производство, но безрезультатно.

   Несмотря на долг у приставов, должник купила себе квартиру в 110 кв. м. Позже кредитор обратился за банкротством своего должника. Он попытался сразу исключить из конкурсной массы единственное жилье (которое куплено при наличии серьезного долга, во время исполнительного производства).

   Но суды отказывались исключить жилье, опираясь на нормы ст. 446 ГПК РФ. В итоге дело дошло до КС РФ. Конституционный суд напомнил, что кредиторы тоже имеют права, и нельзя использовать единственное жилье как несгораемую инвестицию.

   КС предложил критерии, по которым можно снимать исполнительский иммунитет.

2. Минюст РФ подготовил поправки в действующее законодательство. Они касаются единственного жилья. Проект устанавливает критерии, по которым можно будет изымать единственное жилье. Но идея столкнулась с потоком критики от Минэкономразвития.

   МЭР отметил нарушение интересов граждан, которые столкнулись с финансовыми затруднениями, и конституционных норм о защите права собственности. Минэкономразвития поставить жесткие критерии:

   • недопустимо изымать единственное жилье, если оно было в собственности банкрота более 3 лет;
   • ставить вопрос о продаже единственного жилья, только если человек должен другим людям. По долгам перед банками и МФО такого риска не будет.

   На данный момент проект Минюста все еще на стадии общественных обсуждений. Раньше 2022 года проект не примут, и пока суды руководствуются нормой 446 ГПК о защите любого, даже роскошного жилья.

Заберут ли вторую квартиру?

Если кредитные просрочки происходят у человека, который владеет только единственной квартирой, риск нулевой. Единственное жилье находится под иммунитетом. По крайней мере, в 2021 году.

Но что будет, если в финансовую яму угодил человек, у которого в собственности две и больше квартир? Например, есть свое жилье и квартира, доставшаяся в наследство?

Да, есть риск лишиться наследства за длительные и серьезные просрочки. Здесь работает только одно правило, которое поможет защитить недвижимость — это соразмерность. Стоимость имущества должна соответствовать сумме долговых обязательств.

Рассмотрим на примерах. Они проиллюстрируют, когда банк отберет квартиру за неуплату кредита, и когда это будет невозможно.

1. Олег проживает с мамой и владеет отдельно квартирой от бабушки. Когда работал, взял в банке 200 тыс. рублей в кредит — отдохнул, купил ноутбук. Во время пандемии Олега уволили. С учетом процентов и пени мужчина должен банку 210 тыс. рублей.

   Квартира, доставшаяся от бабушки, стоит 1,5 млн. рублей. Заберут недвижимость? Нет, потому что требования банка явно несоразмерны цене объекта. Скорее, приставы заберут и продадут ноутбук, запретят выезд за границу и наложат арест на квартиру. Но продать не смогут.

2. Михаил — семейный человек. Его семья с детьми проживает в квартире, которая была взята в ипотеку в 2007 году, кредит выплачен в 2016 году. В 2021 ему достался дом в пригороде от отца. Дом был в запущенном состоянии, и мужчина взял кредит на облагораживание жилья. Мужчина оформил кредит на 1,5 млн. рублей, благо, доход позволял получить такую сумму.

   Он успешно выплачивал эту ссуду, но тут заболел ребенок. Понадобились деньги на лечение, денег перестало хватать, и Михаил ушел в жесткую просрочку. Через 10 месяцев от ее начала банк обратился в суд, где просил взыскать оставшиеся 900 тыс. рублей и 550 тыс. рублей пеней за неустойку.

   

   Как договориться с судебными приставами и платить понемногуСтатья по теме

   Адвокат Михаила составил ходатайство о снижении неустойки — попросил суд применить положения ст. 333 ГК РФ в связи с несоразмерно большими штрафами и пенями. Суд учел обстоятельства, по которым должник перестал платить, и снизил пени до 50 тыс. рублей. В итоге требования банка удовлетворены частично — взыскано 950 тысяч.

   Тоже много, и чтобы не рисковать, Михаил попросил суд о рассрочке исполнения судебного решения по болезни ребенка. А затем договорился с банком, и платит по новому графику.

Напомним, что ст. 37 № 229-ФЗ Об исполнительном производстве предусматривает, что человек вправе рассчитывать на отсрочку или рассрочку судебных решений, если у него есть уважительные причины.

Что делать, если пристав собирается отобрать квартиру за долги?

Арестом и изъятием имущества занимаются судебные приставы на основании судебного решения. Иногда кредиторы вынуждены обращаться в суд. Например, в следующих случаях:

• судебный пристав бездействует;
• банк желает продать объект залога.

