Что делать, если созаемщик по ипотеке перестал платить

Ипотечные кредиты нередко оформляют на двух человек одновременно. На юридическом языке используется термин «солидарная ответственность», то есть отвечают за погашение ссуды сразу двое — основной заемщик и созаемщик. Как правило, в этих ролях выступают муж и жена, но встречаются и другие варианты: мать и сын, брат и сестра и так далее. То есть это близкие люди, которые знают друг друга годами и уверены в своей платежеспособности. Но порой жизнь складывается так, что человек, ради которого вчера можно было горы свернуть, внезапно отказывается участвовать в погашении кредита. Возникает недоразумение, разочарование и закономерный вопрос: что делать, если созаемщик по ипотеке не платит.

Вариантов не слишком много: далее платить за двоих или только за себя, полностью отказаться от ежемесячного внесения взносов, переоформить кредит на другого созаемщика или даже признать банкротство. Но каждый из перечисленных путей подразумевает риски и последствия. Впрочем, обо всем по порядку.

Права и обязанности по ГК РФ в ипотечном кредитовании

В целом права и обязанности сторон сделки прописаны в ГК РФ, а порядок выдачи ипотечных кредитов — в законе № 102-ФЗ. В своих решениях суды обычно ссылаются сразу на ряд статей Гражданского кодекса. Приведем в пример стандартное дело о принудительном взыскании долга по ипотеке ⁽¹⁾. Рассматривая спор, суд привел следующие отсылки:

• Ст. 420 ГК РФ — определяется понятие договора.
• Ст. 421 ГК РФ — ограничения на заключение сделок.
• Ст. 431 ГК РФ — особенности толкования условий сделок.
• Ст. 307 ГК РФ — каждая из сторон сделки должна исполнить свои обязательства.
• Ст. 309 ГК РФ — надлежащее исполнение обязательств.
• Ст. 310 ГК РФ — недопустимость одностороннего отказа от обязательств.
• Ст. 807-819 ГК РФ — порядок заключения договоров займа.

Исходя из положений законодательства, получается следующее:

1. Ипотека, оформляемая на заемщика и созаемщика, предусматривает солидарную ответственность по кредиту. То есть оба отвечают в одинаковой степени перед банком.
2. Залог регистрируется в Росреестре, и обременение снимается только после полного погашения кредита. До этого любые сделки с залоговым имуществом требуют согласия банка.
3. В случае неисполнения обязательств будут применяться действия, определенные в договоре. То есть возможны неустойки и другие санкции. Также кредитор вправе обратиться в суд за принудительным взысканием задолженности и обращением взыскания на ипотечное жилье.

Разберемся с некоторыми юридическими терминами. Люди часто путают правовой статус заемщиков по ипотеке, их возможности и права. Созаемщик, в отличие от поручителя и гаранта, является полноценным заемщиком по ссуде и имеет те же обязанности, что и основной заемщик. Он, как правило, прописан в ипотечной квартире и после погашения кредита приобретает право на жилье или долю в нем в собственность.

Поручитель выступает гарантом, он поручается за заемщика. В случае отсутствия оплаты он обязан взять погашение кредита на себя. При этом он не имеет отношения к самому имуществу, но может потребовать возмещения от заемщика.

В целом тема ипотеки довольно обширная. Заемщики могут получить налоговый вычет, рефинансировать (если ставки на рынке ипотечного кредитования снизятся) и реструктурировать объемный кредит. При определенных условиях можно взять ипотечные каникулы. В общем, перечень действий очень широкий, что продиктовано, в первую очередь, повышенным спросом на приобретение жилья в залог.

Причины вывода из ипотеки созаемщиков

Если человек просто обратится в банк с просьбой переоформить кредит на себя, ему, скорее всего, откажут. Нужны какие-то основания. Самая частая причина — это бракоразводный процесс. Тут все понятно: люди уже не могут жить друг с другом, поэтому и совместно исполнять обязательства они не в состоянии.

В остальных случаях тоже потребуются какие-то основания для вывода одного из созаемщиков. Например:

• Снижение или полное отсутствие заработка созаемщика. Это и ответ на вопрос, учитывается ли доход созаемщиков. Безусловно, учитывается. Если кто-то платить не может и не стремится, то допускается обратиться в банк и инициировать изменения.
• Отъезд одного из созаемщиков на ПМЖ за границу. Причина довольно спорная, но все же может сработать.
• Тяжелое заболевание или смерть одного из созаемщиков.

