Ипотека с рефинансированием действующих кредитов

Люди, принявшие решение оформить ипотеку, практически всегда имеют за плечами кредитную историю, а иногда и другие действующие обязательства — от рассрочки до автокредита. А если платежеспособность позволяет, то открытых ссуд и вовсе может быть несколько.

Кредит на недвижимость не зря считается крайне ответственным решением, ведь после его оформления долгое время (годы!) понадобится отдавать банку весомую часть своих доходов. И как было бы здорово не только купить квартиру, но и закрыть все действующие обязательства, чтобы ежемесячный платеж остался только один. Отсюда вопрос: существует ли такая ипотека, с рефинансированием потребительских кредитов?

Можно ли оформить ипотеку и закрыть кредиты частью полученных средств

Ипотека — не просто полностью автономный кредитный продукт. Это серьезная сумма заемных денег, значительно более длительные сроки, чем у прочих типов кредитования, и высокие риски для кредитора.

Ради соблюдения некоторого баланса интересов сторон жилищные кредиты имеют свои особенности:

• более жесткие требования к потенциальным заемщикам;
• отдельная политика рассмотрения заявок;
• всегда целевая выдача средств;
• с обязательным страхованием;
• с оформлением залога.

Все это позволяет кредитору снизить свои риски, а заемщику — получить не заоблачную ставку в размере 100% годовых, а более-менее приемлемую, часто ниже средней по рынку, переплату.

Но это же делает ипотеку довольно негибким продуктом. Максимальная сумма, которую можно получить, зависит не только от платежеспособности заемщика, как в потребительских кредитах. Не менее важна и оценочная стоимость залога — например, невозможно получить 10 миллионов на покупку вторичного жилья, оцененного максимум в 2 миллиона. Да и на руки деньги в принципе не выдаются — все перечисления проходят внутри сделки купли-продажи.

Кроме того, жилищный кредит часто берут с использованием государственных социальных программ по недвижимости. Существуют льготные ипотеки: семейная, дальневосточная, сельская. Они позволяют получить деньги под меньший процент, однако с соблюдением ряда специальных условий. Наконец, можно использовать материнский капитал, но тогда детям должны быть выделены соответствующие доли в жилье, и так далее.

Рефинансирование ипотеки — выход?

Итак, действующих предложений, позволяющих не только получить жилищный кредит, но и погасить текущие обязательства в других банках, среди финансовых услуг в настоящий момент нет. Но есть небольшая оговорка: их нет для тех, кто оформляет ипотеку на конкретную недвижимость впервые.

Все меняется, если заемщик хочет рефинансировать уже действующий договор. Речь не о том, что можно объединить все текущие обязательства — и ипотеку, и потребительские кредиты, и карты. Однако, если поискать, можно найти вариант перекредитования с дополнительной суммой наличными. Эти деньги заемщик вправе использовать по своему усмотрению, в том числе направить их на погашение существующих займов.

Рефинансирование ипотеки с увеличенной суммой — решение, которое может помочь снизить финансовую нагрузку не только за счет более выгодных условий по ставке в новом договоре или увеличения срока. Если оформить перекредитование, грамотно все рассчитав, получится объединить несколько платежей в один, высвободив тем самым большую часть ежемесячного дохода.

Показательным в этом плане является Сбер. В довесок к рефинансированию ипотеки, оформленной в другом банке, он может предоставить клиенту довольно весомую дополнительную сумму — до 2,5 млн рублей⁽¹⁾.

Рефинансирование ипотеки с увеличенной суммой

Возможность переоформить ипотеку, да еще и получить при этом часть средств на руки, представлена далеко не во всех банках. Скорее, наоборот, такие предложения на рынке финансовых услуг являются уникальными. Несмотря на это, критерии в целом достаточно обыденны:

1. Требования к заемщику. Подать заявку на такое рефинансирование может человек в возрасте от 18 до 75 лет, с постоянным местом работы и стабильным, достаточным доходом. При этом планка возраста может варьироваться. Например, Альфа-Банк готов рассматривать только заемщиков от 21 года и старше⁽²⁾.
2. Требования к действующей ипотеке. Основных два: срок (обычно с момента первичного оформления жилищного кредита должно пройти не менее трех месяцев) и качество погашения — в рефинансировании будет отказано, если заемщик допускал просрочки.
3. Требования к объекту недвижимости. Залог крайне важен для банка, ведь именно он является гарантом возврата средств. Вот почему многие кредитные организации готовы рефинансировать только ипотеку, с помощью которой была куплена квартира или апартаменты. А вот брать на себя дополнительные риски и перекредитовывать договоры, оформленные на приобретение земельного участка или на строительство дома, не захочет практически ни один кредитор. В этом плане снова положительно выделяется Сбер: он готов рассматривать заемщиков с обязательствами, взятыми и на постройку жилья, и даже на его капитальный ремонт⁽³⁾.

