Судьба семейной ипотеки в случае расторжения брака

Программа господдержки для приобретения жилья в ипотеку, рассчитанная на молодые семьи с детьми, была принята в 2018 году: с ее помощью можно купить квартиру или построить дом за счет заемных средств, взятых у банка по сниженной процентной ставке. В 2024 году льготные условия продлились еще на 6 лет, правда, с внесением дополнительных ограничений, а помощью государства уже воспользовались более миллиона семей ⁽¹⁾. Но поскольку жилищный кредит — достаточно длительная ссуда с большим количеством нюансов, вопрос о том, что делать с семейной ипотекой в случае развода, остается актуальным.

Семейная ипотека и развод

Рыночная ставка по жилищному кредиту, которая во многом зависит от ставки рефинансирования ⁽²⁾ и текущей экономической ситуации в стране, не всегда является подъемной для большинства семей, особенно молодых, которые только становятся на ноги. Так, сейчас ключевая ставка ЦБ РФ составляет 15%, а значит, проценты по ипотеке еще выше.

Государство же предлагает определенной категории граждан помощь: компенсировать часть ставки банку, сделав тем самым приобретение жилья более доступным. Основными получателями такой помощи стали семьи с детьми: первоначально оформить программу можно было при рождении второго ребенка после 2018 года, позже — даже родителям первого малыша.

На сегодняшний день ограничения программы вновь были ужесточены: получить льготную ипотеку могут только семьи с ребенком до 7 лет, с ребенком-инвалидом или с двумя несовершеннолетними детьми, но не во всех регионах и населенных пунктах. Упор сделан на небольшие города (исключая Московскую и Ленинградскую области) и регионы с низким объемом строительства.

Когда речь заходит о разводе, жилищный кредит может значительно усложнить положение решивших разбежаться супругов. Даже обычную квартиру в собственности делить непросто — вопросов предстоит решить немало: с кем остаются жить дети, кто больше вложил, придется ли переоформлять имущество и так далее. С ипотекой еще сложнее: ведь делить придется не только жилплощадь, но и долги, да еще и с согласования третьей стороны — банка.

Касательно семейной ипотеки приходится учесть два дополнительных нюанса:

1. В случае официально зарегистрированного брака банк оформляет договор жилищного кредитования минимум с двумя созаемщиками: один из супругов будет титульным, второй — «дополнительным», но ровно также несущим ответственность за своевременный возврат долга. Это выгодно кредитной организации — так она дополнительно защищает себя от рисков. Удобно это и самому заемщику: благодаря учету доходов супруга можно получить более выгодные условия и одобрение большей суммы.

   Но когда кто-то один (муж или жена) имеет высокую платежеспособность и финансовую дисциплину, банки порой готовы идти навстречу и оформлять договор только на одного из супругов. Такой шаг позволяет обойти ограничения законодательства по участию в льготных программах: второй человек из пары таким образом тоже получает возможность обратиться за поддержкой.

2. Оформляя «обычный» договор ипотеки на общих условиях, заемщик, хотя и с согласования банка, может поменять состав участников соглашения. В том числе, сделав титульным — а значит, первоочередно ответственным за возврат жилищной ссуды — своего супруга, и выйти из сделки, полностью сняв с себя обязательства.

   С семейной ипотекой так не получится. Согласно условиям программы, основным заемщиком до полного погашения кредита должно оставаться то же лицо, которое изначально оформило договор. Созаемщиков и поручителей поменять можно, но отказаться от договора не выйдет.

В остальном же при разводе вопрос с семейной ипотекой решается идентично любой другой кредитной программе: супругам придется искать решение, как разделить и недвижимость, и долги. Хорошо, если договоренности между ними закреплены заранее в брачном договоре. Если же нет, вариантов два: или самим искать компромисс, или отстаивать свои права в суде.

Сама по себе программа семейной ипотеки с господдержкой не требует наличия супруга в принципе, поэтому некоторые банки изначально соглашаются оформлять ее только на одного: мужа или жену. Однако даже если в договоре числится только один из пары, это не освобождает супругов от необходимости при разводе принимать решение о том, как поступить с квартирой и долгом кредитной организации, как и в случае с ипотекой на общих условиях. За исключением пары нюансов, порядок раздела имущества и обязательств соответствует обычному разделу имущества, нажитого в продолжение брака.

Ипотека и брак: что говорит закон

Согласно действующему законодательству, при разделе совместно нажитого имущества у бывших супругов есть два пути:

1. по закону;
2. по договору.

Первый регламентируется статьей 39 СК РФ и подразумевает распределение собственности и обязательств поровну каждому супругу. Второй вариант опирается на те договоренности, которые муж и жена сами установили между собой, но такое соглашение должно быть закреплено на бумаге и нотариально. То и другое распространяется и на ипотеки. На любые, а не только по семейной программе.