Без веских оснований, например, из-за ссоры между созаемщиками, банк вряд ли согласится на проведение таких изменений.

Получится ли взять ипотеку на себя, если титульный созаемщик не платит

Если вдруг кто-то из заемщиков перестал платить и фактически отказывается от исполнения обязательств, можно переоформить ипотечный кредит на себя. При этом необходимо учитывать условия:

• Тот, кто собирается взять на себя обязательства, должен являться одним из собственников жилья. Если это условие не соблюдается, то можно выделить свою долю и затем обращаться в банк за осуществлением процедуры.
• У человека есть стабильный и достаточный доход, что должно подтверждаться соответствующими документами.

Рассмотрим стандартную ситуацию: муж и жена разводятся. В таком случае кто-то из супругов может взять обязательства на себя, если:

1. Они официально разделят имущество соответствующим соглашением. Вполне подойдет и брачный договор.
2. Есть подтверждающие документы о бракоразводном процессе.

Окончательное решение все равно остается за банком. Кредитор вправе отказать в переводе ипотеки на одно лицо, если, например, заемщик зарабатывает слишком мало, и все его деньги будут уходить на погашение ссуды.

Для исключения созаемщика потребуется следующее:

• паспорта созаемщиков;
• заявления;
• документы о доходах;
• договор о кредитовании и документы на жилье (объект залога);
• свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества или брачный договор.

Далее эти документы подаются в банк. Кстати, если функционал позволяет, то подать заявку можно онлайн.

После одобрения подписывается еще одно дополнительное соглашение и регистрируются изменения в Росреестре. Помните, что на проведение всех действий отводится только 60 дней, важно не упустить этот срок. Следует уточнить стоимость услуги изменения договора — банки взимают плату за процедуру.

После развода, когда второй созаемщик выйдет из договора, претендовать на квартиру он уже не сможет.

Другие варианты действий при отсутствии оплаты со стороны созаемщика

Альтернативный вариант действий — это полный перевод ипотеки на сторонних лиц. То есть фактически пара уже не добавляет в действующий кредит новых лиц, а продает жилье вместе с ипотечными обязательствами. Разумеется, следует учитывать и соответствие новых кандидатов условиям банка. Рассмотрим ключевые требования и документы:

• Возраст от 21 года (больше шансов у граждан в возрасте 30-40 лет).
• Российское гражданство.
• Официальное трудоустройство и стабильный доход.
• Низкий уровень долговой нагрузки — на обслуживание всех кредитов должно уходить не более 50% дохода.
• Все эти факторы необходимо подтвердить документально, предоставив справку с места работы, выписку по банковскому счету, 2-НДФЛ и другие бумаги.

При этом с покупателями можно договориться на своих условиях. Допустим, если стоимость жилья составляет 8 млн рублей, а по ипотечному кредиту осталось платить 5 млн, тогда разница в 3 млн рублей выплачивается продавцу — то есть прежним заемщикам.

Другой способ заключается в том, чтобы вывести саму квартиру из-под залога. Например, платить осталось еще 700 тысяч рублей. В таком случае иногда проще взять потребительский кредит или в долг у родственников и закрыть ипотеку, а жилье продать и поделить деньги на всех собственников долей в квартире, согласно их вложениям. Правда, этот вариант подойдет только в случае, если заемщики смогут между собой договориться. Помните, есть определенные риски — без согласия супруга сделка просто не состоится.

Просрочки по ипотеке с материнским капиталом

Некоторые заемщики ошибочно полагают, что материнский капитал защищает от потери жилья при невыплате ипотеки. Это действительно заблуждение, поскольку при неуплате ипотечных платежей жилье может быть изъято, даже если в нем прописаны несовершеннолетние дети и при покупке использовался материнский капитал.