Если вам грозят истребованием имущества, и вы четко понимаете, что требования несоразмерны сумме задолженности, нужно действовать:

1. Обратитесь к оценщикам, чтобы провести оценку и получить заключение о рыночной цене недвижимости.
2. Представьте копию заключения судебному приставу.
3. Если пристав все равно собирается арестовать дом или квартиру, обращайтесь в суд за обжалованием его действий.

Наличие экспертного заключения о цене квартиры выступает веским аргументом в пользу должника.

Если вы должны 300 тыс. рублей, а квартира стоит 3,5 млн. рублей, можно обойтись бесплатной справкой о кадастровой стоимости. При таком разбросе цен недвижимость не поместят даже под арест. Это недопустимо.

Как приставы решают, какую квартиру забрать у должника?

Если все же изъятия не избежать, то необходимо решить, какую квартиру нужно арестовывать. Проводится оценка на предмет того, какое жилье обладает статусом единственного.

По общим правилам, статус единственного для должника жилья получает место, где:

• должник числится на постоянном регистрационном учете;
• должник вписан в перечень жильцов по домовой книге;
• он действительно там живет: здесь расположена школа, в которой учатся дети должника, он закреплен в местной поликлинике и т.п.

Например, Постановление Пленума ВС от 13 октября 2015 года № 45 предполагает, что место проживания должника устанавливается местом регистрационного учета.

Арест и изъятие жилья проводится через суд, куда обращается кредитор или сам судебный пристав. Необходимо подать заявление в районный суд по месту нахождения недвижимости. Уже с этого момента должник не пропишет в квартире новых людей и не продаст жилье.

Суд рассматривает дело примерно 2 месяца — можно приходить на заседания, давать пояснения, заявлять о несоразмерности или просить о рассрочке.

После вынесения решения приставы выставляют жилье на торги в течение 30 дней. Если в первом раунде продать недвижимость не удалось, проводятся повторные торги. После продажи у должника есть 14 дней, чтобы освободить жилплощадь. Если выручки от продажи объекта не хватит, чтобы закрыть долг пристав продолжит взыскание.

Что будет с квартирами при банкротстве физических лиц?

Процедура банкротства предполагает освобождение должников от финансовых обязательств. Обращаясь в арбитражный суд, человек заявляет, что у него нет ресурсов и возможностей, чтобы рассчитаться со своими кредиторами.

Суд рассматривает заявление и вводит реализацию имущества. Она означает, прежде всего, формирование двух реестров:

1. Требований кредиторов: то есть финансовый управляющий учитывает все претензии к должнику, которые суд признал обоснованными, и фиксирует их в специальном реестре.
2. Конкурсной массы: сюда попадает все имущество, которым владеет человек. Включается и имущество супругов, которое муж и жена нажили за годы брака совместно. Далее уже с применением ст. 446 ГПК РФ, ст. 101 № 229-ФЗ и других положений законодательства управляющий исключает из конкурсной массы некоторые объекты.

Соответственно:

• если человек владеет только единственным жильем, оно исключается из конкурсной массы и не продается;
• если в собственности у должника числится залоговое имущество (в том числе — единственное жилье под залогом), оно не исключается, а продается в пользу банка;
• если в собственности у должника несколько квартир, суд определяет среди них единственное жилье и исключает его. Остальные объекты продают через торги.

Когда конкурсная масса сформирована, финансовый управляющий организует торги. За счет вырученных средств:

• проводится возврат доли второму супругу — ему выплачивают 50% выручки;
• погашаются судебные расходы — на оценку, торги, уплату госпошлины;
• оплачиваются текущие расходы (например, алименты на содержание ребенка должника, коммуналка по проданному объекту);
• 7% от выручки выплачивается в качестве вознаграждения финансовому управляющему;
• проводятся расчеты в кредиторами.

В банкротстве возможны 3 очереди кредиторов, и банки с МФО попадают в реестр третьей очереди (после долгов по алиментам, компенсациям вреда здоровью и зарплате бывших работников должника). Если же 1-2 очереди нет, то вырученная сумма сразу достается банкам и микрофинансам.

Принцип пропорциональности значит следующее: если одному банку человек был должен 100 тыс. рублей, а другому — 20 тыс. рублей при конкурсной массе в 60 тыс. рублей, то каждый получит по 50% от суммы требований:

• кредитору с долгом 100 тыс. рублей достанется 50 тыс. рублей;
• кредитору с 20 тыс. рублей достается 10 тыс. рублей.

После завершения процедуры банкротства часть обязательств остаются непогашенными — они списываются, банк и МФО не вправе требовать долги с банкрота.

Статьи по теме

Популярные статьи

Рассчитать примерную стоимость банкротстваРассчитать стоимость