Можно ли сдавать в аренду и снимать жилье при прохождении банкротства

Гражданин, проходящий банкротство, вправе арендовать жилье для себя и своей семьи, как и любой другой человек. Законом это не запрещено, но в силу специфики процедуры у должника практически неизбежно возникнут сложности с оплатой помещения. Вносить платежи можно за счет средств, выделенных финансовым управляющим или судом из конкурсной массы, либо деньгами супруга (других родственников).

Свою же квартиру потенциальному банкроту не дадут сдать, так как наличие арендаторов усложнит реализацию имущества. Но и уже действующий на момент старта процедуры договор аренды жилья при банкротстве могут расторгнуть, чтобы освободить объект от обременения при торгах.

Может ли должник арендовать квартиру во время банкротства

Очевидно, что квартиру или комнату арендуют, чтобы жить в ней. При этом у арендатора вполне может быть собственное жилье, которое не устраивает его, например, по месту нахождения (далеко от работы, в другом городе и т.д.). Условия временного пользования недвижимостью определяются в договоре, и ключевое из них — внесение платы собственнику. К дополнительным расходам обычно относят коммунальные услуги.

Как и у любого другого человека, у должника может возникнуть необходимость в аренде квартиры или дома. В плане судебного банкротства этот вопрос решается так:

• До подачи документов и возбуждения дела никаких ограничений не возникает. Должник арендует недвижимость на свое усмотрение и оплачивает ее за счет собственных доходов.
• Во время банкротства аренда не запрещена, но должнику придется искать деньги на ее оплату, поскольку доходами распоряжается финансовый управляющий, а непосредственно банкроту выделяют только прожиточный минимум (или даже больше, но исключительно через суд).
• После завершения банкротства все ограничения снимут, а вопрос с арендой квадратных метров и ее оплатой человек будет решать уже сам.

Арендуя жилье до банкротства, можно не бояться претензий со стороны кредиторов. Это базовые жизненные потребности, которые нельзя назвать недобросовестными действиями.

Жилье в аренде не является собственностью должника, так что о нем не нужно сообщать в документах на банкротство. А вот если есть задолженность по коммунальным платежам (или даже за съем квартиры), такие долги нужно указать в реестре обязательств и кредиторов. Арендодатель сможет заявить свои требования в реестр или как текущие платежи, в зависимости от ситуации.

Вероятные проблемы при аренде банкротом квартиры

Если должнику негде жить во время банкротства, неизбежно придется искать варианты с арендой, договариваться с родственниками или иными лицами. Уведомлять управляющего, кредиторов или суд о таких действиях не нужно. Серьезная проблема возникнет в случае, если у банкрота есть недвижимость, подпадающая под признаки единственного жилья:

1. По умолчанию реализация не допускается, если собственник с семьей реально проживают в своей единственной квартире.
2. Если должник снимет другую недвижимость, то собственная квартира почти наверняка утратит статус единственного жилья.
3. Финуправляющий проведет оценку и выставит объект на торги, а факт проживания в другой квартире может воспрепятствовать исключению своего жилья из конкурсной массы.

Представить указанную ситуацию на практике вполне реально. Единственное жилье может быть в другом городе или регионе, а не по месту фактического нахождения должника. Если при этом собственная квартира сдается в аренду, то доходы от сдачи будут включены в конкурсную массу.

Как оплачивать аренду

Снимая квартиру во время банкротства, должнику придется решать вопрос с оплатой аренды. Реалии, как правило, таковы:

• Все собственные доходы должника входят в конкурсную массу, хотя есть некоторые исключения, вроде выплат, защищенных от взыскания.
• По заявлению, написанному в адрес финансового управляющего, должнику, имеющему доход, положено выделять прожиточный минимум на него самого, а также на его иждивенцев. Эти деньги попадают в полное распоряжение банкрота, а значит, их можно тратить куда угодно, в том числе на аренду.
• По уважительным причинам суд может выделить дополнительные суммы сверх прожиточного минимума.

Жилье является одной из основных потребностей человека, поэтому расходы на съем квартиры или комнаты вполне можно заявить как уважительную причину для выделения дополнительных сумм. Положительная практика по таким вопросам есть.

