Как проверить на долги земельный участок

Автор статьи: Константин Милантьев

Последняя редакция 2 октября 2025

Время на прочтение 9 минут

Просмотров 631

Перед покупкой стоит узнать долги по земельному участку физического лица, чтобы потом не возникло никаких сюрпризов. Это можно сделать несколькими способами: как минимум, обратиться через портал «Госуслуг» или в МФЦ за выпиской из ЕГРН. В результате потенциальный покупатель узнает, нет ли обременений на недвижимости и не находится ли она в залоге. Опытные риелторы рекомендуют перед такими покупками проверять еще и кредитную историю продавца, чтобы выяснить, не грозит ли ему банкротство. При серьезных долгах есть риск, что он обратится за признанием несостоятельности и сделка купли-продажи тщательно будет рассматриваться в суде.

Как следует проверить земельный участок перед покупкой

Начните с выписки из ЕГРН. Она позволяет узнать площадь, границы, назначение и возможности использования участка. Например, подойдет ли он для строительства дома. Особенно важно проверить, есть ли обременения, ограничения на строительные работы и не находится ли участок в залоге. Выписку можно заказать:

• через «Госуслуги»;
• Росреестр ⁽¹⁾;
• в МФЦ.

Весьма полезным будет сервис «Публичная кадастровая карта» ⁽²⁾. Здесь доступен поиск земельного участка по кадастровому номеру или адресу, есть вся актуальная информация по нему. Необязательно вводить даже какие-то данные земельного участка, можно просто найти нужный населенный пункт на интерактивной карте и посмотреть данные.

Пример поиска информации по земельному участку в Публичной кадастровой карте

Сразу же отображается:

1. кадастровый номер земельного участка;
2. адрес;
3. площадь.

Если необходимо получить более развернутые данные — отчет об объекте недвижимости, о переходе прав на него, справку о кадастровой стоимости или кадастровый план, то система требует плату. Как мы видим, стоимость информации составляет от 250 до 500 рублей. Если нужно юридическое исследование рисков сделки, то цена такой услуги составит 1 250 рублей.

Как проверить долги по налогу на земельный участок

Бесплатно проверить налоги через «Госуслуги» или личный кабинет на сайте ФНС ⁽³⁾ может только сам налогоплательщик. Кроме того, остается и вариант обратиться с паспортом в отделение ФНС по месту нахождения участка.

Доступен также расчетный калькулятор ФНС ⁽⁴⁾, представленный на сайте ведомства. Потребуется ввести кадастровый номер участка. Далее система самостоятельно подсчитает, сколько конкретно нужно внести налогоплательщику.

Через «Сбербанк онлайн» удобно не только посмотреть налоговые задолженности, но и при необходимости оплатить их.

Долги по налогам не переходят на нового собственника, однако их наличие может усложнить регистрацию сделки, если на имущество наложен арест. Покупателю стоит запросить у продавца актуальную справку об отсутствии задолженности по налогам.

Дополнительные проверки

Допустим, вы приобретаете земельный участок в СНТ или ДНП, в этом случае стоит удостовериться, что за продавцом не числятся долги по коммунальным ресурсам. Для этого приходим лично или иным способом связываемся с правлением товарищества. Если человек не уплатил какие-то взносы, то вам предоставят всю необходимую информацию. Есть даже специальные сервисы, которыми можно воспользоваться, чтобы уточнить и оплатить задолженность по взносам ⁽⁵⁾. Потребуйте от продавца, чтобы он закрыл все долги перед сделкой.

Как правильно проверить квартиру на долги перед покупкой: пошаговое руководство Статья по теме

Наличие долгов по оплате арендной платы за землю государства необходимо проверить непосредственно у собственника. Если участок находится во владении РФ, то направлять запрос нужно в региональное управление Росимущества. Для региональной или муниципальной собственности актуальную информацию можно получить в соответствующих органах, курирующих имущественные отношения.

Однако интересы покупателя участка это, по сути, не затрагивает. Бывший собственник будет требовать погасить долг непосредственно от арендатора.

Как долги продавца могут повлиять на сделку

Люди порой недооценивают значение долговых проблем продавцов. В частности, они могут привести потом к оспариванию сделок купли-продажи или даже к аресту имущества, которое человек уже почти приобрел. Чтобы глубже понимать проблему, нужно вникнуть в положения законодательства:

• Закон № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
• Закон № 127-ФЗ «О банкротстве (несостоятельности)».

Рассмотрим подробнее на основе этих нормативных актов, как исполнительное производство и банкротство продавца могут затронуть интересы покупателя земельного участка.

Исполнительные производства продавца и риски для покупателя

Из-за долгов по кредитам, займам, налогам и другим обязательствам кредитор обращается в суд за принудительным взысканием. Исполнительный документ направляют в ФССП, которая и открывает исполнительное производство. Судебные приставы начинают принимать меры в отношении должника. Они среди прочего вправе:

1. арестовать и заблокировать банковские счета;
2. арестовать имущество, в том числе земельный участок;
3. изъять собственность должника с целью последующей продажи.

Если приставы наложат обременение на земельный участок, оно будет отображаться в выписке ЕГРН. Перерегистрировать недвижимость на нового собственника до снятия обременения невозможно. Для этого продавец должен закрыть долги, которые стали причиной исполнительного производства.

Бывают и достаточно необычные ситуации: у продавца есть открытое производство, он продает при этом свой участок. Уже заключен договор купли-продажи, осталось только его зарегистрировать. И вот, пока дело шло до официального оформления, приставы успели наложить ограничение.