При банкротстве последовательность событий следующая:

1. Суд вводит процедуру реализации имущества.
2. Залоговый кредитор включается в реестр требований.
3. Имущество реализуется на торгах. Присутствовать на сделке в банке банкроту уже необязательно.
4. Средства от продажи поступают на специальный счет.
5. Часть средств, соответствующая использованию маткапитала, перечисляется в бюджет через финансового управляющего.
6. Эти средства могут быть использованы для последующих целей, предусмотренных законом о маткапитале.

Судебная практика по ипотеке

Представим решение суда от 14 октября 2024 года ⁽²⁾, которое как раз касалось переуступки ипотечного кредита.

Ранее между продавцом и двумя покупателями был заключен предварительный договор в отношении ипотечного жилья. Пара намеревалась переоформить ипотеку на себя, в связи с чем зафиксировала свои намерения: в течение одного месяца стороны обязывались заключить договор купли-продажи, по которому часть денег за жилье уплачивается на месте и является задатком.

Однако один из покупателей обратился в суд до оформления сделки купли-продажи и потребовал вернуть задаток в размере 50 тысяч рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Почему отменилась сделка? Причина банальная: банк не одобрил переуступку ипотеки, но предложил кредит в размере 3,35 млн рублей.

Продавец (женщина) была против. Она указала, что сделка не состоялась не по ее вине. Истец сам отказался от сделки за пару дней до истечения месячного срока. Он заявлял, что у него нет денег на заключение договора. Как оказалось, мужчина сотрудничал с агентством недвижимости и скрыл от продавца, что в сделке будут задействованы средства маткапитала.

Так, заключить основную сделку стороны не могли, потому что истец тормозил дело, ссылаясь на отсутствие денег. Продлевать предварительный договор женщина в итоге отказалась, поскольку ожидание затягивалось и в перспективе не предвиделось никакого улучшения. В итоге продавец предложила расторгнуть договор.

По условиям сделки, задаток не подлежал возврату в случае незаключения договора купли-продажи.

Рассматривая это дело, суд нашел, что здесь нет никаких независимых обстоятельств, по которым сделка не могла состояться. Банк отказал в переуступке ипотеки, но предоставил кредит. Также женщина не могла долго ждать, потому что она продолжала уплачивать ипотечные взносы, и сумма сделки уже через месяц бы изменилась.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, суд отказал в удовлетворении требований и оставил задаток за продавцом.

По другому решению суда от 2 октября 2024 года ⁽³⁾ сделка фактически была отменена из-за того, что супругам отказали в предоставлении средств маткапитала на улучшение жилищных условий.

Женщина обратилась в судебную инстанцию с исковыми требованиями к паре и потребовала расторжения договора купли-продажи жилья, а также прекратить право собственности на квартиру через внесение записей в ЕГРН.

Ранее истец и двое покупателей заключили договор купли-продажи квартиры. Они воспользовались платформой «Домклик» от Сбербанка, поскольку территориально находились в разных городах. Стоимость жилья составляла 1,7 млн рублей. Оплата производилась после регистрации права собственности частями: сначала 1,1 млн рублей, потом в течение 5 дней — еще почти 587 тысяч рублей. Оставшаяся сумма должна была быть выплачена за счет средств материнского капитала.

Супруги действительно частично исполнили свое обещание: они сразу после регистрации перевели 1,1 млн рублей. Однако оставшиеся деньги так и не были перечислены, поскольку уполномоченный орган отказал покупателям в предоставлении денег маткапитала на жилье. Дело в том, что пара нарушила порядок подачи заявления.

Рассмотрев все обстоятельства, суд признал правоту истца. Он постановил продавцу вернуть деньги покупателям (1,1 млн рублей), а также прекратить право собственности несостоявшихся покупателей. Квартира вновь оказалась во владении продавца.

В целом брать квартиру в ипотеку с созаемщиком обычно оказывается достаточно выгодно, так как нагрузка по платежам распределяется сразу на двух человек. Трудности порой возникают с выплатами одновременно по двум ипотекам.

В любом случае если основной заемщик не может платить, то созаемщик обычно берет все взносы на себя, попутно решая задачу, что делать дальше. Однако при возникновении финансовых трудностей и появлении других долгов, с которыми уже не получается справляться, стоит рассмотреть для себя возможность пройти процедуру банкротства в соответствии с законом № 127-ФЗ. С недавних пор при этом можно сохранить ипотечное жилье.

 

Статьи по теме