В качестве иллюстрации рассмотрим одно из судебных дел ⁽¹⁾:

1. Должник просил на оплату аренды жилья 35 тысяч рублей из конкурсной массы дополнительно к прожиточному минимуму.
2. Нижестоящие инстанции отказали в удовлетворении заявления.
3. Кассация отменила эти судебные акты и вернула спор на новое рассмотрение.
4. В постановлении указано, что должника нельзя лишить права на жилище, а запрашиваемая сумма расходов по аренде была подтверждена документами.

Есть и обратные примеры. В другом из дел в выделении дополнительной суммы банкроту было отказано ⁽²⁾. По мнению суда, должник, имевший регистрацию в другом городе, не доказал разумность расходов на аренду и коммунальные услуги. Из практики можно сделать вывод, что все или многое зависит от обстоятельств, на которые ссылается заявитель.

Если выделенных средств не хватает на аренду, оплачивать ее может супруг, поскольку его доходы не включают в конкурсную массу. Также помощь могут оказать третьи лица (родные, друзья и т.д.). Не возникнет юридических проблем и с безвозмездным проживанием на территории родственников.

Что будет с арендой квартиры, если ее собственник сам проходит банкротство

На момент возбуждения банкротства у должника может быть недвижимость, сданная в аренду. В данном случае автоматическое расторжение действующего договора не происходит, в отличие от ситуации, когда банкротство уже идет, и сдать новым постояльцам жилье, включенное в конкурсную массу, не выйдет.

Но так как по документам можно продать имущество в собственности, наступят следующие последствия:

• Решение о продлении договора аренды будет принимать только управляющий, так как он уполномочен на распоряжение имуществом.
• Поскольку должник не проживает в сдаваемой квартире, недвижимость может стать объектом реализации, даже если по факту является единственным жильем.
• Все платежи за аренду будут поступать в конкурсную массу, поскольку это доход должника.

Перечисленное относится к квартире, которая сдана в аренду на момент начала банкротства. После возбуждения дела в арбитраже должник вообще будет лишен права искать нового арендатора и заключать с ним договор. Ограничения на распоряжение имуществом не обойти, так как они относятся к полномочиям финансового управляющего.

Получать наличные от арендатора, скрывая эти доходы — не лучший вариант для должника. Рано или поздно это факт точно выявят, ведь впереди предстоит оценка и реализация квартиры. Сокрытие сведений о полученных выплатах может обернуться отказом в списании долгов. Такой ход будет полностью законным, так как, утаивая деньги, банкрот действует недобросовестно и в ущерб интересам кредиторов.

Могут ли расторгнуть договор аренды при реализации квартиры

При заключении договора для физических лиц и организаций сразу оговаривают срок аренды, вписывая это условие в соглашение. Как только период пользования жилплощадью истечет, арендатор будет обязан освободить жилье или продлить договор.

Вполне может случиться, что срок по договору достаточно длительный — настолько, что выходит за примерную продолжительность банкротного дела.

В этом случае могут возникать такие нюансы:

1. Основания для досрочного прекращения договоренностей возможны только по статье 619 ГК РФ. О реализации объекта в банкротстве там не указано.
2. При подготовке объекта к торгам управляющий укажет в описании лота все действующие обременения, в которым относится и аренда.
3. После торгов покупатель не сможет по одной только своей инициативе односторонне досрочно расторгнуть договор, и ему придется ждать истечения срока аренды — опять-таки, если нет оснований прекращать правоотношения по ГК РФ.

При наличии просрочки по арендным платежам перед банкротом управляющий будет взыскивать эти деньги, как дебиторскую задолженность, — по мере по мере поступления средства пойдут в конкурсную массу.

 

Как решают вопросы с арендой при внесудебном банкротстве

Упрощенное банкротство в МФЦ можно пройти только при отсутствии имущества, подтверждением чему станет окончание исполнительного производства по п. 4 ч. 1 ст. 46 закона № 229-ФЗ. При этом единственное жилье, не попадающее под реализацию, вполне может быть в собственности должника, но сдавать его в аренду нельзя — получение доходов во время внесудебного банкротства будет означать улучшение имущественного положения. При получении таких сведений МФЦ обязан прекратить дело.

Сам должник вполне может арендовать квартиру во время внесудебного банкротства. Никаких ограничений по данному поводу в законе нет. Для оплаты по договору можно использовать доходы, защищенные от взыскания (например, алименты, детские пособия и т.д.), или же средства близких. Так как съем жилья не улучшает имущественное положение должника, уведомлять МФЦ об этих обстоятельствах жизни не требуется.

 

Статьи по теме