Выкуп квартиры с долгами

Задолженность по коммунальным услугам и капремонту может осложнить продажу квартиры. Тем не менее, это вполне реально. Вопрос с долгами будет решать продавец или покупатель, что иногда прописывают в содержании договора. Запрет на продажу возникнет только в случае ареста квартиры. Также закон предусматривает специальные правила для реализации жилья в ипотечном залоге. Об особенностях выкупа квартир с долгами читайте в нашем материале.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным услугам

В большинстве случаев жилье с задолженностью по коммунальным платежам в плане предстоящей продажи ничем не обременено. Собственник сам решает, какую цену он хочет получить за недвижимость, как искать покупателя и где размещать объявления. Есть как минимум три способа для совершения сделки:

• Продавец найдет деньги и закроет все долги перед подписанием и регистрацией договора.
• Покупатель передаст задаток, за счет которого продавец погасит задолженность.
• Вопрос с оплатой просрочек будет решен покупателем после сделки (как вариант, уменьшают выкупную цену на сумму долга).

Тот факт, что по квартире числится задолженность, никак не скажется на регистрации сделки. Для Росреестра эти сведения не важны, и их можно не указывать в договоре.

Продать квартиру с долгами вполне реально по рыночной стоимости. Лучше сразу сказать потенциальным покупателям о проблемах с оплатой коммуналки. Если объект интересен им, продавцу могут предложить задаток. Еще стоит знать следующее:

1. Задолженность по коммунальным услугам числится за конкретным человеком или несколькими людьми. Взыскание будет вестись с продавца, если просрочка не погашена на момент перехода права собственности.
2. Взносы за капремонт, напротив, начисляют на объект недвижимости. Долги по таким обязательствам могут взыскать с нового собственника, независимо от даты их возникновения.

Как покупатель проверит наличие долгов и можно ли это скрыть

Так как недвижимость является очень дорогим активом, до ее покупки проверяют абсолютно все. Этим может заняться сам покупатель, его юрист, риелтор и т.д.

Скрыть наличие долгов практически нереально. У продавца обязательно запросят квитанции и платежные документы за последние месяцы. Там точно будут видны начисления, задолженность и штрафные санкции. Еще как вариант: вместе посмотреть состояние лицевого счета в личном кабинете.

Если долги уже взыскивают, сведения об этом легко проверить через сайт судебных органов и на портале ФССП:

• После возбуждения гражданского производства суд внесет информацию о нем на сайт. Сумма долга не будет видна, однако суть спора прослеживается по карточке дела.
• В банке данных на портале ФССП ⁽¹⁾ показывается текущий размер задолженности, а также основания ее взыскания.
• Не получится проверить через интернет-ресурсы только данные о выдаче судебного приказа, поэтому на данный момент покупателям стоит обращать внимание.

Условие о погашении задолженности в договоре купли-продажи

Уточнив сумму задолженности, покупатель может согласиться на передачу задатка или аванса. Это автоматически накладывает обязательства на собственника-должника. Если он откажется продать квартиру, ему придется вернуть полученную сумму полностью (аванс) или в двойном размере (задаток — ст. 381 ГК РФ). Можно сразу прописать, что за счет переданных средств нужно погасить долги до даты сделки.

Если продавец соглашается сам погасить задолженность (с уменьшением цены объекта), стоит обратить внимание на следующее:

• Размер долга необходимо определить на дату сделки, т.е. буквально в последний момент перед подачей документов в Росреестр.
• Обязательно нужно сверить начисления по коммуналке с показаниями счетчиков. Если продавец умышленно передавал заниженные данные, разбираться с проблемой придется покупателю.
• В договоре лучше указать, что покупатель соглашается принять на себя обязательства по погашению задолженности.

Риелтор или юрист, который представляет интересы покупателя, обязан сам изучить все подводные камни и убедиться в юридической чистоте сделки. В состав услуг может входить проверка зарегистрированных и скрытых обременений, оформление договора задатка в агентстве и сопровождение передачи денег.