Нестандартные ситуации при разделе ипотеки

Частой спорной ситуацией может стать различный вклад супругов в ипотеку: один перечислил собственные средства на первоначальный взнос, да и последующие платежи делал самостоятельно, без помощи второй стороны.

Если в таком случае не зарегистрировано никаких соглашений между мужем и женой, имущество и долги должны делиться поровну. Решением может стать разбирательство в суде — но при этом потребуется доказать, что деньги действительно принадлежали только одному из пары, а не были накоплены вместе. Это возможно, если с момента заключения брака прошло мало времени, или если есть документы (например, дарения и купли-продажи других недвижимых или движимых объектов), прямо подтверждающие больший вклад одного из супругов.

А вот доказать в суде, что муж или жена ничего в семейный бюджет — и в погашение ипотеки — не вкладывали, практически невозможно. Согласно статье 34 СК РФ, совместно нажитым считается любое имущество, приобретенное в браке. Даже если один из супругов на протяжении всего этого времени вообще не имел доходов.

Варианты раздела жилья и обязательств

Итак, семейная ипотека, как и любая другая, в случае развода требует от супругов принять решение о том, кому и что достанется. Решение должно устраивать и пару, и, что немаловажно, банк — когда оно затрагивает интересы кредитора.

Рассмотрим все сценарии.

Оставить все, как есть

Ряд пар принимает решение сначала рассчитаться за приобретенную за счет заемных средств недвижимость, а уже потом решать вопросы с разводом и разделом активов. Далеко не всегда такой вариант удобен — если «потерпеть» нужно пару лет, это может быть реально. Но вот ждать погашения кредита двадцать, а то и тридцать лет, когда отношения и без того дали приличную трещину, сможет далеко не каждый.

При этом, с точки зрения простоты этот вариант наиболее приемлем, поскольку нет необходимости переоформлять документы, делить платежи или судиться по поводу раздела имущества. После того как семейная ипотека будет погашена, и долг перед банком закрыт, с недвижимости снимается обременение. Ее можно спокойно продать, распределив деньги между супругами и закрыв все имущественные разногласия раз и навсегда.

Принимая этот вариант, следует учитывать два важных момента. Во-первых, срок исковой давности по разделу имущества составляет три года. Следовательно, правильнее будет сразу определить порядок раздела квартиры в дальнейшем. Во-вторых, несмотря на то, что ипотека будет и далее выплачиваться в обычном режиме, банк о факте развода необходимо уведомить.

Переоформить все — и квартиру, и долг — на одного из супругов

Если муж или жена не хочет расставаться с жильем и вполне потянет платежи в одиночку, сразу всплывает вариант переоформить все на одного супруга. Беда в том, что по семейной ипотеке это возможно только в том случае, если договор изначально был заключен именно с этим титульным заемщиком. Если нет — такой способ решить имущественное затруднение конкретно по льготной госпрограмме для семей не подойдет.

К тому же, не стоит забывать, что такое переоформление возможно только с условием согласия банка. Чтобы получить его, понадобится доказать, что остающийся единственным плательщиком супруг способен выполнять обязательства в полном объеме.

Это значит, что придется снова собрать документы, которые предоставлялись банку при первоначальном оформлении ипотеки: справки о трудоустройстве и уровне дохода — только актуальные в моменте. Во-вторых, кредитная организация наверняка захочет убедиться, что развод не повлек за собой ухудшение финансового положения заемщика, и его платежеспособности хватит и на жилищную ссуду, и на другие потребности — например, на обеспечение детей, на алименты, коммунальные платежи и так далее.

Но даже если с вашей стороны все документы поданы, а условия соблюдены, банк в итоге рассмотрения может отказать или же предложить изменение условий договора: например, повысить процентную ставку по кредиту или переоформить ипотеку на более длительный срок с целью уменьшения регулярных взносов (фактическая реструктуризация).

Имущество поделить, а долги выплачивать поровну

В квартире возможен выдел долей для каждого из супругов в соответствии с законодательством. Договориться между собой муж с женой могут сами или же через суд, если споры разрешить не удается. Если банк соглашается на подобный вариант, договор переоформляется, и каждому из пары выделяется собственный счет для погашения ипотеки. Суммы взносов будут соответствовать выделенным каждому супругу частям собственности.

Главный риск такого варианта — то, что один из супругов прекратит перечислять свою часть задолженности. Несмотря на разные счета, имущество в залоге у банка одно, и в случае просрочки кредитная организация имеет право выставить приобретенную по семейной ипотеке недвижимость на торги.

В таком случае у второго супруга будет право выкупить «просроченную» долю в приоритете, однако будем объективны: этот ход по силам далеко не каждому. Если полностью взносы делает только кто-то один из экс-супругов, впоследствие он имеет право востребовать невнесенные платежи от второго супруга в судебном порядке.