Именно поэтому важно изучить долги продавца. Если он не платит по своим обязательствам, кредитор вправе в любой момент обратиться за дополнительными ограничениями в ФССП и попросить об аресте имущества. Так что стоит проверить продавца в базе исполнительных производств на сайте ФССП. Можно также попросить продавца предоставить кредитную историю из БКИ. Она покажет, какие на данный момент кредиты и займы числятся на собственнике участка. Кстати, в кредитной истории обычно отображаются и сведения о признании банкротства.

Признание несостоятельности и возможность оспаривания сделки

Любой человек вправе обратиться с заявлением о признании банкротом в арбитражный суд или МФЦ и попросить об освобождении от долгов при наличии признаков несостоятельности и неплатежеспособности согласно закону № 127-ФЗ. В большинстве случаев рассмотрение дела осуществляется в судебном порядке. Назначается финансовый управляющий, который обязан проверить финансовое и имущественное положение должника, а также изучить обстоятельства, которые привели к банкротству. Тут сразу отметим, что после начала процедуры никакие сделки банкрот заключать уже не может.

Например, человек, уже имея просроченные обязательства, продал земельный участок, а через 3 месяца обратился за признанием несостоятельности. Была введена реализация имущества. Финансовый управляющий быстро выявил недавнюю сделку. К должнику обратились с вопросом, на что он потратил вырученные деньги. Мужчина их израсходовал на свои нужды, но так и не закрыл кредиты.

При таких обстоятельствах финансовый управляющий и кредиторы могут инициировать оспаривание сделки. Как это происходит:

1. Договор купли-продажи земельного участка признается недействительным. Выносится соответствующее решение суда.
2. Имущество включают в конкурсную массу.
3. Деньги покупателю не возвращают в натуральном виде. Его включают в реестр кредиторов. То есть лицо становится в очередь на удовлетворение долговых претензий.

Как показывает практика, для покупателя вернуть хотя бы какую-то часть уплаченной суммы в таких обстоятельствах будет сложно. Шансы выше, если у банкрота есть какое-то еще ценное имущество. Однако право требования у пострадавших не отнимается, после завершения банкротства покупатели имеют право предъявить претензии в порядке исполнительного производства.

Однако для оспаривания сделки купли-продажи при банкротстве нужны веские основания. Например:

• Стороны являются друг другу родственниками: допустим, брат покупает у брата землю.
• Цена по договору занижена. Реальная стоимость составляет, к примеру, 2 млн рублей, а по документам участок продан за 800 тысяч.
• Отсутствует факт передачи средств от покупателя продавцу или покупатель в действительности не имел финансовой возможности на это приобретение. То есть сделка была выполнена только на бумаге, фиктивно. В особенности, если есть доказательства, что должник продолжает пользоваться проданным имуществом.
• Существуют иные основания полагать, что продавец заключил сделку, чтобы не допустить удовлетворения требований кредиторов.

Какие сделки могут оспорить при банкротстве физических лиц Статья по теме

Если сделка заключена без подобных подозрительных оснований, суд откажет в признании договора недействительным. Приведем в качестве примера апелляционное определение от 2015 года ⁽⁷⁾. Оно хорошо демонстрирует позицию судов в вопросах оспаривания сделок банкротов, по которым второй стороной выступает добросовестный приобретатель.

В рамках признания несостоятельности финансовый управляющий обратился в суд за оспариванием договоров купли-продажи земельных участков должника. Так, мужчина накануне признания банкротства продал свое имущество.

Обосновывая свою позицию, финансовый управляющий указал, что на момент заключения сделок продавец уже был фактически неплатежеспособным, о чем свидетельствуют, в частности, данные из налоговой базы. Якобы встречное исполнение было неравноценным, т.е. участок был продан слишком дешево.

Суд первой инстанции отказался признавать договоры недействительными, ссылаясь на то, что покупатель не знал о долговых проблемах продавца. Он не был в курсе, что имущественным интересам кредиторов причиняется вред. Кроме того, признаков неплатежеспособности у продавца на тот момент не было. Средств от продажи земли вполне бы хватило, чтобы должник рассчитался со своими кредиторами, однако этого так и не произошло.

В результате апелляция тоже не нашла оснований для оспаривания сделок и возврата участков в конкурсную массу. Сделки не обладали признаками подозрительности.

Исходя из сложившейся практики банкротства, можно дать несколько рекомендаций:

1. Заключать юридически чистые договоры, т.е. не занижать цены в документах.
2. Если продавцом и покупателем выступают близкие люди, то нужно позаботиться о том, чтобы были доказательства непричастности. В суде обязательно встанет вопрос о том, знал ли покупатель о долговых проблемах продавца и не пытался ли ему помочь увести имущество из-под удара.
3. Фиксировать факт передачи денег при покупке.
4. Проверять продавца на наличие исполнительных производств и крупных долгов.

В целом многие риелторы не рекомендуют связываться с собственниками, у которых есть непогашенные долги по исполнительному производству или которым грозит признание банкротства. Однако в целом сделки заключать в таких случаях можно, но очень важно соблюсти юридическую чистоту, чтобы потом не к чему было придраться. Не стоит, например, покупать землю за полцены, как бы ни хотелось — при банкротстве явно возникнут проблемы.

Автор статьи Константин Милантьев

Публикаций 1351

Больше информации →

Об авторе

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Статьи по теме