В целом критических различий между требованиями при рефинансировании ипотеки с дополнительной суммой и при классическом перекредитовании нет. Желанный для банков клиент — молодой, трудоустроенный (желательно, официально) заемщик со стабильным доходом и высокой финансовой дисциплиной. А наиболее подходящий залог — новостройка без перепланировок и с хорошим ремонтом, повышающим ее рыночную стоимость.

Как оформить рефинансирование с дополнительной суммой

В первую очередь, необходимо найти программы рефинансирования с возможностью получения дополнительных средств и тщательно изучить их условия и требования. Нет смысла подавать заявку, по которой впоследствии гарантированно придет отказ.

Однако в части требований к заемщику можно попробовать выстроить с банком диалог. Например, не все кредитные организации готовы одобрить рефинансирование самозанятым — в этом случае можно остаться в роли созаемщика, а титульным (то есть основным) указать кого-то из подходящих под условия близких. Или, если недостаточен доход, привлечь платежеспособных созаемщиков.

Какие понадобятся документы

Подача заявки на рефинансирование — это не просто заполнение анкеты. Не стоит думать, что если все сведения уже предоставлялись ипотечному банку, то повторно проходить эти «круги ада» не придется. Придется.

К заявке на рефинансирование понадобится предоставить:

• По титульному заемщику: паспорт с документами, подтверждающими занятость и доходы. Созаемщикам необходимо предоставить точно такой же пакет документов. Исключение составляет только неработающий супруг — согласно статье 34 СК РФ, все, что приобретается в официальном браке, считается совместно нажитым имуществом. Долги, соответственно, тоже общие. И муж, и жена автоматически вносятся в договор жилищного кредитования, даже если кто-то из них не участвует в моменте в расчете дохода семьи.
• По действующей ипотеке: номер и дату договора, платежные реквизиты. Кроме этого, банк оставляет за собой право запросить и иные документы. Например, справку об остатке по договору или о просроченных платежах за предшествующий период.
• По залогу: документ, подтверждающий право собственности, отчет по оценке объекта, выписки из ЕГРН, техпаспорт.

На этапе рассмотрения заявки обычно направляются копии или сканы, однако позже банку будет нужно предоставить оригиналы.

Процесс оформления рефинансирования ипотеки

Разумеется, в первую очередь необходимо подать заявку. В большинстве кредитных организаций это можно сделать онлайн, прямо на официальном сайте. К заявке приложите документы и ждите решения банка.

В случае, если получен положительный ответ, наступает так называемый период подготовки к сделке. На этом этапе обычно оформляется страховка. Также заемщику предоставляется время на ознакомление с проектом будущего договора.

В момент озвучивания заявителю положительного решения сотрудник банка сразу может предложить варианты дат для оформления сделки. Это день подписания договора, когда все — и титульный заемщик, и созаемщики, — должны приехать в офис и заверить своей подписью документы.

Следующим этапом новый кредитор переводит средства на погашение старого жилищного кредита. Здесь заемщику необходимо запросить в банке, с которым он взаимодействовал до этого, справку о закрытии договора. Некоторые кредитные организации могут повысить ставку, если такая бумага не будет предоставлена.

Финальным шагом будет снятие обременения с недвижимости и передача ее под залог нового кредитора. Только после этого банк перечислит запрошенную сверху сумму на счет заемщика.

Подводные камни рефинансирования «с прибавкой»

Порой заемщики относятся к рефинансированию недостаточно серьезно — это зачастую и приводит людей к ситуации, когда платить нечем и выкрутиться больше не получается. Если вы все-таки решили перекредитоваться в другом банке, делать это необходимо только после того, как вы все проанализируете и рассчитаете — при низкой финансовой дисциплине пользоваться подобными программами нужно с особой осторожностью. Тем более, если речь идет о жилищном кредите.

Что нужно учесть, если вы задумались о рефинансировании ипотеки:

1. Чтобы выгодно оформить перекредитование, ставка по новому договору должна быть ниже хотя бы на 1–2 процентных пункта. При этом увеличивать срок обязательства нецелесообразно — это «съест» всю экономию и почти всегда приведет лишь к росту переплаты.
2. Рефинансирование ипотеки оформляется без комиссии, но потратиться все равно придется: понадобится новая страховка и повторная оценка объекта недвижимости. Эти расходы также необходимо учитывать при анализе экономической эффективности нового договора.

И хотя ипотеки с одновременным рефинансированием потребительских кредитов не существует, можно рефинансировать саму ипотеку — и плюсом получить деньги на руки. Это решение кажется идеальным: открывается возможность погасить действующие займы и спокойно платить «в одно окно». Однако практика показывает, что такое решение работает не всегда: порой спустя непродолжительное время оформляются новые кредиты, и ситуация возвращается в тупик.

Если у вас ипотека, множество кредитов, и ваша кредитная нагрузка зашкаливает, не усугубляйте свое и без того непростое положение. Лучшее предложение для вас — по возможности избавиться от долгов, а не увеличивать их.

Статьи по теме