Как защитить себя добросовестному покупателю при банкротстве продавца

Покупка недвижимости или автомобиля — всегда риск, особенно если спустя время выясняется, что продавец вскоре был признан банкротом. В такой ситуации у нового собственника возникает закономерный вопрос: как не лишиться приобретенного имущества и есть ли шанс быть признанным добросовестным покупателем при банкротстве. Российское законодательство предусматривает механизмы защиты, но, как говорится, заботиться о чистоте сделки лучше до подписания сделки. Готовясь потратить деньги на дорогостоящую покупку, нужно запастись доказательствами правомерности соглашения и заранее выяснить, какие ошибки могут привести к потере собственности.

Понятие добросовестного приобретателя закреплено в статье 302 Гражданского кодекса РФ. Им признается покупатель имущества, в случае, если он не знал и не мог знать о незаконности отчуждения спорной собственности бывшим хозяином. Если продавец уже находится на грани банкротства, покупателю нередко приходится доказывать, что денежные проблемы продавца были «не на поверхности», а сам новый владелец действовал добросовестно.

Как обезопасить себя, покупая авто или квартиру

Одним из частых оснований для спора становится признание недействительной сделки по заявлению арбитражного управляющего. Такое заявление может быть подано, если выяснится, что ранее банкрот владел ценной собственностью — автомашиной, дачей, квартирой — но незадолго до банкротства имущество было продано по заниженной цене, передано по договору родственнику, или же сделку совершили прямо перед подачей заявления о банкротстве. В случае, если суд аннулирует сделку, имущество включат в конкурсную массу, а покупателю придется доказывать, что он не участвовал в недобросовестных действиях, поскольку на кону будет как раз спорное имущество.

Чтобы избежать подобных рисков, стоит заранее проверить продавца:

• на наличие открытых и завершенных исполнительных производств;
• посмотрев на Федресурсе сведения о банкротстве;
• убедившись в праве собственности на объект;
• есть ли обременение на приобретаемом активе;
• на участие в судебных процессах (в первую очередь, в арбитражных судах).

Исполнительные производства проверяются на сайте Федеральной службы судебных приставов. Для этого на странице сервиса «Банк данных исполнительных производств» ⁽¹⁾ нужно вбить в поля ФИО продавца, дату его рождения и регион проживания. Если сведения не найдены — это хороший знак. В отношении продавца открытых производств нет, приставы ничего с человека не взыскивают.

Портал Федресурса кооперирует сведения обо всех банкротах. Для этого на сайте предусмотрен раздел ЕФРСБ — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве ⁽²⁾. По фамилии или ИНН можно посмотреть, проходит ли интересующий вас человек процедуру признания финансовой несостоятельности. Если система выдала совпадение — это не просто повод задуматься. Это полноценный «рэд флаг». Банкротам запрещено совершать сделки с имуществом. Человек, который, находясь в банкротстве, пытается по-быстрому продать мотоцикл, земельный участок или полотно известного художника-супрематиста, не только нарушает закон, но и пытается втянуть в эту аферу наивного покупателя.

Право собственности проверяется в зависимости от типа объекта. Недвижимость — через ЕГРН ⁽³⁾, транспортные средства — постановка на учет осуществляется через ГИБДД ⁽⁴⁾, а факт владения подтверждается договором купли-продажи (регистрация в Госавтоинспекции и право собственности — это не одно и то же). Нерегистрируемую собственность, понятное дело, проверить затруднительнее, но, справедливости ради, вероятность того, что в грядущем банкротстве продавца кто-то узнает про проданный за полгода до этого плазменный телевизор, ничтожно мала.

Сложность проверки регистрации недвижимости и транспорта в том, что одной фамилии продавца недостаточно — эти сведения носят конфиденциальный характер, так что придется просить продавца предоставить соответствующую выписку. Владелец имеет право отказать. Но отказ — это уже сигнал, что с правом собственности что-то не так.

Наконец, залоговый статус покупаемого объекта проверяется на портале Федеральной нотариальной палаты ⁽⁵⁾. Сделать это можно по сведениям о хозяине имущества или же по данным объекта. Так, машину проверяем через VIN-номер. Разумеется, заключение договора купли-продажи в отношении ценного актива с обременением обернется крупными неприятностями для покупателя. Для начала, зарегистрировать покупку на себя не получится, а в дальнейшем можно и вовсе лишиться приобретения.