Продать ипотечную квартиру

Подобные сделки возможны только с согласия банка, так как на весь период семейной ипотеки кредитор является залогодержателем, а на имущество наложено обременение. И все же сделать это можно:

• Если обоим супругам приобретенная по семейной ипотеке недвижимость не нужна, они могут подать в банк запрос на расторжение договора с отказом от дальнейших платежей. Кредитная организация в такой ситуации выставит жилье на продажу.
• Супруги могут запросить у банка разрешение на самостоятельную продажу недвижимости. В этом случае сделка может быть проведена на более выгодных условиях, что позволит не только перекрыть задолженность, но и выручить часть средств сверху, которая делится между супругами.
• Можно попробовать найти покупателя, который согласится переоформить задолженность на себя, либо предоставить средства на погашение семейной ипотеки в форме аванса.

Возможность самостоятельной реализации ипотечного жилья закреплена законодательно. С июня 2024 года в “ипотечном” законе № 102-ФЗ появилась статья 37.1, которая и регулирует этот порядок.

Но вообще такой вариант раздела ипотеки — один из самых сложных и невыгодных. Найти покупателя на залоговое жилье с учетом всех неудобств для него достаточно трудно, и зачастую вторая сторона такой сделки будет просить серьезную скидку. Если же квартиру выставят на торги, вырученных денег может даже не хватить на погашение долга, и тогда остаток задолженности банку супругам придется гасить самостоятельно.

Способы оформления раздела семейной ипотеки при разводе

Какой бы вариант деления обязательств и жилья ни выбрали супруги, его необходимо закрепить — в формате соглашения или решением суда. Существует три способа это сделать.

Брачный договор

Хотя в нашей стране подобные контракты до сих пор встречаются редко, это самый цивилизованный способ урегулирования семейных имущественных споров. Суть в том, что еще до брака или накануне серьезных сделок, к которым относится оформление семейной ипотеки, супруги договариваются о том, как именно будут решать финансовые вопросы в процессе совместного проживания и в случае его фиаско.

Главное преимущество брачного договора: в его рамках можно закрепить абсолютно все имущественные вопросы, начиная от того, чьими средствами будет гаситься жилищный кредит, и заканчивая вопросами владения.

Подготовить документ можно самостоятельно или с привлечением юриста, но иметь правовую силу он будет только после регистрации у нотариуса. Кроме того, о наличии или оформлении брачного договора обязательно требуется уведомить залоговый банк. Кредитная организация, в свою очередь, может потребовать изменения ряда пунктов соглашения, если они прямо или косвенно повышают риски невозврата ипотеки.

Соглашение о разделе имущества

Брачный договор может быть заключен только до расторжения брака. Если же заявление на развод уже подано, но супруги в состоянии мирно урегулировать между собой все имущественные претензии, определенный ими порядок тоже требуется задокументировать — в виде соглашения о разделе имущества.

В этом документе также прописываются все правила, по которым необходимо распределить все нажитое в браке. Жирный плюс: в соглашении можно учесть все мелкие нюансы, которые суд может проигнорировать.

В соответствии со статьей 38 СК РФ, такое соглашение, как и брачный договор, необходимо составить на бумаге и заверить нотариально. Документ должен содержать подробный перечень имущества, подлежащего разделу, с указанием его текущей рыночной стоимости, а также порядок его распределения.

Раздел по суду

Наконец, если супруги договориться между собой не могут, последним решением остается делить все через суд. Однако важно понимать, что такой вариант может оказаться в итоге не самым приемлемым: судьи при отсутствии закрепленных ранее договоренностей склонны принимать решение в рамках закона и делить все поровну.

Исключение составит только раздел семейной ипотеки, при оформлении которой был использован материнский капитал. В этом случае первоначально в приобретенном жилье должны быть выделены доли детям, и только потом остаток распределяют между бывшими супругами.

В отдельных ситуациях суд может встать на сторону одного из супругов, если с ним останутся дети, или если удастся доказать, что в ипотеку была вложена часть его собственных средств. Однако, судя по судебной практике, это скорее исключение, чем правило.

Вопрос, что будет с семейной ипотекой при разводе, решают стороны кредитного договора: сами супруги и банк, в первую очередь, а при невозможности найти вариант, который устраивает все стороны — еще и суд. Приобретение жилья с государственной льготой практически не накладывает дополнительных ограничений на мужа и жену: поэтому, если есть возможность договориться обо всем заранее, можно это сделать, оформив брачный договор.

Но иногда становится очевидным, что в итоге развода вы рискуете остаться с долгами, в том числе, и по ипотеке, выплачивать которые у вас нет материальных ресурсов. Не спешите отчаиваться — закон оставляет решение в виде прохождения банкротства физических лиц с последующим списанием долгов.

Статьи по теме