Когда возникнут проблемы с продажей недвижимости

Итак, долги по коммуналке лишь осложнят сделку, но не станут препятствием для купли-продажи. Проблемы разной степени серьезности могут возникнуть, если по квартире есть какие-либо обременения или ограничения. Вот перечень таких ситуаций:

• Недвижимость в залоге у банка. Самостоятельная продажа разрешена законом, но при определенных условиях (подробнее об этом расскажем чуть ниже).
• На квартиру наложен арест в исполнительном производстве. Шансы на сделку будут равны нулю, так как пристав может разрешить самостоятельную реализацию имущества только со стоимостью до 30 тысяч рублей.
• Квартира выставлена на реализацию в ходе банкротства. Прямая продажа запрещена, так как распоряжением имущества занимается финансовый управляющий.

Если квартира находится не в собственности, а во владении по социальному найму, продать ее нельзя. Сначала придется пройти приватизацию. Наличие или отсутствие долгов для этого не имеет значения. После завершения процедуры собственник сможет оформить приватизированный объект на продажу.

Сложности могут возникнуть при покупке квартиры в долевой собственности. Зачастую доли принадлежат лицам, которые не являются членами семьи или уже разведены. Сделка проводится в два этапа. Сначала продавцу придется предложить преимущественный выкуп (переуступку) доли другому собственнику. Если согласие не получено, можно заключать договор с покупателем. Для преимущественного выкупа необходимо назвать ту же цену, что и для основной сделки.

Особенности продажи квартиры в ипотеке

Долгое время преодолеть обременение на квартиру, заложенную по ипотеке, было невозможно. Банки отказывали заемщикам в самостоятельной продаже, даже если по кредиту не было просрочек. С 2024 года ситуация изменилась. В законе № 102-ФЗ теперь появилась отдельная ст. 37.1, которая разрешает продажу. Обязательные условия для этого:

1. Если по ипотеке есть просрочки, заявление в банк можно подать только до предъявления иска об обращении взыскания на заложенное имущество.
2. На момент обращения в банк в отношении заемщика не должно быть возбуждено банкротство.
3. На самостоятельную продажу кредитной квартиры заемщику дают только 4 месяца (правда, этот срок можно продлить по отдельному соглашению).
4. Средства от продажи поступят в банк, а заемщик получит остаток после погашения ипотеки.

Интересно, что закон не запрещает продажу при наличии просроченной задолженности по ипотеке. Также не станет препятствием и долг по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Банк обязан рассмотреть заявление в течение 10 дней. Если оно удовлетворено, заемщик сам ищет покупателя и заключает договор. В содержании документа будут указаны реквизиты, куда поступят средства. Только при таких условиях регистрация пройдет успешно.

На цену сделки банк повлиять не может. Но очевидно, что стоимость квартиры по договору должна превышать остаток долга по ипотеке со всеми процентами и штрафными санкциями. Указанные выше правила не означают, что заемщик может перепродать ипотеку. У покупателя не возникнет никаких обязательств перед банком, и он станет полноценным собственником квартиры. Впрочем, возможен и перевод долга, но в этом случае банк должен проверить благонадежность нового заемщика.

Как арест влияет на возможность продажи жилья

Приставы могут арестовать и продать квартиру должника далеко не всегда. Действует правило о соразмерности долга и стоимости имущества. Но если с собственника взыскивают задолженность в сотни тысяч и миллионы рублей, то наверняка введут запрет на регистрационные действия. Он автоматически лишает возможности продать жилье без разрешения пристава.

В ходе реализации должник не может сам выбрать, кому продать квартиру. Все происходит на открытых торгах. Их участниками могут быть любые заинтересованные лица. Если на момент реализации по объекту числятся долги по коммуналке, об этом будет указано в карточке лота. После торгов должник сможет получить деньги, оставшиеся после погашения требования взыскателя, исполнительского сбора и иных расходов.

Аналогичные правила действуют и при прохождении банкротства. Суд вправе ввести арест имущества и наверняка сделает это. Продажа будет осуществляться через торги, а все вырученные средства пойдут на оплату требований кредиторов и возмещение расходов по делу. Сейчас есть возможность защитить от продажи ипотечное жилье (по соглашению с банком), но права на продажу недвижимости не возникнет.

Статьи по теме