Что касается участия продавца в судебных разбирательствах, то тут проверка осуществляется, в первую очередь, через портал «КадАрбитр» ⁽⁶⁾. В поле слева нужно указать известные сведения. Если в отношении продавца уже начато дело о признании несостоятельности, система выдаст совпадение.

Что берет во внимание арбитражный суд

Если человек купил квартиру, а продавец объявил себя банкротом спустя короткое время, подобные обстоятельства могут повлечь за собой серьезные неприятности. Финуправляющий (а кредиторы и подавно) может усомниться в чистоте соглашения. В конечном счете это приведет к оспариванию сделки по отчуждению имущества, совершенной банкротом ранее, а значит, спорный объект могут забрать. Покупателя обязательно привлекут к процедуре. Чтобы сохранить за собой приобретенную собственность, ему придется предоставить отзыв на оспаривание сделки с приложением доказательств своей добросовестности: квитанций, выписок, ДКП, нотариально заверенной переписки с продавцом.

Суды учитывают и бытовые обстоятельства. Например, если покупатель проживал в квартире, оплачивал коммунальные услуги, производил ремонт, это подтверждает реальность сделки (в противовес фиктивным соглашениям, когда владелец продает ценный объект лишь формально, а сам продолжает им пользоваться).

На практике суд оценивает не только период совершения сделки, но и добросовестность сторон. Если покупатель предоставит доказательства проверки продавца и рыночности цены, признание сделки недействительной маловероятно. Закон и судебная практика однозначно склоняются к защите тех, кто проявил разумную осмотрительность.

Как покупателю подтвердить добросовестность

Чтобы доказать честность, необходимо:

• иметь договор купли-продажи и платежные документы;
• в период до заключения сделки запросить и сохранить выписку ЕГРН, если покупалась квартира;
• заранее убедиться в отсутствии арестов, поскольку ограничение, вроде запрета на регистрационные действия авто, не позволит оформить покупку на себя;
• предъявить доказательства, что покупатель проверял продавца через сервисы на открытых источниках (Федресурс, «КадАрбитр», сайт ФССП и т.д.);
• сохранить переписку с продавцом.

Если дело дошло до оспаривания сделки, суд учитывает совокупность всех факторов, поэтому даже мелочи могут сыграть ключевую роль. Добросовестный покупатель при банкротстве продавца может сохранить приобретенное имущество только при наличии доказательств того, что он действительно не знал о финансовых проблемах контрагента и действовал добропорядочно.

Если же сделка все-таки будет признана недействительной, имущество вернется в собственность продавца и будет включено в конкурсную массу для дальнейшей продажи на торгах, а покупатель может заявить требование о включении в реестр кредиторов на сумму уплаченных денег. Но получить эти средства зачастую практически нереально — пока идет банкротство, продавец не может распоряжаться своими деньгами, а после завершения процедуры долги могут быть списаны, да и имущество уже реализовано.

В такой ситуации покупатель, потерявший ценный объект собственности, может обратиться за судебной защитой и позже предъявить в ФССП исполнительный лист для дальнейшего взыскания.

Какие факторы учесть невозможно

Проверка продавца на сайте ФССП еще не гарантирует, что у человека нет долгов. Сервис лишь покажет, что в отношении контрагента судебные приставы не начали исполнительные производства. Долги могут и быть, просто кредиторы их пока не просудили. Или не подали исполнительный документ в ФССП. Так что отсутствие информации в банке данных производств — еще не повод расслабиться.

Иногда ситуация складывается наоборот: не продавец, а покупатель оказывается в сложном финансовом положении и рискует потерять имущество из-за долгов. Если это ваш случай, важно знать, что банкротство физических лиц позволяет списать непосильные долги законным способом. Процедура проходит через суд или, при соответствии ряду критериев, в МФЦ. Банкротство — это шанс начать финансовую жизнь заново и защитить себя от взыскания, коллекторов и наложения арестов.

Статьи по теме