Как можно спасти ипотечную квартиру при банкротстве: подробная инструкция

Несмотря на очевидное преимущество банкротства — списание долгов в пределах, оговоренных в законе № 127-ФЗ, у процедуры есть и серьезный минус. Должнику придется расстаться со всем ценным имуществом. Также на продажу могут выставить и активы, которые находятся в совместной собственности супругов. Сохранение имущества должника допускается только в случаях, предусмотренных законом. Сейчас таких возможностей больше: у банкрота есть шанс защитить ипотечную квартиру от продажи, если оформить мировое соглашение с банком.

Как спасти ипотечную квартиру при банкротстве физического лица

Пока ипотека полностью не выплачена, жилье в залоге является обеспечением в пользу банка. Если заемщик перестанет вносить платежи, квартиру продадут, чтобы покрыть долги. В обычной ситуации применяется порядок реализации по закону № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Есть два условия, при которых банк сможет обратить взыскание на заложенную недвижимость — просрочка от трех месяцев и превышение размера долга более чем на 5% от стоимости объекта. Также допускается продажа жилья по инициативе заемщика. Это новая норма, которая появилась с 2024 года (ст. 37.1 закона № 102-ФЗ).

В случае с банкротством применяются иные правила. Поскольку у должника есть имущество (ипотечная квартира), он имеет право пройти указанную процедуру только через арбитраж, но не в МФЦ. В рамках дела будет проведена реализация активов. Для этого финансовый управляющий соберет сведения об имущественном положении и определит, что можно и нельзя продать. Далее пройдут торги, после чего начнутся выплаты по требованиям кредиторов и расходам на банкротство.

При подготовке к реализации финансовый управляющий применяет ст. 446 ГПК РФ. В ней есть список имущества, которое не могут забрать у должника в ходе исполнительного производства и при банкротстве. Там до сих пор указано, что не подпадает под защиту жилье, обремененное ипотекой. На основании данной нормы приставы смогут при исполнительном производстве продать заложенную квартиру, даже если она является единственной для заемщика.

До осени 2024 года указанные выше правила действовали и при прохождении банкротства. Единственным способом защитить ипотечное жилье была реструктуризация долгов, но в этом случае не происходит освобождение от обязательств. Соответственно, должник с ипотекой настраивался на продажу квартиры. Даже если по кредиту не было просрочек, банк все равно заявлял свои требования и участвовал в распределении конкурсной массы.

Как изменения в законе повлияли на права банкрота с ипотекой

Закон № 127-ФЗ был дополнен ст. 213.10-1 в сентябре 2024 года. Она полностью посвящена сохранению ипотечного жилья при прохождении судебного банкротства. Для этого введены обязательные условия:

1. Должник заключает мировое соглашение с банком, в котором взята ипотека.
2. Мировое соглашение должен утвердить арбитражный суд.
3. В соглашении описывается порядок и сроки погашения просрочки по ипотечному кредиту, если она есть.
4. На спецсчет необходимо внести деньги на выплаты по требованиям кредиторов по первой и второй очередям, но не более 10% от стоимости квартиры.

Условия вполне разумные, а вот соблюсти их не так-то просто. Главная сложность заключается в перечислении средств на выплаты кредиторам. К первой и второй очередям относятся долги по алиментам, возмещению вреда и ущерба, а также обязательствам перед работниками (актуально для ИП). При отсутствии указанных требований проблема будет снята. Но если соответствующие долги заявлены, то придется искать деньги на пополнение спецсчета. О том, как это сделать в условиях банкротства, расскажем чуть ниже.

Появление ст. 213.10-1 не сказывается на положении должников без ипотеки. Но если она есть, могут возникать следующие ситуации:

• Если банкротится заемщик или созаемщик с просроченными долгами по ипотеке, их придется погасить на основании соглашения.
• При отсутствии просрочек после банкротства с сохранением заложенного жилья нужно платить ипотеку на прежних условиях (без изменения процентной ставки).
• Остальное имущество будет продано на общих основаниях, однако другие кредиторы не смогут требовать продажи ипотечной квартиры.

Какие сложности возникнут у заемщика с ипотекой при прохождении банкротства

Условия, о которых мы рассказали выше, вполне выполнимы даже при наличии требований кредиторов по первой и второй очередям. Сложности могут возникнуть:

• на этапе переговоров с банком, который может отказаться от подписания мирового соглашения;
• при согласовании условий соглашения (особенно в части сроков погашения просрочки);
• при поиске средств на пополнение специального счета для выплат кредиторам.

Отказ банка можно оспорить. На этот случай уже есть примеры судебной практики.

Сложнее будет найти деньги на выплаты кредиторам. Сумма, которую необходимо внести, будет известна после окончательного формирования реестра (это задача финансового управляющего). Далее по отчету оценщика определяется стоимость квартиры. Зная указанные цифры, должник может искать источник для пополнения специального счета. У него самого таких денег, скорее всего, не будет. Все доходы и сбережения поступают в конкурсную массу, а потратить их на соблюдение условий для мирового соглашения нельзя. Должнику выделят только необходимый прожиточный минимум.

В законе ничего не сказано о том, кто обязан пополнить специальный счет. Должник может попросить об этом родственника или друга, заключив договор займа или просто по устной договоренности. После банкротства, когда финансовое положение станет лучше, получится рассчитаться по новому долгу. Если же средства на спецсчет не внесены, суд откажет в утверждении соглашения.

Можно ли не заявлять об ипотечном кредите

До снятия залога ипотечную квартиру нельзя переуступить супругу или переоформить на родственника. Но стоит ли указывать об ипотеке при прохождении банкротства, особенно если по ней нет просроченной задолженности? Здесь нужно учитывать следующие нормы закона № 127-ФЗ:

• Подавая на банкротство, должник обязан предоставить сведения обо всех своих обязательствах (даже без просрочек).
• Недвижимость, оформленную на должника, все равно выявит финансовый управляющий (сведения из ЕГРН поступят по запросу в течение нескольких дней).
• Все кредиторы, заявившие свои требования, смогут претендовать на средства от продажи имущества (у банка по ипотеке есть лишь преимущества при выплатах от реализации заложенного объекта).

Таким образом, в сокрытии ипотеки при подаче на банкротство нет никакого смысла. Банк-залогодержатель тоже не останется в стороне и заявит свои требования в реестр или обозначит их как текущие платежи. В противном случае он рискует потерять деньги, так как не будет участвовать в распределении конкурсной массы.

Если заемщик планирует списать долги по ипотеке под ключ в 2025 году, сохранить жилье не получится. После продажи объекта деньги пойдут на выплаты кредиторам и расходы по делу. При недостаточности средств для погашения всех ипотечных обязательств банкрота освободят от них. Если после всех расчетов остались деньги, что крайне маловероятно, то их вернут должнику.

Как оформить документы на сохранение ипотечного жилья

Инициатором заключения соглашения будет должник. Ему нужно связаться с банком и предложить перейти к согласованию условий документа. К сожалению, единый образец мирового соглашения законом не утвержден. Понимая важность последствий таких действий, советуем обратиться к юристу. Он подготовит проект документа с учетом ситуации должника и поможет во взаимодействии с банком.

Что касается содержания соглашения, то закон предъявляет к нему только одно требование: в документе необходимо описать порядок погашения просрочки, если она возникла на момент возбуждения банкротства. В этом заинтересован и сам банк. В остальном стороны вправе указать все что угодно. Например, банк может согласиться на предоставление отсрочки, изменить размер ежемесячного платежа и т.д.

Соглашение вступит в силу только после утверждения арбитражным судом. Если все условия соблюдены, остальные кредиторы не смогут предъявить возражения или обжаловать судебный акт. В отношении ипотечных обязательств производство прекратят. По другим требованиям банкротное дело продолжится по общим правилам.

Как обойти или оспорить отказ банка

Нельзя исключать, что банк ответит отказом на предложение должника и будет настаивать на реализации заложенной квартиры. Причины могут быть самыми разными.

Если договориться не удалось, сохраняется шанс защитить жилье следующим образом:

1. Нужно подать заявление в банк и потребовать утверждения документа (естественно, если все остальные условия по ст. 213.1-10 соблюдены).
2. Суд проведет заседание и проверит, есть ли основания для исключения ипотечной квартиры из конкурсной массы.
3. Поскольку соглашение нельзя утвердить при отказе второй стороны, суд определит «локальный план реструктуризации».

Данная схема работает на практике. Например, в Краснодарском крае определением арбитражного суда ⁽¹⁾ банкроту оставили заложенную квартиру, хотя банк отказывался идти навстречу. Таким образом, наличие ипотеки не приведет к тому, что после завершения банкротства должник останется без жилья.

В каких случаях не заберут остальное имущество

Выше мы привели ссылку на ст. 446 ГПК РФ. В ней перечислены виды имущества, которые защищены от продажи при взыскании долгов (исполнительное производство) или в рамках банкротства. Список не очень большой. Нельзя забрать у должника предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, имущество, необходимое для профессиональных занятий (стоимостью в пределах 10 тысяч рублей), домашних животных и скот, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и некоторые другие вещи.

Помимо прочего, под защиту попадает единственное жилье, не обремененное залогом. Правда, судебная практика позволяет реализовать даже такую недвижимость. Для этого кредиторам нужно доказать, что единственная квартира отвечает признакам роскошности, и приобрести должнику иное жилье.

Все, что подлежит реализации, пройдет оценку и будет выставлено на торги. На время банкротства распоряжение имуществом невозможно без согласия финансового управляющего. Это относится и к активам, приобретенным или полученным уже после возбуждения дела, например, вещам, объектам или транспорту, которые переданы должнику по наследству.

Статьи по теме